شراء منزل في إسطنبول أسهل على الأجنبي مما يتوقعه كثيرون. فلا يشترط أن تكون مقيمًا، ويحق لمعظم الجنسيات الشراء، وقد يكتمل شراء عقار مستعمل (إعادة بيع)، من القرار إلى الطابو (سند الملكية، Tapu)، في أسبوع أو أسبوعين. والمهم في ذلك كله أن تعرف ترتيب الخطوات والوثائق التي تحتاج إليها كل خطوة.
يسير هذا الدليل على ذلك الترتيب، في شراء العقار المستعمل وفي شراء عقار جديد أو على الخارطة من مطور عقاري، وفق القواعد السارية في أكتوبر 2026، إضافة إلى نظام الدفع الآمن (Güvenli Ödeme Sistemi) الذي يصبح إلزاميًا في 1 ديسمبر 2026.
نظرة سريعة
| السؤال | الجواب في 2026 |
|---|---|
| من يحق له الشراء | مواطنو 183 دولة مدرجة في قائمة رسمية |
| ما تحتاج إليه | جواز السفر، ورقم ضريبي تركي مجاني، وصورة شخصية، وتأمين إلزامي ضد الزلازل (DASK) |
| طريقة الدفع | تصريف المبلغ في بنك تركي؛ وعبر نظام الدفع الآمن اعتبارًا من 1 ديسمبر 2026 |
| تقرير التقييم العقاري | عند الشراء بغرض الجنسية فقط |
| مدة شراء عقار مستعمل | عادةً من أسبوع إلى أسبوعين حتى الطابو |
| التسليم في الشراء على الخارطة | 48 شهرًا على الأكثر من تاريخ العقد |
| التكاليف المضافة إلى السعر | راجع دليل ضرائب العقارات |
قبل أن تبدأ
هل يحق لك الشراء؟
تسمح تركيا لمواطني الدول المدرجة في قائمة رسمية بشراء العقارات، وتضم القائمة 183 دولة. وهناك جنسيات قليلة لا يحق لها الشراء أو تحتاج إلى إذن خاص. والقائمة نفسها غير منشورة، فإن لم تكن متأكدًا فستؤكد لك مديرية السجل العقاري وضع بلدك قبل توقيع أي شيء. وإذا كنت تحمل جوازي سفر فالعبرة بالجواز الأقل امتيازًا، إلا إذا كان أحدهما تركيًا.
وهناك حدان آخران قلما يكون لهما أثر عند شراء شقة: لا يجوز أن يملك الأجانب مجتمعين أكثر من 10% من الأراضي الخاصة في المنطقة الواحدة، ولا أن يملك أي شخص أكثر من 30 هكتارًا. أما المناطق العسكرية والمناطق الأمنية الخاصة فمغلقة أمام المشترين الأجانب. وهي الآن مدونة في السجل العقاري، فتتحقق المديرية من ذلك بنفسها أثناء نقل الملكية، من غير حاجة إلى انتظار موافقة مستقلة.
حدّد ما ستشتريه
العقار المستعمل مكتمل البناء، تستطيع معاينته والسكن فيه، وتنتقل ملكيته في أيام. أما العقار الجديد من مطور عقاري فقد يكون مكتملًا أو ما زال قيد الإنشاء؛ والشراء على الخارطة يعني في العادة سعرًا أقل وخطة دفع، مقابل انتظار التسليم. ومعظم وسط إسطنبول (نيشان تاشي، إتيلر، البوسفور) عقارات مستعملة، أما المشاريع الجديدة فتتركز في المناطق الآخذة في النمو. وتعرض خريطة عقارات إسطنبول جميع المشاريع في مكان واحد.
شراء عقار مستعمل خطوة بخطوة
- اختر العقار وافحصه. راجع سجل الطابو بحثًا عن أي رهن عقاري أو حجز أو قيد، واسأل هل للمبنى رخصة الإسكان (iskan)، وهل صدر قرار باعتباره مبنى معرضًا لخطر الزلازل (riskli yapı، وهو قرار يدون في الطابو)، وهل ضريبة العقارات السنوية (emlak vergisi) ورسوم خدمات المبنى مسددة. ولا تتعامل إلا مع وسيط عقاري يحمل الترخيص الرسمي (yetki belgesi).
- استخرج رقمًا ضريبيًا. تصدره إدارة الإيرادات (GİB) مجانًا عبر الإنترنت خلال دقائق بجواز سفرك. وتحتاج إليه في كل خطوة تالية.
- اتفق على السعر والشروط. وثّق كتابةً السعر، وما يشمله، ومن يدفع كل رسم، وتاريخ نقل الملكية. ويجب الاتفاق على السعر بالليرة التركية، إلا إذا كان المشتري غير مقيم في تركيا أو أجنبيًا مقيمًا فيها، فعندئذ يجوز تحديد السعر بعملة أجنبية.
- صرّف المبلغ في بنك تركي. يحتاج كل مشترٍ أجنبي من الأفراد إلى وثيقة تصريف العملة الأجنبية (döviz alım belgesi، DAB) التي تثبت إدخال ثمن العقار إلى تركيا وبيعه لبنك تركي. ويرسلها البنك إلى السجل العقاري إلكترونيًا؛ ولا يمكن تسليمها ورقيًا.
- استخرج وثيقة تأمين ضد الزلازل باسمك. منذ 5 سبتمبر 2026 تنتهي وثيقة البائع يوم البيع، لذلك يحتاج المشتري إلى وثيقته الخاصة من التأمين الإلزامي قبل نقل الملكية.
- قدّم طلبك إلى السجل العقاري. قدّمه في أي مديرية للسجل العقاري، أو عبر الإنترنت من خلال Web Tapu أو عبر خط Alo 181 إذا كان لديك من قبل رقم هوية الأجانب. تدقق المديرية الملف وترسل إليك رسالة نصية بأي نقص فيه، ثم تبلغك بالرسوم الواجب دفعها عبر الإنترنت أو في أحد البنوك، وبوقت الموعد.
- ادفع عبر نظام الدفع الآمن. اعتبارًا من 1 ديسمبر 2026 يودع الثمن في حساب مجمد، ولا يفرج عنه للبائع إلا عند تسجيل البيع.
- وقّع. يوقع المشتري والبائع (أو من ينوب عنهما) أمام موظف السجل العقاري، بحضور مترجم محلف إذا كنت لا تتكلم التركية. ويصدر الطابو في اليوم نفسه.
بعد اكتمال الوثائق يستغرق الموعد نفسه نحو ساعتين. أما الأسبوع أو الأسبوعان اللذان يستغرقهما شراء العقار المستعمل فيذهب معظمهما في الفحوص والرقم الضريبي وإجراءات البنك والتأمين.
الشراء من مطور عقاري أو على الخارطة
العقد الذي يحميك
المنزل الذي يباع قبل اكتمال بنائه يخضع لقواعد بيع المساكن بالدفع المسبق في تركيا، وهي قواعد صارمة في شكل العقد. فلا بد أن يكون البيع إما بعقد وعد بالبيع (satış vaadi sözleşmesi) موثق لدى كاتب العدل (النوتر)، وإما بتسجيل الوحدة باسمك في السجل العقاري. وأي عقد بشكل آخر باطل. أما عقد البيع الذي يعده المطور العقاري فلا يوفر لك وحده حماية تذكر.
وبموجب القواعد نفسها:
- يجب أن يحمل المطور العقاري رخصة بناء قبل البيع، وأن يسلمك نموذج معلومات قبل التوقيع بيوم واحد على الأقل؛
- يمكنك التراجع خلال 14 يومًا دون سبب ودون غرامة؛
- يمكنك فسخ العقد خلال 24 شهرًا مقابل تعويض حده الأقصى بين 2% و8% من السعر بحسب توقيت الفسخ، ودون أي تعويض إذا كان الخطأ من المطور العقاري؛
- لا يجوز أن تزيد مدة التسليم على 48 شهرًا من تاريخ العقد؛
- يجب أن يكون للمشاريع المؤلفة من 30 وحدة أو أكثر ضمان إنجاز، كالتأمين أو خطاب الضمان المصرفي.
خطط الدفع والطابو
يطلب المطورون العقاريون في العادة عربون الحجز، ودفعة أولى عند التوقيع، وأقساطًا حتى التسليم. اجعل كل دفعة تمر عبر بنك حتى يمكن تتبعها.
يتوقف نوع الطابو الذي تستلمه على المرحلة التي بلغها المبنى. يسجل حق الارتفاق الطابقي (kat irtifakı) ما دام المبنى بلا رخصة إسكان؛ ثم تأتي الملكية الطابقية (kat mülkiyeti)، وهي الطابو الكامل، بعد أن تمنح البلدية الرخصة. اسأل أي النوعين ستستلم ومتى. ومن دون الرخصة قد تبقى اشتراكات الخدمات على تعرفة مواقع البناء، ويتأجل التحويل إلى الطابو الكامل.
تستحق ضريبة القيمة المضافة (KDV) على البيع الأول للمنزل الجديد، ويمكن إعفاء المشترين غير المقيمين ضريبيًا منها. راجع دليل الإعفاء من ضريبة القيمة المضافة. وتجد النسب في دليل ضرائب العقارات، وتجمع حاسبة تكاليف إتمام الشراء كل تكاليف شرائك.
نظام الدفع الآمن
اعتبارًا من 1 ديسمبر 2026، كل جزء من ثمن العقار يدفع نقدًا أو بحوالة مصرفية يجب أن يمر عبر نظام الدفع الآمن. يودع المشتري المبلغ في حساب مجمد لدى أحد البنوك المشاركة؛ ولا يصل المال إلى البائع إلا حين تسجل مديرية السجل العقاري البيع، ويعاد إذا لم يتم البيع. وإذا كان جزء من الثمن ممولًا بقرض، فالباقي وحده يمر عبر النظام. ويخصم رسم النظام من المبلغ الذي يستلمه البائع.
بذلك يزول عن المشترين أقدم خطر في بيع العقارات: أن تدفع قبل أن تصير الملكية لك. وقد نشرت القاعدة في أبريل 2026، ثم أجل بدء العمل بها من 1 يوليو إلى 1 أكتوبر، ثم إلى 1 ديسمبر 2026، لمنح البنوك وقتًا للربط بالنظام.
الشراء من خارج تركيا
لا يلزم أن تكون في تركيا لتشتري. فبموجب وكالة يوقع عنك شخص تثق به، وهو محاميك في العادة. ويمكن توثيق الوكالة في قنصلية تركية، أو لدى كاتب العدل في بلدك، وفي هذه الحالة تلزمها صورتك مختومة بختم كاتب العدل، وكذلك تصديق الأبوستيل (أو التصديق القنصلي في الدول غير المنضمة إلى اتفاقية لاهاي)، وترجمة تركية معتمدة. واجعلها خاصة بالشراء الذي تنويه. ويشرح دليل الوكالة شكلها وصياغتها.
بعد الشراء
- قدّم إلى البلدية إقرار ضريبة العقارات السنوية عن عقارك في موعد أقصاه 31 ديسمبر من سنة الشراء (أو خلال ثلاثة أشهر إذا اشتريت في الربع الأخير من السنة). ويبدأ استحقاق الضريبة من السنة التالية.
- جدّد التأمين ضد الزلازل كل سنة؛ فهو لازم أيضًا لفتح اشتراكات الخدمات.
- افتح اشتراكات الكهرباء والماء والغاز باسمك بالطابو ووثيقة التأمين.
- تصريح الإقامة. المنزل الذي لا تقل قيمته عن 200 ألف دولار أمريكي وقت الشراء، وتسكنه ولا تؤجره، يصلح أساسًا لطلب تصريح إقامة قصيرة الأمد. وقد أغلقت بعض أحياء إسطنبول أمام الطلبات الجديدة منذ عام 2022؛ وتفيد تقارير بأن الإغلاق رفع في يونيو 2026، لكن تحقق من الوضع الحالي قبل أن تتقدم بطلبك.
- الجنسية. استثمار لا يقل عن 400 ألف دولار قد يوصلك أنت وأسرتك إلى الجنسية التركية. راجع الجنسية التركية عن طريق الاستثمار العقاري.
التكاليف
السعر ليس كل ما تدفعه. يبلغ رسم الطابو (tapu harcı) 4% ويتقاسمه المشتري والبائع بحكم القانون؛ وتفرض ضريبة القيمة المضافة على العقارات الجديدة؛ وهناك تكاليف رسمية أصغر مثل رسم خدمات السجل العقاري والتأمين ضد الزلازل. أما عمولة الوسيط العقاري فحدها الأقصى 4% من السعر إجمالًا، وهي في العادة 2% مضافًا إليها ضريبة القيمة المضافة من كل طرف، ولا تستحق إلا عند تسجيل البيع. وتجد كل الأرقام في دليل ضرائب العقارات.
الجدول الزمني المعتاد
| المرحلة | عقار مستعمل | عقار على الخارطة |
|---|---|---|
| الفحوص والرقم الضريبي | بضعة أيام | بضعة أيام |
| العقد | اتفاق مكتوب | وعد بالبيع موثق لدى كاتب العدل، في الأسبوع نفسه |
| الدفع | عبر نظام الدفع الآمن عند نقل الملكية | عربون، ودفعة أولى، وأقساط |
| الطابو | من أسبوع إلى أسبوعين من القرار | عند التسليم أو بعده، حتى 48 شهرًا |
أكثر الأخطاء التي نراها
- توقيع عقد غير موثق لدى كاتب العدل مع المطور العقاري. في العقار على الخارطة، لا يصح إلا البيع الموثق لدى كاتب العدل أو المسجل في السجل العقاري.
- الدفع قبل أن تصير الملكية محمية. اعتبارًا من ديسمبر 2026 يتولى نظام الدفع الآمن ذلك عنك، فاستخدمه.
- إهمال فحص سجل الطابو في العقار المستعمل: الرهون العقارية، والحجوزات، ورخصة الإسكان، وقيد المبنى المعرض لخطر الزلازل.
- تحويل المال بطرق غير رسمية. وثيقة تصريف العملة الأجنبية تستلزم حوالة مصرفية يستطيع السجل العقاري أن يراها.
- كتابة سعر أقل في الطابو. هذا مخالف للقانون، ومنذ عام 2026 صارت الغرامة تساوي كامل الرسم غير المدفوع.
المصادر
- Your Key Türkiye (المديرية العامة للسجل العقاري والمساحة، TKGM): تملك الأشخاص الطبيعيين الأجانب للعقارات (يفتح موقعًا خارجيًا)
- Your Key Türkiye: الأسئلة الشائعة (يفتح موقعًا خارجيًا)
- المديرية العامة للسجل العقاري والمساحة (TKGM): وثيقة تصريف العملة الأجنبية للمشترين الأجانب (يفتح موقعًا خارجيًا)
- وزارة التجارة: تاريخ بدء العمل بنظام الدفع الآمن (يفتح موقعًا خارجيًا)
- وزارة التجارة: دليل المستهلك في بيع المساكن بالدفع المسبق (يفتح موقعًا خارجيًا)
- لائحة تجارة العقارات (الجريدة الرسمية، 5 يونيو 2018) (يفتح موقعًا خارجيًا)
- DASK: الأسئلة الشائعة (يفتح موقعًا خارجيًا)
- رئاسة إدارة الهجرة: وثائق تصريح الإقامة (يفتح موقعًا خارجيًا)
هذا الدليل معلومات عامة، وليس استشارة قانونية. القواعد تتغير وتطبق بحسب كل حالة. تحقق من سلامة شرائك مع محامٍ مرخص في تركيا قبل أن توقع أو تحول أي مبلغ.
الأسئلة الشائعة
أكثر الأسئلة التي يطرحها علينا المشترون الأجانب، وعددها 19، مصنفة حسب الموضوع.
قبل الشراء
هل يحق للأجانب شراء عقار في تركيا؟
نعم. يحق لمواطني 183 دولة شراء المنازل والمحال التجارية والأراضي في تركيا. وهناك جنسيات قليلة مستثناة أو تحتاج إلى إذن خاص، والقائمة غير منشورة، لذلك تؤكد لك مديرية السجل العقاري أهلية بلدك قبل أن تلتزم بشيء.
هل توجد أماكن لا يحق للأجانب الشراء فيها؟
المناطق العسكرية والمناطق الأمنية الخاصة مغلقة، وهي الآن مدونة في السجل العقاري نفسه، فتتحقق منها مديرية السجل العقاري ضمن إجراءات نقل الملكية المعتادة. كذلك لا يجوز أن يملك الأجانب مجتمعين أكثر من 10% من الأراضي الخاصة في المنطقة الواحدة، ولا أن يملك الواحد منهم أكثر من 30 هكتارًا. وهذه الحدود قلما يكون لها أثر في شراء شقة في إسطنبول.
هل أحتاج إلى رقم ضريبي تركي وحساب مصرفي في تركيا؟
الرقم الضريبي، نعم. يصدر مجانًا عبر الإنترنت خلال دقائق بجواز سفرك. أما الحساب المصرفي التركي فليس شرطًا قانونيًا، لكنك تحتاج إليه عمليًا لتصريف مبلغ الشراء، وكذلك للدفع عبر نظام الدفع الآمن (Güvenli Ödeme Sistemi) اعتبارًا من 1 ديسمبر 2026.
هل أحتاج إلى محامٍ؟
لا يشترطه القانون، لكن ينصح المشتري الأجنبي بشدة بالاستعانة بمحامٍ، خصوصًا في عقود الشراء على الخارطة، وعند التحقق من سلامة ملكية عقار مستعمل (إعادة بيع) ومن وضعه في التنظيم العمراني، وعند الشراء بوكالة.
هل يدفع الأجانب الأسعار والضرائب نفسها التي يدفعها المشترون الأتراك؟
نعم. ضرائب شراء العقار وتملكه واحدة للأجانب والمواطنين الأتراك، بل قد يعفى المشتري الأجنبي غير المقيم ضريبيًا من ضريبة القيمة المضافة (KDV) عند شراء منزل جديد. أما الأسعار فيحددها البائع؛ وإذا اشتريت من مطور عقاري فاطلب قائمة الأسعار الرسمية.
هل ملكية العقار في تركيا ملكية تامة؟
نعم. يحصل المشتري الأجنبي على الطابو (سند الملكية، Tapu) باسمه بملكية تامة، وله ما للمالك التركي من حقوق: أن يسكن العقار أو يؤجره أو يبيعه أو يتركه لورثته.
هل يجب أن أبني على الأرض التي أشتريها؟
نعم. على الأجنبي الذي يشتري أرضًا غير مبنية أن يقدم إلى الوزارة المعنية مشروعًا لتطويرها خلال سنتين، وإلا فقد تخضع الأرض للتصفية. ولا يسري ذلك على الشقق والمنازل.
إجراءات الشراء
كم يستغرق الحصول على الطابو؟
يستغرق ذلك في العقار المستعمل من أسبوع إلى أسبوعين عادةً، من قرار الشراء حتى الطابو، ويذهب معظم هذه المدة في تجهيز الوثائق؛ أما الموعد في مديرية السجل العقاري نفسه فيستغرق ساعتين أو نحو ذلك. وفي العقار على الخارطة يأتي نقل الملكية بعد التسليم وصدور رخصة الإسكان (iskan)، وقد يكون ذلك بعد سنوات.
ما هو نظام الدفع الآمن؟
اعتبارًا من 1 ديسمبر 2026، إذا كان ثمن العقار يدفع نقدًا أو بحوالة مصرفية فيجب إيداعه في حساب مجمد عبر نظام الدفع الآمن التابع للسجل العقاري. ولا يفرج عن المبلغ للبائع إلا عند تسجيل البيع، ويعاد إليك إذا لم يسجل.
هل أحتاج إلى مترجم محلف في مديرية السجل العقاري؟
نعم، إذا كنت لا تتكلم التركية. يجب أن يحضر توقيعك في مديرية السجل العقاري مترجم معتمد من المحاكم.
هل يمكنني الشراء دون الحضور إلى تركيا؟
نعم، بوكالة توثق في قنصلية تركية، أو لدى كاتب العدل (النوتر) في بلدك مع تصديق الأبوستيل وصورتك على الوثيقة. بعدها يوقع وكيلك، وهو محاميك في الغالب، في مديرية السجل العقاري نيابة عنك.
الشراء على الخارطة
ما الذي يحميني عند الشراء على الخارطة؟
يجب أن يكون البيع بعقد وعد بالبيع موثق لدى كاتب العدل (satış vaadi sözleşmesi) أو بتسجيله في السجل العقاري؛ وأي شكل آخر باطل. ويمكنك التراجع خلال 14 يومًا دون إبداء سبب، ولا يجوز أن تزيد مدة التسليم على 48 شهرًا، ويجب أن يكون للمشاريع المؤلفة من 30 وحدة أو أكثر ضمان إنجاز.
ما الفرق بين حق الارتفاق الطابقي (kat irtifakı) والملكية الطابقية (kat mülkiyeti)؟
حق الارتفاق الطابقي هو الطابو الذي يصدر لوحدة في مبنى لم يحصل بعد على رخصة الإسكان. أما الملكية الطابقية فهي الطابو الكامل الذي يصدر بعد منح الرخصة. اسأل أي النوعين ستستلم، ومتى.
هل عربون الحجز قابل للاسترداد؟
يتوقف ذلك على ما توقعه. الحجز يبقي الوحدة لك مدة قصيرة، لكن البيع على الخارطة لا يصح إلا بعقد وعد بالبيع موثق لدى كاتب العدل أو بالتسجيل في السجل العقاري، ولك من تاريخ ذلك العقد 14 يومًا للتراجع دون غرامة. اتفق كتابةً على الحالات التي يرد فيها العربون قبل أن تدفعه.
هل يمكنني فسخ عقد الشراء على الخارطة لاحقًا؟
يمكنك فسخ العقد خلال 24 شهرًا من تاريخه دون إبداء سبب، مقابل تعويض حده الأقصى بين 2% و8% من السعر بحسب توقيت الفسخ، إضافة إلى الضرائب والرسوم التي سبق دفعها. وإذا كان الخطأ من المطور العقاري فلا يستحق أي تعويض.
ماذا لو تأخر المطور العقاري في التسليم؟
لا يجوز أن تزيد مدة التسليم على 48 شهرًا من تاريخ العقد، ويجب أن يكون للمشاريع المؤلفة من 30 وحدة أو أكثر ضمان إنجاز. وإذا أخل المطور العقاري بالتزاماته أمكنك فسخ العقد دون دفع تعويض. اقرأ ما ينص عليه عقدك بشأن التأخر في التسليم قبل أن توقع.
بعد الشراء
هل يمنحني شراء منزل تصريح إقامة؟
المنزل الذي لا تقل قيمته عن 200 ألف دولار أمريكي، وتسكنه ولا تؤجره، يصلح أساسًا لطلب تصريح إقامة قصيرة الأمد. أما الجنسية فتتطلب استثمارًا أكبر قدره 400 ألف دولار. راجع دليل الجنسية التركية.
ما الذي علي فعله بعد الشراء؟
قدّم إلى البلدية إقرار ضريبة العقارات السنوية (emlak vergisi) عن عقارك في موعد أقصاه 31 ديسمبر من سنة الشراء، وجدّد التأمين الإلزامي ضد الزلازل (DASK) كل سنة، وافتح اشتراكات الكهرباء والماء والغاز باسمك بالطابو ووثيقة التأمين.
ماذا يحدث لعقاري في تركيا بعد وفاتي؟
ينتقل العقار الواقع في تركيا وفق قانون الميراث التركي أيًا كانت جنسيتك. فإن وجد أبناء ورث الزوج أو الزوجة الربع وتقاسم الأبناء الباقي. وتفرض ضريبة الميراث على ما يتجاوز مبالغ الإعفاء المحددة. راجع دليل ضرائب العقارات.
