الجواب المختصر: إذا كنت تعيش خارج تركيا واشتريت مسكنًا جديدًا أو مكتبًا من المطور العقاري مباشرة، ودفعت بعملة أجنبية أدخلتها من الخارج، فيمكنك شراؤه دون ضريبة القيمة المضافة (KDV)، وهو في العادة توفير بنسبة 10% أو 20% من السعر. احتفظ بالعقار ثلاث سنوات، وإلا استحقت الضريبة عند البيع.
ينص على هذا الإعفاء قانون ضريبة القيمة المضافة التركي في المادة 13/(i)، وما زال ساريًا في عام 2026.
اعرف كم توفر: تعرض حاسبة تكاليف إتمام الشراء تكاليف شرائك مع ضريبة القيمة المضافة ومن دونها.
نظرة سريعة
| السؤال | قاعدة عام 2026 |
|---|---|
| من | الأجانب الذين لا يعيشون في تركيا؛ والمواطنون الأتراك المقيمون في الخارج |
| أي عقار | مسكن جديد أو محل عمل جديد يشترى من المطور العقاري |
| طريقة الدفع | بعملة أجنبية تدخل من الخارج |
| موعد الدفع | 50% على الأقل قبل الفاتورة، والباقي خلال سنة |
| مدة الاحتفاظ بالعقار | 3 سنوات |
| ما توفره | ضريبة القيمة المضافة: 10% أو 20% من السعر في العادة |
من يحق له الإعفاء
- الأجانب غير المقيمين ضريبيًا في تركيا. تعتبر مقيمًا ضريبيًا إذا كان مسكنك فيها أو مكثت فيها أكثر من ستة أشهر متواصلة في سنة تقويمية واحدة. وتصريح الإقامة ليس هو المعيار في حد ذاته، لكن إذا كنت تعيش فعلًا في إسطنبول فتوقع الرفض.
- المواطنون الأتراك المقيمون في الخارج ممن حصلوا على تصريح عمل أو إقامة في بلد أجنبي قبل التسليم بستة أشهر على الأقل، وأمضوا منذ ذلك الحين ستة أشهر على الأقل في الخارج.
- الشركات الأجنبية التي ليس لها مكتب ولا ممثل دائم في تركيا.
تثبت وضعك بشهادة من دائرة الضرائب التي يقع العقار في نطاقها. ويحتاج المواطنون الأتراك كذلك إلى شهادة من قنصليتهم.
العقارات التي يشملها الإعفاء
- المساكن ومحال العمل: الشقق والفلل والمكاتب والمحال التجارية. أما الأراضي فلا يشملها الإعفاء.
- البيع الأول فقط، من المطور العقاري الذي بنى العقار. والوحدة التي تشترى من مستثمر، أو من مالك أرض حصل عليها مقابل أرضه، لا يشملها الإعفاء. أما إعادة البيع من مالك فرد فلا ضريبة قيمة مضافة عليها أصلًا.
- الشراء على الخارطة ممكن. يمكنك التوقيع والدفع في أثناء الإنشاء. ويطبق الإعفاء عند التسليم، بعد اكتمال الوحدة وتسليمها ونقل الطابو (سند الملكية، Tapu).
طريقة الدفع
يجب دفع الثمن بعملة أجنبية تدخل تركيا من الخارج:
- 50% على الأقل قبل تاريخ فاتورة المطور العقاري، والباقي خلال سنة واحدة.
- يمكن تحويل المبلغ إلى الليرة التركية في بنك تركي ودفعه إلى المطور العقاري. احتفظ بإيصال البنك.
- الإثبات هو إيصال الحوالة المصرفية، أو خطاب من البنك عند الدفع ببطاقة أجنبية، أو الإقرار الجمركي إذا أدخلت المبلغ نقدًا.
- الليرة الموجودة أصلًا في حساب تركي لا تحتسب، وكذلك العملة الأجنبية التي أدخلت قبل 8 مارس 2017.
- يجوز أن يرسل أحد أفراد أسرتك المبلغ عنك إذا ذكر الإيصال اسمك والعقار.
قاعدة السنوات الثلاث
إذا بعت خلال ثلاث سنوات من التسليم، تدفع أولًا ضريبة القيمة المضافة التي لم تفرض عند الشراء مع فائدة التأخير. ولا توجد غرامة إضافية، لكن الطابو يحمل قيدًا بذلك، ومديرية السجل العقاري لا تنقل ملكية العقار من دون خطاب من دائرة الضرائب. وبعد ثلاث سنوات يمكنك البيع بحرية.
أما إذا كانت الشروط غير مستوفاة من الأصل (كأن يكون المال لم يأت من الخارج)، فلدائرة الضرائب أن تطالب بضريبة القيمة المضافة مع غرامة الضياع الضريبي والفائدة، ويكون المشتري مسؤولًا بالتضامن مع المطور العقاري. جهز المستندات على الوجه الصحيح قبل صدور الفاتورة.
الخطوات العملية
- تحقق من المطور العقاري. اسأل عن نسبة ضريبة القيمة المضافة المطبقة، وتأكد من أنه سيصدر الفاتورة وفق المادة 13/(i).
- أرسل المبلغ من الخارج بالعملة الأجنبية، واحتفظ بكل إيصال يذكر اسمك والوحدة.
- احصل على شهادة عدم الإقامة في تركيا من دائرة الضرائب.
- يصدر المطور العقاري الفاتورة دون ضريبة القيمة المضافة، مع الإشارة إلى الإعفاء، ويبلغ مديرية السجل العقاري.
- ينقل الطابو مع قيد السنوات الثلاث.
هل يمكن الجمع بين الإعفاء والجنسية؟
لا يوجد في القواعد ما يمنع ذلك. فكلاهما يشترط الدفع بالعملة الأجنبية والاحتفاظ بالعقار ثلاث سنوات، ولذلك تتوافق الشروط. راجع حالتك معنا أو مع محاميك قبل الدفع، واطلع على دليل الجنسية التركية لمعرفة قواعد الجنسية.
أدلة ذات صلة
- حاسبة تكاليف إتمام الشراء: كل تكاليف الشراء، مع ضريبة القيمة المضافة أو من دونها
- ضرائب العقارات في تركيا: كل الضرائب من الشراء إلى البيع
- خطوات شراء عقار في تركيا: عملية الشراء خطوة بخطوة
- الجنسية التركية عن طريق الاستثمار العقاري
هذا الدليل معلومات عامة، وليس استشارة ضريبية. القواعد الواردة فيه هي السارية في سبتمبر 2026. تأكد من حالتك مع مستشار ضريبي في تركيا قبل الشراء.
الأسئلة الشائعة
أكثر الأسئلة التي يطرحها علينا المشترون الأجانب، وعددها 6، مصنفة حسب الموضوع.
الأساسيات
هل يدفع الأجانب ضريبة القيمة المضافة عند شراء عقار في تركيا؟
لا يدفعون ضريبة القيمة المضافة (KDV) إلا على العقار الجديد المشترى من المطور العقاري، بنسبة 1% أو 10% أو 20% من السعر. أما العقار المستعمل (إعادة بيع) الذي يشترى من مالك فرد فلا ضريبة قيمة مضافة عليه. والمشترون المقيمون في الخارج الذين يستوفون الشروط يستطيعون شراء عقار جديد دون هذه الضريبة.
كم يوفر الإعفاء من ضريبة القيمة المضافة؟
يوفر كامل ضريبة القيمة المضافة على السعر. وهي في معظم المساكن الجديدة في إسطنبول 10% من السعر حتى 150 مترًا مربعًا من المساحة الصافية و20% على ما يزيد على ذلك، أما المكاتب والمحال التجارية فنسبتها 20%.
من يحق له الإعفاء
هل أستطيع الاستفادة من الإعفاء إذا كان لدي تصريح إقامة تركي؟
العبرة ليست بتصريح الإقامة نفسه، بل بالمكان الذي تعيش فيه. فإذا كان مسكنك في تركيا، أو مكثت فيها أكثر من ستة أشهر متواصلة في سنة تقويمية واحدة، اعتبرتك دائرة الضرائب مقيمًا ضريبيًا في تركيا ولم يحق لك الإعفاء.
هل يسري الإعفاء على الشراء على الخارطة؟
نعم. يمكنك التوقيع والدفع والمبنى قيد الإنشاء. ويطبق الإعفاء عند التسليم، أي حين يكتمل بناء الوحدة وتسلم إليك وينقل الطابو إلى اسمك.
بعد الشراء
ماذا يحدث إذا بعت خلال ثلاث سنوات؟
تدفع قبل البيع ضريبة القيمة المضافة التي لم تفرض عند الشراء، مع فائدة التأخير. ولا توجد غرامة إضافية، لكن مديرية السجل العقاري لا تنقل ملكية العقار من دون خطاب من دائرة الضرائب.
هل أستطيع شراء أكثر من عقار دون ضريبة القيمة المضافة؟
نعم. كل مسكن جديد أو محل عمل جديد يستوفي الشروط يمكن شراؤه دون ضريبة القيمة المضافة.
