الإقامة العقارية في تركيا 2026: تصريح الإقامة عن طريق الاستثمار العقاري

قد يمنحك تملك منزل في إسطنبول حق العيش فيها أيضًا. تمنح تركيا تصريح إقامة قصيرة الأمد (ikamet) للأجانب الذين يملكون منزلًا مستوفيًا للشروط، ويمكن تجديده ما دمت محتفظًا بالمنزل. لا يوجد اختبار لغة، والتصريح يغطي شؤون الحياة اليومية: حساب مصرفي، وتسجيل هاتفك، ومقعد دراسي لأبنائك.

يشرح هذا الدليل من يستوفي الشروط، وكيف تقدم الطلب، وكم يكلف في 2026، وكيف تصطحب أسرتك، وكيف تحافظ على التصريح سنة بعد سنة.

نظرة سريعة

من يستوفي الشروط

يستند التصريح إلى المادة 31 من قانون الأجانب والحماية الدولية، التي تجيز منح تصريح إقامة قصيرة الأمد للأجانب الذين يملكون عقارًا في تركيا. ومنذ عام 2024 يخول القانون وزارة الداخلية تحديد نوع العقار المؤهل وقيمته، والقواعد الحالية هي:

• يجب ألا تقل القيمة عن 200 ألف دولار أمريكي بالليرة التركية بسعر الصرف في تاريخ تملكك المنزل. ويسري هذا الحد في جميع الولايات منذ أكتوبر 2023. أما المنازل المشتراة بين أبريل 2022 ومنتصف أكتوبر 2023 فتبقى على الحدين السابقين: 75 ألف دولار في الولايات ذات البلدية الكبرى و50 ألف دولار في غيرها.
• يجب أن يكون منزلًا، وأن يكون منزلك أنت. لا بد أن يكون العقار مسكنًا ومستخدمًا للسكن. والعقار المؤجر أو المستخدم لأي دخل آخر لا يستوفي الشرط.
• للشركاء في الملكية أن يتقدموا أيضًا. يستطيع الزوج أو الزوجة أو أحد الأبناء، إذا كان اسمه مدرجًا في الطابو (سند الملكية، Tapu)، التقدم بطلب على العقار نفسه. أما القريب غير المدرج في الطابو فلا يستطيع.

كيف تثبت القيمة

في حالة المنزل الذي اشتريته، يكون الطابو هو الدليل: يحول السعر المسجل في السجل العقاري بسعر صرف البنك المركزي التركي (TCMB) في تاريخ الشراء. ولا تطلب قائمة الوثائق الرسمية تقرير تقييم عقاري حديثًا إلا إذا آل إليك المنزل بالميراث أو الهبة. وقد طلبته بعض المديريات عمليًا، فاسأل مستشارك قبل موعدك.

كيف تقدم الطلب خطوة بخطوة

1. سجّل عنوانك. بعد أن يصير الطابو باسمك، سجّل المنزل عنوانًا لك واحصل من البلدية على وثيقة الترقيم (numarataj). ويظهر تسجيل عنوانك على e-Devlet.
2. اشتر تأمينًا صحيًا يغطي مدة التصريح كلها، إلا إذا كان عمرك دون 18 أو فوق 65.
3. قدّم الطلب عبر الإنترنت على e-İkamet ما دامت تأشيرتك أو مدة إقامتك دون تأشيرة سارية. اختر تصريح الإقامة قصيرة الأمد على أساس ملكية عقار واحجز موعدك.
4. ادفع الرسوم (رسم البطاقة ورسم الإقامة) واحتفظ بالإيصالات.
5. احضر الموعد في مديرية الهجرة في الولاية ومعك وثائقك. ويستطيع محامٍ يحمل وكالة أن يقدم الطلب عنك، وإن كانت المديرية قد تطلب مع ذلك حضورك.
6. استلم البطاقة بالبريد على عنوانك المسجل.

المهلة القانونية لصدور القرار 90 يومًا من اكتمال الملف، وللمديرية أن تمنحك حتى 30 يومًا لاستكمال أي نقص. ويتلقى كثير من المتقدمين في إسطنبول الرد خلال أسابيع قليلة. ولا تقبل الطلبات من خارج تركيا حتى الآن، فتبدأ الإجراءات بعد وصولك إليها.

الوثائق المطلوبة

• نموذج الطلب بعد تعبئته
• جواز سفرك، مع نسخة من صفحة الصورة ومن ختم الدخول أو التأشيرة
• صورتان بيومتريتان التقطتا خلال الأشهر الستة الأخيرة بخلفية بيضاء
• إيصالا رسم الإقامة ورسم البطاقة
• تأمين صحي يغطي مدة التصريح كلها (غير مطلوب لمن هم دون 18 أو فوق 65)
• نسخة من الطابو تبين أن المنزل ملكك وأن قيمته عند تملكه 200 ألف دولار على الأقل
• وثيقة الترقيم الصادرة عن البلدية وتسجيل عنوانك
• بيان بامتلاك موارد مالية كافية (يكفي في العادة إقرارك الشخصي)
• للأبناء: شهادة ميلاد، وموافقة أحد الوالدين إن كان في الخارج، مع تصديق الأبوستيل (أو التصديق القنصلي إذا لم تكن الدولة المصدرة للوثيقة طرفًا في اتفاقية لاهاي الخاصة بالأبوستيل) وترجمة تركية محلفة

وعند التجديد تحتاج كذلك إلى شهادة استمرار الملكية (tapu devam belgesi) التي تثبت أنك ما زلت تملك المنزل، وإلى عنوان تبليغ إلكتروني من PTT.

التكاليف في 2026

يدفع الجميع رسم بطاقة قدره 964 ليرة تركية. أما رسم الإقامة فيختلف بحسب جنسيتك ومدة التصريح؛ وهو محدد بالدولار الأمريكي ويدفع بالليرة التركية:

مواطنو دول قليلة، منها التشيك والدنمارك وأيرلندا، لا يدفعون رسم الإقامة، بل رسم البطاقة فقط. ويضاف إلى ذلك التأمين الصحي الخاص والترجمات ورسوم كاتب العدل (النوتر). ولا تتقاضى إدارة الهجرة أي رسم خدمة، وتحذر من الدفع لوسطاء مقابل المواعيد.

إحضار أسرتك

أمام الزوج أو الزوجة والأبناء طريقان:

• على العقار نفسه. إذا كانت أسماؤهم مدرجة في الطابو بوصفهم شركاء في الملكية، فلكل منهم أن يطلب إقامته العقارية الخاصة.
• بالإقامة العائلية. وإلا فلهم طلب الإقامة العائلية بعد أن يمضي عام على الأقل على حملك تصريحك. وعليك إثبات دخل لا يقل عن ثلث الحد الأدنى للأجور عن كل فرد من الأسرة، وتأمين صحي للجميع، وتقديم شهادة الزواج وشهادات الميلاد مع تصديق الأبوستيل (أو التصديق القنصلي إذا لم تكن الدولة المصدرة للوثيقة طرفًا في اتفاقية لاهاي الخاصة بالأبوستيل) وترجمة محلفة. ويستطيع الأبناء الحاصلون على الإقامة العائلية الدراسة في المدارس حتى سن 18.

وإذا كانت أسرتك ستنتقل معك من البداية، فإدراج أسماء أفرادها في الطابو هو الطريق الأسهل في العادة.

الحفاظ على تصريحك وتجديده

• جدّد في الوقت المحدد. قدّم الطلب عبر الإنترنت ابتداءً من 60 يومًا قبل انتهاء التصريح، ودائمًا قبل انتهائه. والتأخر في تقديم الطلب يعني دفع الرسم مضاعفًا عن الأيام التي قضيتها بلا تصريح.
• احتفظ بالمنزل. بيعه يزيل أساس التصريح، فيلغى أو لا يجدد.
• اسكن فيه. تأجيره يخالف شرط أن يكون المنزل مسكنك.
• راقب مدة بقائك في الخارج. قضاء أكثر من 120 يومًا في الخارج في المجموع خلال السنة الأخيرة قد يكون سببًا لإلغاء التصريح أو رفض تجديده، مع استثناءات مثل العلاج أو الدراسة.
• حافظ على تحديث عنوانك. أبلغ عن تغيير سكنك خلال 20 يوم عمل.

أين يمكنك السكن

منذ عام 2022 أغلقت تركيا الأحياء التي ترتفع فيها نسبة المقيمين الأجانب أمام طلبات الإقامة الجديدة: وهي في إسطنبول أجزاء من مناطق مثل الفاتح وإسنيورت وأفجلار وباشاك شهير وكوتشوك شكمجة. وذكرت تقارير عدة في يونيو 2026 أن القيود في إسطنبول رفعت، لكن لم يصدر إعلان رسمي، وتقول بعض المصادر إن مناطق معينة ما زالت مغلقة. تحقق من الحي نفسه في نظام e-İkamet قبل أن تشتري إذا كان التصريح يهمك.

ما يمنحه التصريح وما لا يمنحه

تتيح لك الإقامة العقارية العيش في تركيا، وفتح الحسابات، وتسجيل اشتراكات الخدمات، وإلحاق أبنائك بالمدارس. لكنها لا تتيح لك العمل؛ فالعمل يحتاج إلى تصريح عمل مستقل.

وهي كذلك بداية طريق أطول. ثماني سنوات من الإقامة القانونية المتواصلة قد توصل إلى الإقامة طويلة الأمد، أما خمس سنوات فقد توصل إلى الجنسية التركية بالتجنس العادي. والمدة التي تقضيها بإقامة قصيرة الأمد تحتسب في الحالتين.

وإذا كنت تفكر في شراء بمبلغ أكبر، فاقرأ الجنسية التركية عن طريق الاستثمار العقاري.

أكثر الأخطاء التي نراها

• الشراء بمبلغ عند حد 200 ألف دولار تمامًا. تقاس القيمة بالليرة في تاريخ الشراء؛ وتغير سعر الصرف قد ينزل بمنزل قيمته عند الحد إلى ما دونه.
• تأجير المنزل. عندها لا يعود مسكنًا لك.
• ترك مدة الإقامة دون تأشيرة حتى تنتهي قبل تقديم الطلب عبر الإنترنت.
• تفويت مهلة التجديد. يقدم طلب التجديد قبل انتهاء التصريح لا بعده.
• الشراء في حي مغلق دون التحقق منه أولًا.

المصادر

• رئاسة إدارة الهجرة: أنواع تصريح الإقامة (يفتح موقعًا خارجيًا)
• رئاسة إدارة الهجرة: الأسئلة الشائعة عن تصريح الإقامة (يفتح موقعًا خارجيًا)
• e-İkamet: الوثائق المطلوبة لتصريح الإقامة قصيرة الأمد (يفتح موقعًا خارجيًا)
• رئاسة إدارة الهجرة: رسم البطاقة ورسم الإقامة (يفتح موقعًا خارجيًا)
• قانون الأجانب والحماية الدولية رقم 6458 (يفتح موقعًا خارجيًا)
• الجريدة الرسمية بتاريخ 31 ديسمبر 2025: بلاغ الرسوم لعام 2026 (يفتح موقعًا خارجيًا)
• رئاسة إدارة الهجرة: إغلاق الأحياء (يفتح موقعًا خارجيًا)

هذا الدليل معلومات عامة، وليس استشارة قانونية. قواعد الإقامة تتغير، وتطبقها إدارة الهجرة بحسب كل حالة. تحقق من وضعك مع محامٍ مرخص في تركيا قبل أن تشتري أو تتقدم بطلب.