الجنسية التركية عن طريق الاستثمار العقاري: دليل 2026

هي مسار قانوني يستند إلى قانون الجنسية التركية (رقم 5901، المادة 12) ولائحته التنفيذية، ويتيح للأجنبي التقدم بطلب الجنسية بعد شراء عقار لا تقل قيمته عن 400 ألف دولار أمريكي والتعهد بعدم بيعه مدة ثلاث سنوات. ويتخذ القرار رئيس الجمهورية التركية بعد اعتماد الاستثمار واكتمال التحريات الأمنية.

400 ألف دولار أمريكي، أو ما يعادلها بعملة أجنبية أخرى أو بالليرة التركية. يسري هذا الحد منذ 13 يونيو 2022، حين ارتفع من 250 ألف دولار. احسب تكاليف الشراء في ميزانيتك فوق هذا المبلغ، لأن الرسوم والعمولات والضرائب لا تدخل في حساب 400 ألف دولار.

نعم. حتى نوفمبر 2026 ما زال مسار العقار ساريًا ويجري النظر في الطلبات. وقد جرى تشديد القواعد عدة مرات منذ عام 2017، لذا تحقق دائمًا من المتطلبات الحالية مع محامٍ مرخص قبل أن تلتزم بأي مبلغ.

لا. الاستثمار يجعلك مؤهلًا لتقديم الطلب. وتمنح الجنسية بقرار رئاسي بعد أن تعتمد المديرية العامة للسجل العقاري والمساحة (TKGM) الاستثمار وتستكمل السلطات التحقق من السوابق والتحريات الأمنية. والسجل النظيف والشراء المرتب على الوجه الصحيح هما ما يجعل الموافقة أمرًا اعتياديًا.

معظم الأجانب الذين بلغوا 18 عامًا فأكثر. وتوجد قيود على شراء العقار لعدد قليل من الجنسيات (فالمواطنون السوريون مثلًا لا يستطيعون تملك عقار في تركيا)، ويرفض طلب كل من يعتبر خطرًا على الأمن القومي أو النظام العام.

لا. لا توجد مدة إقامة دنيا قبل الموافقة ولا بعدها، ولا اختبار لغة ولا امتحان للجنسية. لكن عليك أن تكون في تركيا بضعة أيام لتقديم البيانات البيومترية وتوقيع الوثائق.

نعم. لا يلزمك القانون التركي بالتخلي عن جنسيتك الحالية. راجع قواعد بلدك، لأن بعض الدول تقيد ازدواج الجنسية.

إلى جانب العقار (400 ألف دولار)، تذكر اللائحة استثمارًا في رأس المال الثابت بقيمة 500 ألف دولار، أو وديعة مصرفية بقيمة 500 ألف دولار، أو 500 ألف دولار في أدوات الدين الحكومية، أو 500 ألف دولار في حصص صناديق الاستثمار العقاري أو صناديق رأس المال الجريء، أو 500 ألف دولار في صناديق التقاعد الخاصة، أو توفير فرص عمل لما لا يقل عن 50 شخصًا. وتختار معظم الأسر العقار لأن حده هو الأدنى ولأنه يبقى أصلًا ملموسًا.

العقار السكني أو التجاري المسجل بوصفه وحدة مستقلة وفق قانون الملكية الطابقية (Kat Mülkiyeti Kanunu)، أو الحاصل على رخصة بناء (وحدات على الخارطة لها حق الارتفاق الطابقي، kat irtifakı). والشقق والفلل والمحال التجارية والمكاتب كلها مؤهلة إذا استوفت قواعد التقييم والدفع.

لا. منذ 12 ديسمبر 2023 لا تقبل الأراضي غير المبنية ولا الأراضي الزراعية لأغراض الجنسية. ويجب أن يكون العقار وحدة مكتملة البناء أو وحدة في مشروع مرخص.

نعم. يمكنك شراء وحدتين أو أكثر، بشرط أن تحمل كل وحدة قيد منع البيع لمدة ثلاث سنوات وأن يبلغ مجموع القيم المعتمدة الحد المطلوب. ويجب أن تجتاز كل وحدة بمفردها التدقيق في التقييم والطابو (سند الملكية، Tapu) والدفع.

نعم، بعقد وعد بالبيع موثق لدى كاتب العدل (النوتر)، يسجل قيده في الطابو ويحد من إمكان التنازل عنه أو إلغائه مدة ثلاث سنوات. ويجب دفع الثمن كاملًا مقدمًا، وأن تكون الوحدة محددة بوضوح في المشروع، ولا يقبل إلا عقد واحد لكل وحدة. وقوة المطور العقاري وتراخيص المشروع أهم هنا منها في أي حالة أخرى.

في الغالب لا. العقار المملوك لأجنبي أو لشركة يسيطر عليها أجانب، والعقار الذي انتقل من مثل هؤلاء المالكين إلى مواطنين أتراك خلال السنوات الثلاث الماضية، لا يدخلان في حساب الجنسية. والعقار الذي سبق استخدامه لحصول شخص آخر على الجنسية لا يمكن استخدامه مرة أخرى كذلك. ويدقق محاميك في تاريخ الملكية كاملًا قبل أن توقع.

لا. الشراء من زوجك أو زوجتك أو أبنائك، والعقار المملوك عن طريق شركة لك أو لأسرتك حصص فيها، لا يحتسبان. والعقار الذي كنت تملكه قبل بدء الإجراءات أو الذي ورثته غير مؤهل كذلك. ويجب أن يكون الشراء المؤهل تملكًا جديدًا باسمك أنت.

يشمل الاستثمار المؤهل الواحد الزوجين معًا، فلا يحتاجان إلى عقارين. أما المتقدمان اللذان لا تربطهما قرابة (كشريكين في العمل مثلًا) فيحتاج كل منهما إلى حصة لا تقل قيمتها المعتمدة عن 400 ألف دولار.

نعم. المناطق العسكرية والأمنية مغلقة أمام المشترين الأجانب، ويجوز للأجانب مجتمعين تملك ما لا يزيد على 10% من الأراضي الخاصة في المنطقة الواحدة، مع حد شخصي قدره 30 هكتارًا في عموم البلاد. أما المناطق المركزية في إسطنبول، حيث يستثمر معظم المشترين بغرض الجنسية، فهي مفتوحة في الغالب.

بشهادة تحديد القيمة (Tutar Tespit Belgesi) التي تصدر عبر نظام التقييم لدى السجل العقاري (TKGM). ومنذ 9 ديسمبر 2024 حلت هذه الشهادة محل العمل السابق بتقرير التقييم العقاري. وهي تصدر بناءً على تقرير من شركة تقييم مرخصة، يمكن منذ 28 سبتمبر 2026 أن تكون أي شركة مرخصة من هيئة أسواق رأس المال، ويمكن استخدام الشهادة مدة اثني عشر شهرًا.

أربعة أرقام يدقق في كل منها على حدة: القيمة المعتمدة في شهادة تحديد القيمة، وسعر البيع المسجل في الطابو، والمبلغ الوارد في وثيقة تصريف العملة الأجنبية (DAB)، والحوالات المصرفية إلى البائع. وإذا نقص أي رقم منها عن الحد، فلن يعوضه رقم أعلى في موضع آخر.

لا. ضريبة القيمة المضافة (KDV) ورسم الطابو (tapu harcı) والعمولات والتكاليف الأخرى تدفع فوق هذا المبلغ ولا تدخل في المبلغ المؤهل. ويجب أن يبلغ كل من القيمة المعتمدة والسعر المسجل في الطابو ووثيقة تصريف العملة الأجنبية والحوالات إلى البائع 400 ألف دولار بمفرده.

الحوالات إلى البائع جزء من الأدلة، ولذلك ينبغي أن يجريها الشخص الذي يشتري ويتقدم بالطلب، ومن حساب باسمه هو. وإذا كانت الأموال من الأسرة، فانقلها أولًا إلى حساب المشتري نفسه ثم ادفع للبائع منه. اطلب من محاميك أن يتأكد من سلامة التوثيق قبل أي تحويل.

لن يكون العقار مؤهلًا بمفرده، حتى لو اتفقت على دفع مبلغ أكبر. يمكنك التفاوض أو اختيار وحدة أخرى أو إضافة عقار ثانٍ. ولهذا يجب إجراء التقييم قبل تحويل الأموال أو توقيع عقود ملزمة.

تصدر وثيقة تصريف العملة الأجنبية (Döviz Alım Belgesi) عندما تدخل عملتك الأجنبية إلى بنك تركي وتباع مقابل الليرة التركية. وهي تثبت أن الاستثمار جاء من الخارج بعملة أجنبية. ولا يعتمد السجل العقاري أي شراء بغرض الجنسية من دونها.

لا. يجب أن يمر الدفع عبر النظام المصرفي التركي بحوالات موثقة من المشتري إلى حساب البائع. والدفع نقدًا أو بالعملات المشفرة لا يحتسب ضمن الاستثمار.

يجب دفع المبلغ المؤهل كاملًا بعملة أجنبية تدخلها إلى تركيا. ولا يمكن أن يغطي قرض من بنك تركي أي جزء من 400 ألف دولار. وإذا بيع عقار مرهون لاحقًا بيعًا جبريًا، فقد تلغى شهادة مطابقة الاستثمار.

سعر صرف البنك المركزي التركي (TCMB) المطبق على كل وثيقة. اترك هامشًا فوق 400 ألف دولار حتى لا تهبط تقلبات سعر الصرف والعمولات المصرفية بأي رقم إلى ما دون الحد.

هو آلية حساب ضمان لدى السجل العقاري، تجمد فيها أموال المشتري في بنك معتمد ولا يفرج عنها للبائع إلا عند اكتمال نقل الملكية. ويصبح إلزاميًا في مبيعات العقارات في 1 ديسمبر 2026. وهو يزيد حماية المشترين ولا يحل محل شرط وثيقة تصريف العملة الأجنبية (DAB).

استخراج رقم ضريبي تركي وفتح حساب مصرفي، واختيار العقار وفحصه قانونيًا، وتقديم مالك العقار طلب شهادة تحديد القيمة، وإدخال الأموال واستلام وثيقة تصريف العملة الأجنبية (DAB)، ونقل الملكية مع قيد منع البيع لمدة ثلاث سنوات، واستلام شهادة مطابقة الاستثمار من السجل العقاري، والحصول على تصريح إقامة المستثمر، وتقديم طلب الجنسية، ثم استلام بطاقة الهوية وجواز السفر بعد الموافقة.

من 4 إلى 8 أشهر في العادة، من بدء الشراء حتى جواز السفر، بحسب سلامة الملف وحجم الطلبات. ويستغرق شراء العقار واعتماده عادةً من 3 إلى 6 أسابيع؛ ومعظم الانتظار يكون في التدقيق الأمني.

كانت تسمى سابقًا شهادة المطابقة (Uygunluk Belgesi)، ثم تغير اسمها إلى شهادة تحديد الاستثمار العقاري (Taşınmaz Yatırımı Tespit Belgesi). ويصدرها السجل العقاري بعد أن يتأكد من أن الشراء يستوفي كل شروط الجنسية، وهي تفتح الباب أمام تصريح الإقامة وطلب الجنسية.

لأن اللائحة تشترط أن يحمل المتقدمون تصريح إقامة صادرًا لأغراض الاستثمار. وهو تصريح إقامة قصيرة الأمد تصدره إدارة الهجرة استنادًا إلى شهادة مطابقة الاستثمار الخاصة بك. ويحصل كل من المتقدم الرئيسي والزوج أو الزوجة على تصريح.

في فبراير 2026 استحدثت مديرية الهجرة في إسطنبول مسارًا سريعًا اختياريًا يمكن فيه إتمام أخذ البيانات البيومترية والموافقة على تصريح الإقامة وتقديم طلب الجنسية في زيارة واحدة، وهو ما يغني في كثير من الأحيان عن رحلة ثانية. وتذكر التقارير أن رسوم الخدمة نحو 1,000 دولار للمتقدم الرئيسي و500 دولار لكل متقدم إضافي. أما التدقيق الأمني نفسه فلا يمكن تسريعه.

تجهز وزارة الداخلية الملف بعد التحريات الأرشيفية والأمنية، وتمنح الجنسية بقرار رئاسي. وبعد الموافقة يسجل اسمك في السجل المدني ويمكنك استلام بطاقة الهوية التركية وجواز السفر التركي.

يمكن إنجاز معظم الخطوات بوكالة: الرقم الضريبي، والحساب المصرفي، ونقل الملكية، وتقديم الطلبات. لكن يبقى عليك الحضور إلى تركيا لتقديم البيانات البيومترية ولبعض التوقيعات. امنح وكالة محدودة ومخصصة لهذا الغرض، لا وكالة غير محدودة.

يشمل الطلب نفسه زوجك أو زوجتك وأبناءك دون سن 18 من غير استثمار إضافي. ويمكن أن يشمل أيضًا الأبناء البالغين المعالين بسبب إعاقة.

لا يشملهم استثمارك. يحتاج الابن البالغ أو الابنة البالغة إلى استثمار مؤهل خاص به، أو إلى التأهل من مسار آخر، مثل التجنس العادي بعد سنوات من الإقامة.

لا. الوالدان والإخوة والأخوات ليسوا من المعالين في هذا البرنامج. ويحتاجون إلى استثمار مؤهل خاص بهم.

نعم. وفق المعمول به حاليًا، يقدم كل من المتقدم الرئيسي والزوج أو الزوجة البيانات البيومترية حضوريًا، ويقدمان شهادتي السجل الجنائي مصدقتين ومترجمتين. أما الأبناء فلا يلزم حضورهم عادةً لتقديم البيانات البيومترية، وإن كانت المتطلبات قد تختلف من دائرة إلى أخرى.

هم مواطنون أتراك بحكم النسب، ويسجلون عن طريق قنصلية تركية أو مديرية السجل المدني. ولا يلزم أي استثمار آخر.

في العادة: جوازات سفر سارية، وصور بيومترية، وشهادات الميلاد، وشهادة الزواج للزوج أو الزوجة، وشهادة السجل الجنائي لكل من المتقدم الرئيسي والزوج أو الزوجة، ووثائق العقار والدفع (الطابو، وشهادة تحديد القيمة، ووثيقة DAB، والإيصالات المصرفية، وشهادة مطابقة الاستثمار). ويؤكد لك محاميك القائمة الدقيقة لحالتك.

نعم. يجب أن تحمل وثائق الأحوال المدنية تصديق الأبوستيل (أو أن تصدقها القنصلية إذا لم يكن بلدك طرفًا في اتفاقية لاهاي للأبوستيل)، وأن يترجمها مترجم محلف إلى التركية ويوثقها كاتب العدل. والوثائق الحديثة الصدور تجنبك الرفض؛ فكثير من الدوائر يتوقع أن يكون قد مضى على صدورها أقل من ستة أشهر.

تكفي في كثير من الأحيان رحلة واحدة مدتها بضعة أيام، خصوصًا مع المسار السريع في إسطنبول. وبعض الأسر تسافر مرتين: مرة لاختيار العقار ومرة للبيانات البيومترية وتقديم الطلب.

لا يوجد اختبار لغة ولا مقابلة رسمية للجنسية. وتحضر المواعيد المخصصة للبيانات البيومترية وتقديم الوثائق.

احسب نسبة إضافية بين 5% و7% تقريبًا في معظم عمليات الشراء: رسم الطابو (4% من السعر المصرح به، يقسم قانونًا بين المشتري والبائع بواقع 2% لكل منهما، لكن المشتري يدفعه في الغالب)، وشهادة تحديد القيمة، وأتعاب المحاماة، والترجمة وكاتب العدل، ورسوم تصريح الإقامة والبطاقة، والتأمين الإلزامي ضد الزلازل (DASK)، ورسوم جواز السفر. وقد تضيف ضريبة القيمة المضافة مبلغًا آخر في العقارات الجديدة ما لم ينطبق إعفاء.

تفرض ضريبة القيمة المضافة على البيع الأول للعقارات الجديدة من المطورين العقاريين، وتتراوح بين 1% و20%. ويمكن إعفاء المشترين الأجانب غير المقيمين منها في البيع الأول لوحدة سكنية أو تجارية إذا جاء الثمن من الخارج بعملة أجنبية واستوفيت الشروط الأخرى. وتسترد الضريبة المعفى منها مع الفائدة عند الإخلال بالشروط، لذا راجع أمر الإعفاء مع محاميك أو محاسبك.

ضريبة العقارات السنوية (emlak vergisi) التي تستوفيها البلدية (من 0.1% إلى 0.6% من القيمة المسجلة بحسب الموقع والنوع)، ورسوم صيانة المبنى، والتأمين، وفواتير الخدمات. وقد تخضع المساكن ذات القيمة العالية جدًا أيضًا لضريبة المساكن مرتفعة القيمة.

الجنسية وحدها لا تجعلك مقيمًا ضريبيًا. وتتوقف الإقامة الضريبية على أن يكون موطنك في تركيا أو أن تمكث فيها أكثر من ستة أشهر في السنة التقويمية. وإذا انتقلت فعلًا، فإن القانون رقم 7582 (المنشور في الجريدة الرسمية في 4 يونيو 2026) يمنح المقيمين الجدد الذين لم تكن لهم إقامة ضريبية في تركيا خلال السنوات الثلاث السابقة إعفاءً مدته 20 عامًا على الدخل الآتي من مصادر أجنبية، مع نسبة مخفضة قدرها 1% لضريبة الميراث خلال مدة الإعفاء.

نعم. القيد يمنعك من البيع، لا من استعمال العقار أو تأجيره. ودخل الإيجار خاضع للضريبة في تركيا ويجب التصريح به.

يمكن رفع قيد منع البيع وتصبح حرًا في البيع. وجنسيتك دائمة ولا تفقدها إذا بعت بعد انتهاء مدة الاحتفاظ. وإذا بعت بربح خلال خمس سنوات من الشراء، فقد تستحق ضريبة الأرباح الرأسمالية.

يتيح دخول نحو 110 وجهات أو أكثر دون تأشيرة أو بتأشيرة عند الوصول أو بتأشيرة إلكترونية، منها اليابان وسنغافورة وكوريا الجنوبية وجزء كبير من أمريكا اللاتينية. أما الولايات المتحدة والمملكة المتحدة وكندا ودول شنغن فما زالت تشترط تأشيرة.

تركيا من دول المعاهدة الخاصة بتأشيرة المستثمر الأمريكية E-2، ولذلك يستطيع المواطنون الأتراك التقدم بطلبها. وتأشيرة E-2 إجراء أمريكي مستقل له متطلباته الخاصة في الاستثمار والنشاط التجاري.

لا. تركيا ليست عضوًا في الاتحاد الأوروبي، ولذلك لا يمنح جواز السفر التركي حق الإقامة أو العمل في الاتحاد الأوروبي.

بموجب قانون الخدمة العسكرية رقم 7179، يعامل الرجال الذين يكتسبون الجنسية لاحقًا معاملة من أدى الخدمة إذا كانوا قد أدوها في بلدهم السابق أو كانوا قد بلغوا 22 عامًا فأكثر عند حصولهم على الجنسية التركية. أما الأبناء الذكور الأصغر سنًا فقد تجب عليهم الخدمة بين سن 20 و41، مع توافر خياري البدل النقدي والإقامة في الخارج في العادة. راجع مع محامٍ وضع أبنائك الذكور تحديدًا قبل تقديم الطلب.

نعم. يمكنك في مرحلة الجنسية أن تطلب تسجيل اسم تركي (أو أن تحتفظ باسمك)، وتصدر بطاقة هويتك وجواز سفرك بذلك الاسم.

أكثر الأسباب شيوعًا هي المخاوف المتعلقة بالأمن أو النظام العام، والتعارض بين شهادة تحديد القيمة والسعر المسجل في الطابو والمدفوعات، وعدم أهلية العقار (كأن يكون مملوكًا لأجنبي من قبل)، والوثائق الناقصة أو غير المصدقة بالأبوستيل على الوجه الصحيح، والمشكلات السابقة في تركيا التي لم يفصح عنها.

يبقى العقار ملكًا لك. ويمكنك طلب الأسباب والطعن في القرار أمام المحاكم الإدارية بمساعدة محامٍ. ويبقى البيع خاضعًا لقيد السنوات الثلاث، ولذلك فإن أضمن حماية هي فحص قانوني دقيق قبل الشراء.

قارن السعر بالمبيعات الحديثة في المبنى نفسه والشارع نفسه، واحصل على شهادة تحديد القيمة قبل الدفع، واحذر الأسعار المعروضة بالدولار فقط من غير عقارات مماثلة للمقارنة. فالعقار المسعر للمشترين بغرض الجنسية بما يفوق قيمته في السوق المحلي بكثير قد يصعب بيعه بعد ثلاث سنوات.

لأن تاريخ الملكية والتنظيم العمراني والديون ورخص البناء وقواعد تملك الأجانب هي التي تحدد هل الشراء مؤهل أم لا. ويدقق في هذه الأمور مكتب عقاري مرخص ومحامٍ مستقل يعمل لمصلحتك (لا لمصلحة البائع) قبل تحويل أي مبلغ. ونحن في Property Istanbul ننسق عمل الاثنين من القائمة المختصرة حتى جواز السفر.