فروش ملک در ترکیه ۲۰۱۲ تا ۲۰۲۵: آمار از زمان لغو شرط عمل متقابل

در مه ۲۰۱۲ ترکیه قاعده‌ای را تغییر داد که تعیین می‌کرد کدام خارجی‌ها می‌توانند مالک ملک شوند. تا آن زمان، یک خارجی فقط در صورتی می‌توانست ملک بخرد که اتباع ترکیه هم بتوانند در کشور او ملک بخرند. از سال ۲۰۱۲ شهروندان ۱۸۳ کشور توانستند ملک بخرند و ارقامی که پس از آن آمد، داستان بازار املاک ترکیه را در دورانی روایت می‌کند که جهان آن را کشف کرد.

این صفحه آمار رسمی همه سال‌های پس از آن را گرد آورده است: چند خانه در ترکیه و استانبول فروخته شد، چه تعداد به خارجی‌ها رسید، این خریداران چه کسانی بودند و چه عواملی ارقام را تغییر داد. داده‌ها از مرکز آمار ترکیه (TÜİK) است و این صفحه هر ماه به‌روز می‌شود.

نگاه کلی

اصلاحیه ۲۰۱۲ که بازار را باز کرد

در بیشتر تاریخ جمهوری ترکیه، ماده ۳۵ قانون تاپو (شماره ۲۶۴۴) به خارجی‌ها فقط بر پایه عمل متقابل اجازه خرید ملک در ترکیه را می‌داد: اگر یک شهروند ترکیه می‌توانست در کشور شما ملک بخرد، شما هم می‌توانستید در ترکیه ملک بخرید. این قاعده در دهه ۲۰۰۰ چند بار بازنویسی شد: دادگاه قانون اساسی اصلاحیه‌ها را در سال ۲۰۰۵ و دوباره در ۲۰۰۷ باطل کرد، خرید ملک توسط خارجی‌ها در سال ۲۰۰۸ مدتی متوقف شد و قانون شماره ۵۷۸۲ در ژوئیه ۲۰۰۸ این نظام را دوباره برقرار کرد. با این حال، معیار همچنان عمل متقابل بود.

قانون شماره ۶۳۰۲، مصوب ۳ مه ۲۰۱۲ و لازم‌الاجرا از ۱۸ مه ۲۰۱۲ (روزنامه رسمی شماره ۲۸۲۹۶)، این معیار را کنار گذاشت. از آن پس به جای بررسی قانون هر کشور، هیئت وزیران (امروز رئیس‌جمهور) «با در نظر گرفتن روابط دوجانبه و منافع ملی» کشورهایی را تعیین می‌کرد که شهروندانشان می‌توانند ملک بخرند. قواعد جدید دو سقف هم تعیین کردند:

• خارجی‌ها روی هم حداکثر می‌توانند مالک ۱۰ درصد از زمین‌های خصوصی هر منطقه باشند؛ و
• هر خارجی در کل ترکیه حداکثر می‌تواند مالک ۳۰ هکتار باشد و رئیس‌جمهور می‌تواند این سقف را دو برابر کند.

نخستین فهرست با مصوبه هیئت وزیران شماره ۲۰۱۲/۳۵۰۴ در ۲۵ ژوئن ۲۰۱۲ اعلام شد. در این فهرست نام ۱۸۳ کشور آمده بود، در حالی که پیش از آن شهروندان حدود ۵۳ کشور می‌توانستند بدون بررسی عمل متقابل ملک بخرند. در راهنمای اداره ثبت هنوز هم ۱۸۳ کشور آمده است. خود فهرست منتشر نمی‌شود؛ هر اداره ثبتی می‌تواند تأیید کند که یک ملیت در آن هست یا نه.

به همین دلیل این صفحه از اینجا شروع می‌شود. همه آنچه در ادامه می‌آید پس از باز شدن بازار رخ داده است.

نکته‌ای درباره داده‌ها

• منبع. همه ارقام از آمار فروش مسکن TÜİK است که بر پایه انتقال‌های سند تاپو ثبت‌شده در اداره ثبت تهیه می‌شود.
• سری بازنگری‌شده. در فوریه ۲۰۲۶ TÜİK ارقام مسکن خود را از سال ۲۰۱۳ به بعد بازنگری کرد و اکنون املاکی را هم که به‌عنوان خانه استفاده می‌شوند به حساب می‌آورد، حتی اگر سند تاپو آن‌ها را در دسته دیگری قرار داده باشد. ارقام همه سال‌ها حدود ۵ تا ۹ درصد بالا رفت. جدول‌های زیر از سری بازنگری‌شده استفاده می‌کنند؛ گزارش‌های خبری پیش از ۲۰۲۶ ارقام اولیه و پایین‌تر را نقل می‌کنند.
• سال شروع. سری آماری TÜİK از ژانویه ۲۰۱۳، یعنی نخستین سال کامل پس از اصلاحیه، آغاز می‌شود. برای سال ۲۰۱۲ رقم رسمی قابل مقایسه‌ای وجود ندارد.
• خریداران مشترک. یک خانه ممکن است توسط چند نفر با ملیت‌های مختلف خریده شود، بنابراین جمع ارقام به تفکیک ملیت ممکن است از کل بیشتر شود.

فروش مسکن در ترکیه، ۲۰۱۳ تا ۲۰۲۵

دو تغییر بلندمدت به چشم می‌آید. تا سال ۲۰۱۸ خانه‌های نوساز و دست دوم تقریباً به یک اندازه فروخته می‌شدند؛ از ۲۰۱۹ از هر سه فروش، دو مورد خانه دست دوم است، چون ساخت‌وساز جدید کند شد و خانه‌های قدیمی‌تر دست‌به‌دست شدند. همچنین با بالا رفتن نرخ بهره، سهم خانه‌هایی که با وام مسکن خریده می‌شدند تا سال ۲۰۲۴ از یک‌سوم به حدود یک از هر ده کاهش یافت (با یک استثنای کوتاه در سال ۲۰۲۰ که وام‌های ارزان بانک‌های دولتی این سهم را به ۳۸ درصد رساند).

استانبول

استانبول به‌طور پیوسته حدود یک خانه از هر شش خانه‌ای که در ترکیه فروخته می‌شود را به خود اختصاص می‌دهد. پرفروش‌ترین سال آن ۲۰۲۱ بود و سال ۲۰۲۵ با ۳۱۰٬۴۵۳ فروش به آن نزدیک شد.

فروش به خارجی‌ها، ۲۰۱۳ تا ۲۰۲۵

در ده سال، فروش به خارجی‌ها بیش از پنج برابر شد، از ۱۳٬۵۸۱ خانه در ۲۰۱۳ به اوج ۷۲٬۳۴۲ خانه در ۲۰۲۲؛ سالی که از هر ۲۳ خانه فروخته‌شده در ترکیه یکی به خریدار خارجی رسید. از آن زمان این رقم هر سال کاهش یافته است. در سال ۲۰۲۵ این سهم ۱٫۳ درصد بود، کمترین سهم از ۲۰۱۳، در حالی که کل بازار رکورد زد.

استانبول در همه سال‌ها، به جز ۲۰۱۳، ۲۰۱۴ و ۲۰۲۳ که آنتالیا در صدر بود، انتخاب اول خریداران خارجی بوده است. در اوج، یعنی در سال‌های ۲۰۱۹ و ۲۰۲۰، نزدیک به نیمی از کل خریدهای خارجی‌ها در ترکیه در استانبول انجام شد.

خارجی‌ها در سال ۲۰۲۵ کجا خریدند

استانبول و آنتالیا روی هم ۷۱ درصد از کل فروش به خارجی‌ها را به خود اختصاص دادند.

چه کسانی می‌خرند: ملیت‌های برتر

خریداران همراه با تحولات جهان تغییر کردند. خریداران روس و اروپایی (بریتانیایی، آلمانی، نروژی) سال‌های نخست پس از اصلاحیه را شکل دادند. از ۲۰۱۵ تا ۲۰۱۹ خریداران عراقی و کشورهای حاشیه خلیج فارس در صدر بودند؛ خرید عراقی‌ها در سال ۲۰۱۸، سالی که حد نصاب شهروندی به ۲۵۰ هزار دلار کاهش یافت، بیش از دو برابر شد. خریداران ایرانی در ۲۰۲۰ و ۲۰۲۱ پیشتاز بودند و از ۲۰۲۲ تاکنون روس‌ها هر سال بزرگ‌ترین گروه بوده‌اند و اوکراینی‌ها و قزاق‌ها هم به آن‌ها پیوسته‌اند.

چه عواملی ارقام را تغییر داد

• ۲۰۱۲: اصلاحیه. قانون شماره ۶۳۰۲ که از ۱۸ مه لازم‌الاجرا شد، مالکیت ملک را به روی شهروندان ۱۸۳ کشور باز کرد که نامشان در ژوئن اعلام شد.
• ۲۰۱۷: معافیت از مالیات بر ارزش افزوده. از ۱ آوریل ۲۰۱۷ خارجی‌های غیرمقیم که خانه دست اول را با پولی که از خارج آورده‌اند می‌خرند، می‌توانند از مالیات بر ارزش افزوده معاف شوند.
• ۲۰۱۸: شهروندی با ۲۵۰ هزار دلار. در سپتامبر ۲۰۱۸ حداقل مبلغ خرید ملک برای شهروندی ترکیه از ۱ میلیون دلار به ۲۵۰ هزار دلار کاهش یافت، هم‌زمان با ماه‌هایی که لیر به‌شدت سقوط کرد. فروش به خارجی‌ها در یک سال ۸۰ درصد افزایش یافت، در حالی که فروش با وام مسکن در کل بازار فرو ریخت.
• ۲۰۲۰: همه‌گیری کرونا و وام‌های ارزان. فروش به خارجی‌ها اندکی کاهش یافت، اما وام‌های کم‌بهره بانک‌های دولتی کل فروش را به رکورد آن زمان رساند و سهم خرید با وام مسکن را به ۳۸ درصد بالا برد.
• ۲۰۲۱ تا ۲۰۲۲: اوج. تقاضای خارجی‌ها در سال ۲۰۲۲ به ۷۲٬۳۴۲ خانه رسید و پس از آغاز جنگ اوکراین، خریداران روس در صدر آن قرار گرفتند.
• ژوئن ۲۰۲۲: شهروندی با ۴۰۰ هزار دلار. از ۱۳ ژوئن ۲۰۲۲ حداقل مبلغ لازم برای شهروندی به ۴۰۰ هزار دلار افزایش یافت و از مه ۲۰۲۲ خانه‌ای که از مالیات بر ارزش افزوده معاف شده باید به جای یک سال، سه سال نگه داشته شود.
• ۲۰۲۳: اجازه اقامت با ۲۰۰ هزار دلار. از اکتبر ۲۰۲۳ اجازه اقامت از طریق ملک به خانه‌ای با ارزش دست‌کم ۲۰۰ هزار دلار نیاز دارد، در حالی که این حد پیش‌تر در کلان‌شهرها ۷۵ هزار دلار بود. همراه با بسته شدن محله‌ها به روی ساکنان خارجی جدید و افزایش قیمت‌ها همگام با تورم، فروش به خارجی‌ها در سال ۲۰۲۳ به میزان ۴۸٫۲ درصد، در ۲۰۲۴ به میزان ۳۱٫۵ درصد و در ۲۰۲۵ به میزان ۱۰٫۵ درصد کاهش یافت.
• ۲۰۲۵: بازاری رکوردشکن. کل فروش به ۱٬۷۶۰٬۲۹۲ خانه رسید و وام مسکن دوباره رونق گرفت، در حالی که سهم خریداران خارجی به کمترین مقدار از ۲۰۱۳ رسید.

سال ۲۰۲۶ تاکنون

در نه ماه نخست سال ۲۰۲۶، ۱٬۰۹۲٬۹۱۹ خانه در ترکیه فروخته شد که ۷٫۲ درصد کمتر از همین ماه‌ها در سال ۲۰۲۵ است و ۱۵٬۳۰۸ خانه از آن‌ها به خارجی‌ها رسید (۴٫۳ درصد کاهش). استانبول استثناست: فروش به خارجی‌ها در این شهر ۲٫۹ درصد افزایش یافت و به ۶٬۵۳۳ رسید و سهم شهر از خریدهای خارجی‌ها به ۴۲٫۷ درصد رسید؛ این سهم یک سال پیش ۳۹٫۷ درصد بود و از هر سال کامل پس از ۲۰۲۱ بالاتر است. فروش با وام مسکن ۲۴٫۷ درصد افزایش یافته است.

خریداران چینی امسال سریع‌ترین رشد را در استانبول داشته‌اند. آن‌ها از ژانویه تا سپتامبر ۸۵۳ خانه در این شهر خریدند، ۶۴ درصد بیشتر از یک سال پیش و همین حالا بیشتر از کل سال ۲۰۲۴ (۷۰۴) یا ۲۰۲۵ (۷۵۱). در آوریل و سپتامبر ۲۰۲۶ چینی‌ها بزرگ‌ترین گروه خریداران خارجی استانبول بودند؛ از سال ۲۰۱۳ تاکنون فقط در همین دو ماه چین در رتبه نخست قرار گرفته است. در مجموع این نه ماه، ایران با ۹۳۶ خانه همچنان در صدر است و پس از آن چین، روسیه (۳۷۴)، فلسطین (۳۴۷) و عراق (۳۴۵) قرار دارند.

این بخش هر ماه، در روزی که TÜİK ارقام خود را منتشر می‌کند، به‌روز می‌شود؛ انتشار بعدی ۱۷ نوامبر ۲۰۲۶ است و ارقام کامل سال ۲۰۲۶ در ژانویه ۲۰۲۷ اضافه خواهد شد. یادداشت هر ماه همراه با نمودارش در اتاق مطبوعات ما (به زبان انگلیسی) باقی می‌ماند.

این ارقام برای خریدار چه معنایی دارند

• تقاضای خارجی‌ها در استانبول متمرکز است. از هر ده خرید خارجی‌ها در سال ۲۰۲۵، چهار مورد (و تاکنون در ۲۰۲۶ بیش از آن) در این شهر بوده است، پس نقدشوندگی ملک هنگام فروش مجدد برای خریداران بین‌المللی در اینجا از هر جای دیگری بیشتر است.
• خریدار خارجی کمتر یعنی رقابت کمتر. اکنون که سهم تقاضای خارجی به کمترین سطح خود در یک دهه رسیده است، خریداران امروز نسبت به سال‌های ۲۰۱۹ تا ۲۰۲۲ با پیشنهادهای رقیب کمتری از خارج روبه‌رو هستند.
• خانه‌های دست دوم غالب‌اند. دوسوم بازار دست دوم است، پس بخش بزرگی از گزینه‌ها در مناطق جاافتاده در ساختمان‌های قدیمی‌تر است و همین، بررسی سند و ساختمان را که در راهنمای خرید ما آمده، مهم‌تر می‌کند.
• قوانین تقاضا را هدایت می‌کنند. شدیدترین تغییرات این سری آماری پس از تغییر قوانین شهروندی و اقامت رخ داد. راهنماهای ما درباره شهروندی، اجازه اقامت و مالیات املاک قوانین فعلی را توضیح می‌دهند.

منابع

• مرکز آمار ترکیه (TÜİK): آمار فروش املاک مسکونی و تجاری، سپتامبر ۲۰۲۶ (در سایتی دیگر باز می‌شود)
• مرکز آمار ترکیه (TÜİK): آمار فروش املاک مسکونی و تجاری، ژانویه ۲۰۲۶ (اطلاعیه بازنگری) (در سایتی دیگر باز می‌شود)
• مرکز آمار ترکیه (TÜİK): آمار فروش مسکن، دسامبر ۲۰۲۵ (در سایتی دیگر باز می‌شود)
• درگاه داده TÜİK: فروش مسکن به تفکیک نوع، استان و ملیت (در سایتی دیگر باز می‌شود)
• روزنامه رسمی ۱۸ مه ۲۰۱۲: قانون شماره ۶۳۰۲ (در سایتی دیگر باز می‌شود)
• سامانه Your Key Türkiye (اداره ثبت، TKGM): خرید ملک توسط خارجی‌ها (در سایتی دیگر باز می‌شود)
• خبرگزاری آناتولی: فروش به خارجی‌ها ۲۰۱۳ تا ۲۰۲۴ (در سایتی دیگر باز می‌شود)

ارقام بر اساس سری بازنگری‌شده TÜİK است که در اکتبر ۲۰۲۶ منتشر شده و ممکن است دوباره بازنگری شود. این صفحه اطلاعات عمومی است، نه مشاوره سرمایه‌گذاری.