پاسخ کوتاه: اگر خارج از ترکیه زندگی می‌کنید و خانه یا دفتر کار نوساز را مستقیم از سازنده می‌خرید و بهای آن را با ارز خارجی که از خارج آورده‌اید میپردازید، میتوانید آن را بدون مالیات بر ارزش افزوده بخرید و معمولاً به اندازه ۱۰ یا ۲۰ درصد قیمت صرفهجویی کنید. ملک را سه سال نگه دارید، وگرنه هنگام فروش باید مالیات بر ارزش افزوده را بپردازید.
این معافیت در بند (i) ماده ۱۳ قانون مالیات بر ارزش افزوده (KDV) ترکیه آمده و در سال ۲۰۲۶ همچنان معتبر است.
ببینید چقدر صرفهجویی می‌کنید: ماشین‌حساب هزینه‌های جانبی خرید ما هزینه‌های خرید شما را با و بدون مالیات بر ارزش افزوده نشان می‌دهد.
نگاه کلی
| پرسش | قاعده ۲۰۲۶ |
|---|---|
| چه کسی | اتباع خارجی که در ترکیه زندگی نمی‌کنند؛ شهروندان ترکیه مقیم خارج |
| کدام ملک | خانه یا محل کار نوساز، خریداری‌شده از سازنده |
| نحوه پرداخت | با ارز خارجی که از خارج آورده شده |
| زمان پرداخت | دست‌کم ۵۰ درصد پیش از صدور فاکتور، باقی ظرف یک سال |
| مدت نگهداری | ۳ سال |
| میزان صرفهجویی | مالیات بر ارزش افزوده: معمولاً ۱۰ یا ۲۰ درصد قیمت |
چه کسانی واجد شرایط‌اند
- اتباع خارجی که مقیم ترکیه نیستند. اگر خانه‌تان در ترکیه باشد یا در یک سال تقویمی بیش از شش ماه پیوسته در ترکیه بمانید، مقیم به حساب می‌آیید. اجازه اقامت به‌خودی‌خود ملاک نیست، اما اگر واقعاً در استانبول زندگی می‌کنید، به احتمال زیاد درخواستتان رد میشود.
- شهروندان ترکیه مقیم خارج که دست‌کم شش ماه پیش از تحویل، اجازه کار یا اقامت یک کشور خارجی را گرفته‌اند و از آن زمان دست‌کم شش ماه خارج از ترکیه بوده‌اند.
- شرکت‌های خارجی که در ترکیه دفتر یا نماینده دائم ندارند.
وضعیت خود را با گواهی‌ای از اداره مالیات محل ملک ثابت می‌کنید. شهروندان ترکیه به گواهی کنسولگری خود نیز نیاز دارند.
کدام املاک واجد شرایط‌اند
- خانه و محل کار: آپارتمان، ویلا، دفتر کار و مغازه. زمین واجد شرایط نیست.
- فقط اولین فروش، توسط سازنده‌ای که ملک را ساخته است. واحدی که از یک سرمایه‌گذار، یا از مالک زمینی که آن را در ازای زمینش (مشارکت در ساخت) دریافت کرده خریده شود، واجد شرایط نیست. فروش دست دوم توسط مالک شخصی در هر حال مالیات بر ارزش افزوده ندارد.
- پیشفروش هم قابل قبول است. میتوانید در دوران ساخت قرارداد را امضا کنید و مبلغ را بپردازید. معافیت هنگام تحویل اعمال میشود، یعنی وقتی واحد تکمیل و تحویل داده شده و سند تاپو منتقل میشود.
نحوه پرداخت
قیمت باید با ارز خارجی که از خارج به ترکیه آورده شده پرداخت شود:
- دست‌کم ۵۰ درصد پیش از تاریخ فاکتور سازنده و باقی آن ظرف یک سال.
- پول را می‌توان در یک بانک ترکیه‌ای به لیر تبدیل کرد و به سازنده پرداخت. رسید بانک را نگه دارید.
- مدرک اثبات، رسید حواله بانکی، نامه بانک برای پرداخت با کارت خارجی، یا اگر پول نقد آورده‌اید، فرم گمرک است.
- لیری که از قبل در حسابی در ترکیه بوده پذیرفته نمی‌شود، و ارزی هم که پیش از ۸ مارس ۲۰۱۷ وارد ترکیه شده پذیرفته نیست.
- یکی از اعضای خانواده میتواند پول را برای شما بفرستد، به شرط آنکه نام شما و مشخصات ملک در رسید آمده باشد.
قاعده سه‌ساله
اگر ظرف سه سال از تحویل بفروشید، ابتدا مالیات بر ارزش افزودهای را که از شما گرفته نشده بود بههمراه بهره تأخیر میپردازید. جریمه دیگری در کار نیست، اما روی سند تاپو قیدی ثبت شده و اداره ثبت بدون نامه اداره مالیات ملک را منتقل نمیکند. پس از سه سال میتوانید آزادانه بفروشید.
اگر شرایط از ابتدا برقرار نبوده (مثلاً پول از خارج نیامده)، اداره مالیات میتواند مالیات بر ارزش افزوده را بههمراه جریمه زیان مالیاتی (vergi ziyaı cezası) و بهره مطالبه کند و خریدار و سازنده به‌طور تضامنی مسئول‌اند. پیش از صدور فاکتور، مدارک را درست آماده کنید.
روند کار در عمل
- سازنده را بررسی کنید. بپرسید کدام نرخ مالیات بر ارزش افزوده اعمال میشود و مطمئن شوید فاکتور را بر اساس بند (i) ماده ۱۳ صادر میکند.
- پول را به ارز خارجی از خارج بفرستید و همه رسیدهایی را که نام شما و مشخصات واحد در آن‌ها آمده نگه دارید.
- گواهی عدم اقامت خود را از اداره مالیات بگیرید.
- سازنده با استناد به معافیت، فاکتور را بدون مالیات بر ارزش افزوده صادر میکند و اداره ثبت را مطلع میکند.
- سند تاپو با قید سه‌ساله منتقل میشود.
آیا میتوانم آن را با شهروندی همراه کنم؟
هیچ قانونی مانع آن نیست. هر دو مسیر پرداخت با ارز خارجی و نگه داشتن ملک به مدت سه سال را الزامی میکنند، پس شرایط با هم جور درمی‌آیند. پیش از پرداخت، وضعیت خود را با ما یا وکیلتان بررسی کنید و برای قوانین شهروندی، راهنمای شهروندی ما را ببینید.
راهنماهای مرتبط
- ماشین‌حساب هزینه‌های جانبی خرید: همه هزینه‌های خرید، با یا بدون مالیات بر ارزش افزوده
- مالیات املاک در ترکیه: همه مالیات‌ها از خرید تا فروش
- خرید ملک در ترکیه: مراحل خرید، گام‌به‌گام
- شهروندی ترکیه از طریق سرمایه‌گذاری در ملک
این راهنما اطلاعات عمومی است، نه مشاوره مالیاتی. قوانین بر اساس وضعیت سپتامبر ۲۰۲۶ است. پیش از خرید، وضعیت خود را با یک مشاور مالیاتی در ترکیه تأیید کنید.
پرسش‌های متداول
۶ پرسشی که خریداران خارجی بیش از همه از ما می‌پرسند، به تفکیک موضوع.
مبانی
آیا اتباع خارجی هنگام خرید ملک در ترکیه مالیات بر ارزش افزوده میپردازند؟
فقط برای ملک نوسازی که از سازنده خریده میشود، با نرخ ۱، ۱۰ یا ۲۰ درصد قیمت. ملک دست دومی که از مالک شخصی خریده شود مالیات بر ارزش افزوده ندارد. خریدارانی که خارج از ترکیه زندگی میکنند و شرایط را دارند، میتوانند ملک نوساز را بدون مالیات بر ارزش افزوده بخرند.
معافیت مالیات بر ارزش افزوده چقدر صرفهجویی ایجاد میکند؟
کل مبلغ مالیات بر ارزش افزوده. برای بیشتر خانههای نوساز استانبول، این مبلغ ۱۰ درصد قیمت تا ۱۵۰ متر مربع مساحت خالص و ۲۰ درصد برای مازاد بر آن است؛ دفتر کار و مغازه ۲۰ درصد میپردازند.
چه کسانی واجد شرایط‌اند
اگر اجازه اقامت ترکیه داشته باشم، میتوانم از این معافیت استفاده کنم؟
ملاک، خودِ اجازه اقامت نیست؛ محل زندگی شماست. اگر خانه شما در ترکیه باشد، یا در یک سال تقویمی بیش از شش ماه پیوسته در ترکیه بمانید، اداره مالیات شما را مقیم ترکیه به حساب میآورد و واجد شرایط نیستید.
آیا این معافیت شامل خرید پیشفروش هم میشود؟
بله. میتوانید در دوران ساخت ساختمان قرارداد را امضا کنید و مبلغ را بپردازید. معافیت هنگام تحویل اعمال میشود، یعنی وقتی واحد تکمیل و تحویل داده شده و سند تاپو به نام شما منتقل میشود.
پس از خرید
اگر ظرف سه سال بفروشم چه میشود؟
پیش از فروش، مالیات بر ارزش افزودهای را که از شما گرفته نشده بود بههمراه بهره تأخیر میپردازید. جریمه دیگری در کار نیست، اما اداره ثبت بدون نامه اداره مالیات ملک را منتقل نمیکند.
آیا میتوانم بیش از یک ملک را بدون مالیات بر ارزش افزوده بخرم؟
بله. هر خانه یا محل کار نوسازی که شرایط را داشته باشد، میتواند بدون مالیات بر ارزش افزوده خریده شود.
