مالیات املاک در ترکیه ۲۰۲۶: خرید، مالکیت، اجاره و فروش

خرید خانه در استانبول بیش از قیمت خود خانه هزینه دارد و مالکیت آن هم هر سال هزینه کمی دارد. خبر خوب این است که نظام مالیاتی ترکیه وقتی مرتب کنار هم چیده شود ساده است: یک هزینه هنگام انتقال سند، مالیات بر ارزش افزوده فقط برای خانه‌های کاملاً نو، عوارض سالانه‌ای اندک برای ملک، مالیات بر درآمد اجاره بالاتر از سقف معافیت، و هیچ مالیاتی بر فروش پس از پنج سال.

این راهنما هر یک از آن‌ها را به همان ترتیبی که با آن‌ها روبه‌رو می‌شوید (خرید، مالکیت، اجاره دادن و فروش) شرح می‌دهد، با نرخ‌های معتبر در سپتامبر ۲۰۲۶ و تغییراتی که قوانین مصوب ۲۰۲۵ و ۲۰۲۶ ایجاد کرده‌اند.

نگاه کلی

هنگام خرید

هزینه سند تاپو

هزینه سند تاپو (tapu harcı) اصلی‌ترین مالیات هر خرید است. این هزینه ۴ درصد قیمتی است که در اداره ثبت اظهار می‌شود و قانون آن را به‌طور مساوی تقسیم می‌کند: ۲ درصد از خریدار و ۲ درصد از فروشنده. طرفین می‌توانند در قرارداد فروش بر سر تقسیم دیگری توافق کنند. سازندگان معمولاً آن را طبق قانون تقسیم می‌کنند؛ فروشندگان خانه‌های دست دوم اغلب از خریدار می‌خواهند کل ۴ درصد را بپردازد، پس پیش از امضا این را روشن کنید.

قیمت اظهارشده نمی‌تواند کمتر از ارزش مالیاتی ثبت‌شده ملک باشد و از زمان قانون شماره ۷۵۶۶ مصوب دسامبر ۲۰۲۵، کم‌اظهاری قیمت هزینه سنگینی دارد. جریمه درج قیمتی کمتر از قیمت واقعی از یک‌چهارم به کل مبلغ هزینه پرداخت‌نشده افزایش یافت، آن هم علاوه بر خود هزینه. قیمتی را که واقعاً می‌پردازید اظهار کنید.

اداره ثبت برای هر معامله هزینه صندوق گردان (döner sermaye) اندکی هم دریافت می‌کند. این مبلغ در ۲۰۲۶ در استانبول چند هزار لیر است و معمولاً خریدار آن را می‌پردازد.

مالیات بر ارزش افزوده خانه‌های نوساز

مالیات بر ارزش افزوده (KDV) فقط به اولین فروش ساختمان نو تعلق می‌گیرد که معمولاً از سازنده به شماست. فروش دست دوم میان مالکان حقیقی مالیات بر ارزش افزوده ندارد.

برای خانه‌هایی که تاریخ پروانه ساخت آن‌ها ۱ آوریل ۲۰۲۲ یا پس از آن است، نرخ دیگر به موقعیت یا ارزش زمین بستگی ندارد:

پروانه‌های قدیمی‌تر تابع قواعد قبلی هستند که در آن بسیاری از خانه‌های کوچک‌تر ۱ درصد می‌پرداختند و نرخ خانه‌های لوکس در کلان‌شهرها به ارزش واحد زمین بستگی داشت. سازنده قیمت‌ها را با احتساب مالیات بر ارزش افزوده اعلام می‌کند، اما بپرسید واحد شما مشمول کدام نرخ است، چون این موضوع می‌تواند جمع کل را چند درصد تغییر دهد.

معافیت خریداران خارجی از مالیات بر ارزش افزوده

فرد غیرمقیمی که خانه یا محل کار دست اول می‌خرد، طبق بند i ماده ۱۳ قانون مالیات بر ارزش افزوده می‌تواند از این مالیات معاف شود، به شرط آنکه:

• قیمت با ارز خارجی که از خارج وارد ترکیه می‌شود پرداخت شود، به‌طوری که دست‌کم ۵۰ درصد آن پیش از صدور فاکتور و باقی آن ظرف یک سال برسد؛
• مقیم مالیاتی ترکیه نباشید (در یک سال تقویمی بیش از شش ماه پیوسته در ترکیه نمانید)؛ و
• ملک را ظرف سه سال نفروشید. این مدت پیش از ۱ مه ۲۰۲۲ یک سال بود.

اگر ملک زودتر فروخته شود، مالیاتی که دریافت نشده بود همراه با بهره باید پیش از انتقال سند پرداخت شود. اگر شرایط رعایت نشده باشد، سازنده و خریدار مسئولیت تضامنی دارند، پس مدارک (سوابق بانکی هر انتقال از خارج) اهمیت دارد.

اینکه چه کسانی واجد شرایط‌اند، نحوه پرداخت و همه مراحل در راهنمای معافیت از مالیات بر ارزش افزوده ما آمده است. برای مقایسه هزینه‌هایتان با و بدون مالیات بر ارزش افزوده، از ماشین‌حساب هزینه‌های جانبی خرید ما استفاده کنید.

سایر هزینه‌های هنگام خرید

• گزارش کارشناسی ارزش. دیگر برای خرید عادی توسط خارجی‌ها الزامی نیست؛ این قاعده در سال ۲۰۲۴ لغو شد. این گزارش همچنان بخشی از خرید برای شهروندی است که در آن از طریق سامانه خود اداره ثبت سفارش داده می‌شود. راهنمای گزارش کارشناسی ارزش ما را ببینید.
• بیمه اجباری زلزله (DASK). برای هر خانه‌ای اجباری است و هنگام انتقال سند بررسی می‌شود. از ۵ سپتامبر ۲۰۲۶ بیمه‌نامه فروشنده در روز فروش پایان می‌یابد، پس خریدار باید پیش از انتقال سند بیمه‌نامه‌ای به نام خودش داشته باشد. حق بیمه به متراژ، نوع سازه و میزان خطر زلزله در منطقه بستگی دارد؛ برای یک آپارتمان بتنی معمولی ۱۰۰ متری در استانبول، سالانه چند هزار لیر است.
• پرداخت امن. از ۱ دسامبر ۲۰۲۶ قیمت هر فروشی که نقدی یا با حواله بانکی پرداخت شود، از طریق سامانه پرداخت امن (Güvenli Ödeme Sistemi) اداره ثبت انجام می‌شود: پول در یک حساب مسدود می‌ماند و وقتی سند ثبت شد به فروشنده می‌رسد. کارمزد آن از مبلغی که به فروشنده می‌رسد کسر می‌شود.
• دفترخانه و ترجمه. اگر ترکی بلد نیستید، حضور مترجم رسمی در اداره ثبت الزامی است و اگر کسی به جای شما امضا می‌کند، وکالت‌نامه رسمی دفترخانه‌ای لازم است. قرارداد وعده فروشی که در دفترخانه تنظیم شود حق تمبر ندارد.
• کمیسیون مشاور املاک. مالیات نیست، اما هزینه‌ای واقعی است. پیش از شروع بازدیدها، درباره آن کتبی توافق کنید.

در دوران مالکیت

عوارض سالانه ملک

هر مالکی عوارض سالانه ملک (emlak vergisi) را به شهرداری می‌پردازد. این عوارض بر اساس ارزش مالیاتی ثبت‌شده ملک محاسبه می‌شود که معمولاً بسیار کمتر از قیمت بازار آن است. استانبول شهرداری کلان‌شهر است، پس نرخ‌ها دو برابر نرخ‌های عمومی کشور است:

این عوارض در دو قسط مساوی پرداخت می‌شود: تا پایان مه و تا پایان نوامبر. می‌توانید آنلاین یا در شهرداری پرداخت کنید. مالکان بازنشسته، دارای معلولیت یا بدون درآمد که فقط یک خانه تا ۲۰۰ متر مربع دارند، می‌توانند درخواست معافیت کنند.

آنچه در ۲۰۲۶ تغییر کرد. ارزش‌های مالیاتی هر چند سال یک بار از نو تعیین می‌شوند و ۲۰۲۶ یکی از این سال‌ها بود. چون ارزش‌های جدید زمین می‌توانست مبلغ برخی قبض‌ها را چند برابر کند، قانون شماره ۷۵۶۶ ارزش هر ملک در ۲۰۲۶ را به حداکثر سه برابر ارزش آن در ۲۰۲۵ محدود کرد. از ۲۰۲۷ تا ۲۰۲۹ این ارزش هر سال به اندازه کامل نرخ رسمی ارزش‌گذاری مجدد افزایش می‌یابد، پس انتظار داشته باشید مبلغ عوارض همگام با تورم بالا برود.

مالیات مسکن گران‌قیمت

خانه‌هایی که ارزش مالیاتی ثبت‌شده آن‌ها در ۲۰۲۶ بیش از ۱۷٬۷۱۱٬۰۰۰ لیر باشد، مالیات مسکن گران‌قیمت (değerli konut vergisi) هم می‌پردازند که فقط به بخش بالاتر از این حد تعلق می‌گیرد:

مالکی که فقط یک خانه دارد معاف است. چون ارزش‌های مالیاتی در ۲۰۲۶ بالا رفت، اکنون خانه‌های بیشتری از قبل به این حد می‌رسند، پس مالکان چند آپارتمان بزرگ باید ارزش مالیاتی ملک‌های خود را بررسی کنند.

برای دیگر هزینه‌های سالانه داشتن خانه، از شارژ ساختمان تا بیمه زلزله، راهنمای ما درباره هزینه‌های سالانه مالکیت ملک را ببینید.

هنگام اجاره دادن

درآمد اجاره خانه‌ای که در ترکیه دارید، در همین کشور مشمول مالیات است، چه آنجا زندگی کنید و چه نه.

• معافیت. نخستین ۵۸ هزار لیر از اجاره مسکونی دریافتی در ۲۰۲۶ معاف است (مبلغ آن برای ۲۰۲۵ برابر ۴۷ هزار لیر بود). این معافیت شامل کسانی که درآمد تجاری دارند یا مجموع درآمدشان از حد معینی بیشتر است نمی‌شود و اگر اجاره به‌طور کامل اظهار نشود، از دست می‌رود.
• هزینه‌ها. می‌توانید هزینه‌های واقعی خود را کسر کنید، یا به‌سادگی ۱۵ درصد اجاره را به‌صورت مقطوع کسر کنید. از ۲۰۲۵ دیگر نمی‌توان بهره وام را از درآمد اجاره مسکونی کسر کرد.
• نرخ‌ها. مبلغ باقی‌مانده همراه با سایر درآمدهای شما در ترکیه با نرخ‌های تصاعدی مشمول مالیات می‌شود:

اظهارنامه در مارس سال بعد تسلیم می‌شود و مالیات در دو قسط مساوی، در مارس و ژوئیه، پرداخت می‌شود. غیرمقیم‌ها هم باید اظهارنامه بدهند، از طریق نماینده مالیاتی یا اداره مالیات محل وقوع ملک.

اگر مستأجر شرکت باشد، ۲۰ درصد اجاره ناخالص را کسر می‌کند و از طرف شما به اداره مالیات می‌پردازد. اجاره خانه به مستأجر حقیقی حق تمبر ندارد؛ اجاره‌های تجاری ۰٫۱۸۹ درصد کل اجاره‌بهای مدت قرارداد را می‌پردازند.

برای محاسبه رقم خودتان، از ماشین‌حساب مالیات بر درآمد اجاره ما استفاده کنید. این ابزار کسورات، اظهارنامه و پیامدهای اظهار نکردن اجاره را هم توضیح می‌دهد.

قوانین قرارداد اجاره و مجوزی را که اجاره‌های کوتاه‌مدت لازم دارند، در راهنمای ما درباره اجاره دادن ملک در ترکیه ببینید.

هنگام فروش

مالیات بر عایدی سرمایه و قاعده پنج سال

مفیدترین قاعده برای سرمایه‌گذاران: ملکی که بیش از پنج سال پس از خرید فروخته شود، از مالیات بر عایدی سرمایه معاف است. ملکی که از طریق ارث یا هبه به دست آمده، اصلاً مشمول این مالیات نیست.

اگر ظرف پنج سال بفروشید، سود فروش مشمول مالیات است. این سود برابر است با قیمت فروش منهای مبلغی که پرداخته‌اید، با این توضیح که:

• اگر قیمت‌ها از زمان خرید ۱۰ درصد یا بیشتر افزایش یافته باشد، بهای خرید بر اساس تورم تعدیل می‌شود (با شاخص قیمت تولیدکننده)؛
• هزینه‌های خرید، مانند هزینه سند تاپو، به بهای خرید اضافه می‌شوند؛ و
• نخستین ۱۵۰ هزار لیر سود در ۲۰۲۶ معاف است.

باقی‌مانده با همان نرخ‌های ۱۵ تا ۴۰ درصد که برای درآمد اجاره گفته شد مشمول مالیات است و در مارس سال بعد اظهار می‌شود. برای اینکه ببینید فروش شما چه مالیاتی دارد، از ماشین‌حساب مالیات بر عایدی سرمایه ما استفاده کنید: تاریخ‌ها و قیمت‌ها را به لیر، دلار یا یورو وارد کنید.

مدت‌های نگهداری که بر فروش اثر می‌گذارند

دو مهلت زمانی دیگر هم ممکن است اهمیت داشته باشد. اگر با معافیت مالیات بر ارزش افزوده خریده‌اید، فروش ظرف سه سال باعث می‌شود این مالیات دوباره مطالبه شود. اگر برای شهروندی ترکیه خریده‌اید، ملک باید سه سال نگه داشته شود، همان‌طور که در سند تاپو قید شده است. راهنمای شهروندی ما را ببینید.

ارث و هبه

ملکی که به وارثان می‌رسد، پس از کسر معافیت ۲٬۹۰۷٬۱۳۶ لیری برای هر فرزند یا همسر در ۲۰۲۶ (۵٬۸۱۷٬۸۴۵ لیر برای همسری که تنها وارث است)، مشمول مالیات بر ارث با نرخ ۱ تا ۱۰ درصد است. هبه پس از کسر معافیتی که تنها ۶۶٬۹۳۵ لیر است، با نرخ ۱۰ تا ۳۰ درصد مشمول مالیات است و وقتی پدر یا مادر به فرزند، یا یکی از همسران به دیگری هبه می‌کند، نرخ‌ها نصف می‌شوند.

تازه‌های ۲۰۲۵ و ۲۰۲۶

• قانون شماره ۷۵۶۶ (دسامبر ۲۰۲۵): سقف برای ارزش‌های مالیاتی ۲۰۲۶ در عوارض ملک، افزایش کامل ارزش‌ها همگام با تورم از ۲۰۲۷، جریمه سنگین‌تر برای کم‌اظهاری قیمت در سند تاپو و حذف کسر بهره وام از درآمد اجاره مسکونی.
• قانون شماره ۷۵۸۲ (ژوئن ۲۰۲۶): کسانی که در سه سال گذشته مقیم ترکیه نبوده‌اند و از ۲۰۲۶ مقیم مالیاتی ترکیه می‌شوند، می‌توانند برای معافیت ۲۰ ساله درآمد خارجی درخواست دهند و در این دوره نرخ مالیات بر ارث برایشان ۱ درصد است. اجاره و سود حاصل از املاک ترکیه همچنان مشمول مالیات است.
• سامانه پرداخت امن (از ۱ دسامبر ۲۰۲۶): قیمت فروش در یک حساب مسدود نگه داشته می‌شود و وقتی سند ثبت شد، آزاد می‌شود.
• نرخ هزینه سند تاپو، نرخ‌های مالیات بر ارزش افزوده، معافیت غیرمقیم‌ها از مالیات بر ارزش افزوده و قاعده پنج‌ساله مالیات بر عایدی سرمایه تغییری نکرده‌اند.

یک مثال محاسباتی

آپارتمانی دست دوم در استانبول را در نظر بگیرید که خریداری خارجی آن را به قیمت ۱۲ میلیون لیر می‌خرد و، همان‌طور که فروشندگان خانه‌های دست دوم اغلب می‌خواهند، کل هزینه سند تاپو را می‌پردازد:

اگر ارزش مالیاتی ثبت‌شده آپارتمان ۴ میلیون لیر باشد، عوارض سالانه ملک ۰٫۲ درصد آن است: سالانه ۸ هزار لیر. اگر پس از پنج سال فروخته شود، مالیات بر عایدی سرمایه ندارد. برای رسیدن به هزینه کامل خرید، حق‌الوکاله، هزینه ترجمه و کمیسیون مشاور املاک را هم اضافه کنید.

رایج‌ترین اشتباه‌هایی که می‌بینیم

• درج قیمت کمتر در سند. قبلاً رایج بود؛ از ۲۰۲۶ جریمه آن برابر با کل هزینه پرداخت‌نشده است.
• فرض اینکه فروشنده نیمی از هزینه سند تاپو را می‌پردازد. در خانه‌های دست دوم، از قبل درباره آن کتبی توافق کنید.
• انتقال پول از مسیر نادرست. معافیت مالیات بر ارزش افزوده به ارز خارجی‌ای نیاز دارد که از خارج فرستاده شود و برای هر پرداخت باید سابقه مستند وجود داشته باشد.
• فروش زودهنگام. فروش ظرف پنج سال مالیات بر عایدی سرمایه دارد؛ ظرف سه سال، ممکن است معافیت مالیات بر ارزش افزوده یا درخواست شهروندی از دست برود.
• اظهار نکردن اجاره. معافیت از بین می‌رود و مالیات معوقه و جریمه هم در پی آن می‌آید.

منابع

• قانون هزینه‌های دولتی شماره ۴۹۲ (هزینه سند تاپو) (در سایتی دیگر باز می‌شود)
• قانون مالیات بر ارزش افزوده شماره ۳۰۶۵، بند i ماده ۱۳ (در سایتی دیگر باز می‌شود)
• سامانه Your Key Türkiye (اداره ثبت، TKGM): پرسش‌های متداول درباره خرید ملک (در سایتی دیگر باز می‌شود)
• وزارت تجارت: تاریخ آغاز سامانه پرداخت امن (در سایتی دیگر باز می‌شود)
• قانون شماره ۷۵۶۶، روزنامه رسمی ۱۹ دسامبر ۲۰۲۵ (در سایتی دیگر باز می‌شود)
• سازمان امور مالیاتی ترکیه: راهنمای درآمد اجاره ۲۰۲۶ (در سایتی دیگر باز می‌شود)
• سازمان امور مالیاتی ترکیه: راهنمای ۲۰۲۶ عایدی سرمایه و سایر درآمدها (در سایتی دیگر باز می‌شود)
• مؤسسه KPMG: انتشار قانون شماره ۷۵۶۶ (در سایتی دیگر باز می‌شود)
• مؤسسه KPMG: معافیت‌ها و پله‌های مالیات بر ارث و هبه در ۲۰۲۶ (در سایتی دیگر باز می‌شود)
• مؤسسه EY: معافیت مالیاتی ۲۰ ساله برای ساکنان جدید (قانون شماره ۷۵۸۲) (در سایتی دیگر باز می‌شود)
• صندوق بیمه زلزله (DASK): تعرفه و حق بیمه (در سایتی دیگر باز می‌شود)

این راهنما اطلاعات عمومی است، نه مشاوره مالیاتی یا حقوقی. مبالغ مربوط به سال ۲۰۲۶ است و هر سال تغییر می‌کند. پیش از خرید یا فروش، وضعیت خود را با یک مشاور مالیاتی یا وکیل در ترکیه بررسی کنید.