شهروندی ترکیه از طریق سرمایه‌گذاری در ملک: راهنمای ۲۰۲۶

مسیری قانونی بر اساس قانون شهروندی ترکیه (شماره ۵۹۰۱، ماده ۱۲) و آیین‌نامه اجرایی آن است که به اتباع خارجی اجازه می‌دهد پس از خرید ملکی به ارزش دست‌کم ۴۰۰ هزار دلار و تعهد به نفروختن آن به مدت سه سال، برای شهروندی درخواست دهند. تصمیم نهایی را رئیس‌جمهور ترکیه پس از تأیید سرمایه‌گذاری و تکمیل بررسی‌های امنیتی می‌گیرد.

۴۰۰ هزار دلار آمریکا، یا معادل آن به ارز خارجی دیگر یا لیر ترکیه. این حد از ۱۳ ژوئن ۲۰۲۲ اعمال می‌شود؛ پیش از آن ۲۵۰ هزار دلار بود. هزینه‌های خرید را جدا از این مبلغ در بودجه خود در نظر بگیرید، چون کارمزدها، کمیسیون‌ها و مالیات‌ها جزو این ۴۰۰ هزار دلار حساب نمی‌شوند.

بله. در نوامبر ۲۰۲۶ مسیر خرید ملک فعال است و درخواست‌ها بررسی می‌شوند. قوانین از سال ۲۰۱۷ چند بار سخت‌گیرانه‌تر شده‌اند، پس پیش از انتقال پول، همیشه شرایط فعلی را با یک وکیل دارای مجوز بررسی کنید.

خیر. این سرمایه‌گذاری شما را واجد شرایط درخواست می‌کند. شهروندی پس از اینکه اداره ثبت سرمایه‌گذاری را تأیید کرد و مقامات بررسی‌های سوابق و امنیتی را تکمیل کردند، با حکم رئیس‌جمهور اعطا می‌شود. سوابق پاک و خریدی که اصولی انجام شده باشد، تأیید را به امری عادی تبدیل می‌کند.

بیشتر اتباع خارجی ۱۸ سال به بالا. خرید ملک برای چند ملیت محدود است (مثلاً شهروندان سوریه نمی‌توانند در ترکیه ملک بخرند) و درخواست هر کسی که برای امنیت ملی یا نظم عمومی خطر تلقی شود رد می‌شود.

خیر. هیچ حداقل مدت اقامتی پیش یا پس از تأیید، آزمون زبان یا آزمون شهروندی وجود ندارد. فقط لازم است برای ثبت اطلاعات بیومتریک و امضای مدارک چند روزی در ترکیه باشید.

بله. طبق قانون ترکیه لازم نیست از تابعیت فعلی خود صرف‌نظر کنید. قوانین کشور خودتان را بررسی کنید، چون برخی کشورها تابعیت دوگانه را محدود می‌کنند.

علاوه بر ملک (۴۰۰ هزار دلار)، آیین‌نامه این مسیرها را فهرست کرده است: سرمایه‌گذاری ۵۰۰ هزار دلاری در دارایی ثابت، سپرده بانکی ۵۰۰ هزار دلاری، ۵۰۰ هزار دلار اوراق بدهی دولتی، ۵۰۰ هزار دلار سهام صندوق‌های سرمایه‌گذاری املاک یا سرمایه‌گذاری خطرپذیر، ۵۰۰ هزار دلار در صندوق‌های بازنشستگی خصوصی، یا ایجاد شغل برای دست‌کم ۵۰ نفر. بیشتر خانواده‌ها ملک را انتخاب می‌کنند، چون کمترین حد را دارد و دارایی ملموسی باقی می‌ماند.

ملک مسکونی یا تجاری که طبق قانون مالکیت آپارتمانی به‌عنوان واحد مستقل ثبت شده باشد، یا پروانه ساخت داشته باشد (واحدهای پیش‌فروش با حق ارتفاق طبقه یا kat irtifakı). آپارتمان، ویلا، مغازه و دفتر کار همگی در صورتی که شرایط ارزش‌گذاری و پرداخت را داشته باشند، واجد شرایط هستند.

خیر. از ۱۲ دسامبر ۲۰۲۳ زمین خالی (بدون ساختمان) و زمین کشاورزی برای شهروندی پذیرفته نمی‌شود. ملک باید واحدی ساخته‌شده یا واحدی در پروژه‌ای دارای مجوز باشد.

بله. می‌توانید دو یا چند واحد بخرید، به شرط آنکه روی سند هر کدام قید سه‌ساله منع فروش ثبت شود و مجموع ارزش تأییدشده به این حد برسد. هر واحد باید جداگانه بررسی‌های ارزش‌گذاری، سند و پرداخت را با موفقیت پشت سر بگذارد.

بله، از طریق قرارداد وعده فروش رسمی در دفترخانه که روی سند قید می‌شود و انتقال یا فسخ را تا سه سال محدود می‌کند. کل قیمت باید از ابتدا پرداخت شود، واحد باید در پروژه به‌روشنی مشخص باشد و برای هر واحد فقط یک قرارداد پذیرفته می‌شود. توان مالی سازنده و مجوزهای پروژه در اینجا از هر جای دیگری مهم‌تر است.

معمولاً خیر. ملکی که متعلق به یک تبعه خارجی یا شرکتی با کنترل خارجی باشد، و ملکی که در سه سال گذشته از چنین مالکانی به شهروندان ترکیه منتقل شده، در محاسبه شهروندی حساب نمی‌شود. ملکی که قبلاً برای شهروندی شخص دیگری استفاده شده نیز دوباره قابل استفاده نیست. وکیل شما پیش از امضا، کل سابقه مالکیت را بررسی می‌کند.

خیر. خرید از همسر یا فرزندان خودتان، و ملکی که از طریق شرکتی نگهداری می‌شود که شما یا خانواده‌تان در آن سهم دارید، حساب نمی‌شود. ملکی که پیش از شروع روند مالک آن بوده‌اید یا به ارث برده‌اید نیز واجد شرایط نیست. خرید واجد شرایط باید تملک جدیدی به نام خود شما باشد.

یک سرمایه‌گذاری واجد شرایط هر دو همسر را در بر می‌گیرد، پس زوج‌ها به دو ملک نیاز ندارند. دو متقاضی غیرخویشاوند (مثلاً شرکای تجاری) هر کدام به سهمی نیاز دارند که ارزش تأییدشده آن دست‌کم ۴۰۰ هزار دلار باشد.

بله. مناطق نظامی و امنیتی به روی خریداران خارجی بسته است. خارجی‌ها در مجموع حداکثر می‌توانند مالک ۱۰ درصد از زمین‌های خصوصی هر منطقه باشند و سقف مالکیت هر نفر در کل کشور ۳۰ هکتار است. مناطق مرکزی استانبول، که بیشتر خریداران شهروندی در آن‌ها سرمایه‌گذاری می‌کنند، عموماً باز هستند.

از طریق گواهی تعیین ارزش (Tutar Tespit Belgesi) که از سامانه ارزش‌گذاری اداره ثبت ترکیه (TKGM) صادر می‌شود. از ۹ دسامبر ۲۰۲۴ این گواهی جایگزین روال قبلی گزارش کارشناسی شده است. این گواهی بر پایه گزارش یک شرکت ارزش‌گذاری دارای مجوز صادر می‌شود و دوازده ماه قابل استفاده است. از ۲۸ سپتامبر ۲۰۲۶ این شرکت می‌تواند هر شرکت دارای مجوز هیئت بازار سرمایه باشد.

چهار رقم جداگانه بررسی می‌شوند: ارزش تأییدشده در گواهی تعیین ارزش، قیمت فروش درج‌شده در سند تاپو، مبلغ گواهی خرید ارز (DAB) و حواله‌های بانکی به فروشنده. اگر هر یک از آن‌ها کمتر باشد، رقم بالاتر در جای دیگر آن را جبران نمی‌کند.

خیر. مالیات بر ارزش افزوده، هزینه سند تاپو، کمیسیون‌ها و سایر هزینه‌ها جداگانه پرداخت می‌شوند و جزو مبلغ واجد شرایط حساب نمی‌شوند. ارزش تأییدشده، قیمت درج‌شده در سند، گواهی خرید ارز و حواله‌های بانکی به فروشنده هر کدام به‌تنهایی باید به ۴۰۰ هزار دلار برسند.

حواله‌های بانکی به فروشنده بخشی از مدارک هستند، پس باید توسط همان شخصی که ملک را می‌خرد و درخواست می‌دهد و از حسابی به نام خود او انجام شوند. اگر پول خانواده در میان است، ابتدا آن را به حساب خود خریدار منتقل کنید و از آنجا به فروشنده بپردازید. پیش از هر انتقالی، از وکیلتان بخواهید مستند بودن مسیر پول را تأیید کند.

ملک به‌تنهایی واجد شرایط نخواهد بود، حتی اگر توافق کرده باشید بیشتر بپردازید. می‌توانید مذاکره کنید، واحد دیگری انتخاب کنید یا ملک دومی اضافه کنید. به همین دلیل ارزش‌گذاری باید پیش از انتقال پول یا امضای قراردادهای الزام‌آور انجام شود.

گواهی خرید ارز (Döviz Alım Belgesi) زمانی صادر می‌شود که ارز خارجی شما وارد یک بانک ترکیه‌ای شده و به لیر ترکیه فروخته شود. این گواهی ثابت می‌کند سرمایه‌گذاری به ارز خارجی و از خارج از کشور انجام شده است. اداره ثبت بدون آن، خرید برای شهروندی را تأیید نمی‌کند.

خیر. پرداخت باید از طریق نظام بانکی ترکیه و با حواله‌های مستند از خریدار به حساب فروشنده انجام شود. پرداخت نقدی و رمزارز جزو سرمایه‌گذاری حساب نمی‌شود.

مبلغ واجد شرایط باید به‌طور کامل با ارز خارجی‌ای که وارد ترکیه می‌کنید پرداخت شود. وام بانک‌های ترکیه نمی‌تواند هیچ بخشی از ۴۰۰ هزار دلار را تأمین کند. اگر ملکی که در رهن است بعدها از طریق فروش اجباری فروخته شود، ممکن است گواهی سرمایه‌گذاری لغو شود.

نرخ بانک مرکزی جمهوری ترکیه (TCMB) که برای هر سند اعمال می‌شود. حاشیه‌ای بالاتر از ۴۰۰ هزار دلار در نظر بگیرید تا نوسان نرخ ارز و کارمزدهای بانکی هیچ رقمی را به زیر این حد نرساند.

سازوکار امانی اداره ثبت که در آن پول خریدار در یک بانک مجاز مسدود می‌شود و فقط پس از تکمیل انتقال سند به فروشنده آزاد می‌شود. این سامانه از ۱ دسامبر ۲۰۲۶ برای فروش املاک اجباری می‌شود. این سامانه از خریداران بیشتر محافظت می‌کند و جایگزین الزام گواهی خرید ارز (DAB) نیست.

گرفتن کد مالیاتی ترکیه و افتتاح حساب بانکی، انتخاب ملک و بررسی حقوقی آن، درخواست گواهی تعیین ارزش توسط مالک ملک، انتقال پول و دریافت گواهی خرید ارز (DAB)، انتقال سند همراه با قید سه‌ساله، دریافت گواهی سرمایه‌گذاری از اداره ثبت، گرفتن اجازه اقامت سرمایه‌گذاری، ثبت درخواست شهروندی، و پس از تأیید، دریافت کارت شناسایی و گذرنامه.

معمولاً ۴ تا ۸ ماه از شروع خرید تا دریافت گذرنامه، بسته به اینکه پرونده چقدر بی‌نقص باشد و حجم درخواست‌ها چقدر باشد. خرید ملک و تأیید آن معمولاً ۳ تا ۶ هفته طول می‌کشد؛ بیشتر زمان انتظار مربوط به بررسی امنیتی است.

این گواهی که قبلاً گواهی انطباق (Uygunluk Belgesi) نام داشت، اکنون گواهی تعیین سرمایه‌گذاری در ملک (Taşınmaz Yatırımı Tespit Belgesi) نامیده می‌شود. اداره ثبت پس از اطمینان از اینکه خرید همه شرایط شهروندی را دارد، آن را صادر می‌کند و راه را برای اجازه اقامت و درخواست شهروندی باز می‌کند.

آیین‌نامه از متقاضیان می‌خواهد اجازه اقامتی داشته باشند که برای سرمایه‌گذاری صادر شده باشد. این یک اقامت کوتاه‌مدت است که اداره مهاجرت بر اساس گواهی سرمایه‌گذاری شما صادر می‌کند. متقاضی اصلی و همسرش هر کدام یک اقامت دریافت می‌کنند.

در فوریه ۲۰۲۶ اداره مهاجرت استانبول یک مسیر سریع اختیاری راه‌اندازی کرد که در آن می‌توان ثبت بیومتریک، تأیید اجازه اقامت و ثبت درخواست شهروندی را در یک مراجعه انجام داد و اغلب دیگر به سفر دوم نیازی نیست. کارمزدهای گزارش‌شده حدود ۱٬۰۰۰ دلار برای متقاضی اصلی و ۵۰۰ دلار برای هر متقاضی اضافه است. خود بررسی امنیتی را نمی‌توان سریع‌تر کرد.

وزارت کشور پس از بررسی‌های سوابق و امنیتی پرونده را آماده می‌کند و شهروندی با حکم رئیس‌جمهور اعطا می‌شود. پس از تأیید، در ثبت احوال ثبت می‌شوید و می‌توانید کارت شناسایی و گذرنامه ترکیه خود را دریافت کنید.

بیشتر مراحل با وکالت‌نامه قابل انجام است: کد مالیاتی، حساب بانکی، انتقال سند و ثبت درخواست‌ها. با این حال برای ثبت بیومتریک و برخی امضاها باید به ترکیه بیایید. به جای وکالت‌نامه عام و نامحدود، وکالت‌نامه‌ای خاص و محدود به همین کار بدهید.

همسر و فرزندان زیر ۱۸ سال شما بدون سرمایه‌گذاری اضافه در همان درخواست قرار می‌گیرند. فرزندان بزرگسالی که به دلیل معلولیت تحت تکفل هستند نیز می‌توانند شامل شوند.

نه با سرمایه‌گذاری شما. فرزند بزرگسال به سرمایه‌گذاری واجد شرایط مستقل نیاز دارد یا باید از مسیر دیگری، مانند شهروندی عادی پس از سال‌ها اقامت، واجد شرایط شود.

خیر. پدر و مادر و خواهر و برادر در این برنامه افراد تحت تکفل محسوب نمی‌شوند و به سرمایه‌گذاری واجد شرایط مستقل نیاز دارند.

بله. طبق روال فعلی، هم متقاضی اصلی و هم همسرش اطلاعات بیومتریک را حضوری ثبت می‌کنند و گواهی عدم سوء پیشینه تأییدشده و ترجمه‌شده ارائه می‌دهند. معمولاً لازم نیست فرزندان برای ثبت بیومتریک حاضر شوند، هرچند الزامات ممکن است در ادارات مختلف متفاوت باشد.

آن‌ها به‌واسطه نسب شهروند ترکیه هستند و از طریق کنسولگری ترکیه یا اداره ثبت احوال ثبت می‌شوند. سرمایه‌گذاری دیگری لازم نیست.

معمولاً: گذرنامه‌های معتبر، عکس بیومتریک، شناسنامه‌ها، سند ازدواج برای همسر، گواهی عدم سوء پیشینه برای متقاضی اصلی و همسر، و مدارک ملک و پرداخت (سند تاپو، گواهی تعیین ارزش، گواهی خرید ارز، رسیدهای بانکی، گواهی سرمایه‌گذاری). وکیل شما فهرست دقیق را برای پرونده‌تان تأیید می‌کند.

بله. مدارک احوال شخصیه باید آپوستیل شوند (یا اگر کشورتان عضو کنوانسیون آپوستیل لاهه نیست، از طریق کنسولگری تأیید شوند)، توسط مترجم رسمی به ترکی ترجمه و در دفترخانه تأیید شوند. مدارک تازه صادرشده از رد شدن پرونده جلوگیری می‌کنند؛ بسیاری از ادارات انتظار دارند بیش از شش ماه از صدور مدارک نگذشته باشد.

اغلب یک سفر چند روزه کافی است، به‌ویژه با مسیر سریع استانبول. برخی خانواده‌ها دو سفر می‌کنند: یکی برای انتخاب ملک و دیگری برای ثبت بیومتریک و درخواست.

آزمون زبان یا مصاحبه رسمی شهروندی وجود ندارد. فقط برای ثبت بیومتریک و تحویل مدارک در نوبت‌های تعیین‌شده حاضر می‌شوید.

در بیشتر خریدها حدود ۵ تا ۷ درصد هزینه اضافه در نظر بگیرید: هزینه سند تاپو (۴ درصد قیمت اظهارشده که طبق قانون بین خریدار و فروشنده تقسیم می‌شود، هر کدام ۲ درصد، ولی اغلب خریدار آن را می‌پردازد)، گواهی تعیین ارزش، حق‌الوکاله، ترجمه و دفترخانه، هزینه‌های اقامت و کارت، بیمه اجباری زلزله (DASK) و هزینه گذرنامه. در ساختمان‌های نوساز، مالیات بر ارزش افزوده هم ممکن است اضافه شود، مگر اینکه معافیت شامل حالتان شود.

مالیات بر ارزش افزوده (KDV) به اولین فروش املاک نوساز توسط سازندگان تعلق می‌گیرد و نرخ آن از ۱ تا ۲۰ درصد است. خریداران خارجی غیرمقیم می‌توانند در اولین فروش یک واحد مسکونی یا تجاری، در صورتی که پرداخت به ارز خارجی وارد شود و سایر شرایط برقرار باشد، از آن معاف شوند. اگر شرایط نقض شود، معافیت لغو می‌شود و مالیات همراه با بهره مطالبه می‌شود، پس آن را با وکیل یا حسابدار خود بررسی کنید.

عوارض سالانه ملک که به شهرداری پرداخت می‌شود (۰٫۱ تا ۰٫۶ درصد ارزش ثبت‌شده، بسته به موقعیت و نوع ملک)، شارژ ساختمان، بیمه و قبوض. خانه‌های بسیار گران ممکن است مشمول مالیات مسکن گران‌قیمت (değerli konut vergisi) هم شوند.

شهروندی به‌تنهایی شما را مقیم مالیاتی نمی‌کند. اقامت مالیاتی به داشتن اقامتگاه در ترکیه یا ماندن بیش از شش ماه در یک سال میلادی بستگی دارد. اگر واقعاً نقل مکان کنید، قانون شماره ۷۵۸۲ (منتشرشده در روزنامه رسمی ۴ ژوئن ۲۰۲۶) به ساکنان جدیدی که در سه سال گذشته مقیم مالیاتی ترکیه نبوده‌اند، معافیت مالیاتی ۲۰ ساله برای درآمدهای با منشأ خارجی و نرخ کاهش‌یافته ۱ درصدی مالیات بر ارث در دوره معافیت می‌دهد.

بله. قید روی سند فقط مانع فروش است، نه استفاده یا اجاره دادن ملک. درآمد اجاره در ترکیه مشمول مالیات است و باید اظهار شود.

قید منع فروش را می‌توان برداشت و آزادید ملک را بفروشید. شهروندی شما دائمی است و با فروش پس از دوره نگهداری از بین نمی‌رود. اگر ظرف پنج سال از خرید با سود بفروشید، ممکن است مالیات بر عایدی سرمایه تعلق گیرد.

امکان سفر بدون ویزا، با ویزای فرودگاهی یا ویزای الکترونیکی به بیش از ۱۱۰ مقصد را می‌دهد، از جمله ژاپن، سنگاپور، کره جنوبی و بخش بزرگی از آمریکای لاتین. آمریکا، بریتانیا، کانادا و کشورهای شنگن همچنان ویزا می‌خواهند.

ترکیه از کشورهای طرف معاهده برای ویزای سرمایه‌گذاری E-2 آمریکاست، پس شهروندان ترکیه می‌توانند برای آن درخواست دهند. ویزای E-2 روند جداگانه‌ای در آمریکا با الزامات سرمایه‌گذاری و کسب‌وکار خاص خود است.

خیر. ترکیه عضو اتحادیه اروپا نیست، پس گذرنامه ترکیه حق زندگی یا کار در اتحادیه اروپا را نمی‌دهد.

طبق قانون خدمت نظام وظیفه شماره ۷۱۷۹، مردانی که بعدها شهروندی می‌گیرند، اگر در کشور قبلی خود خدمت کرده باشند یا هنگام شهروند شدن ۲۲ سال یا بیشتر سن داشته باشند، خدمت‌کرده محسوب می‌شوند. پسران کم‌سن‌تر ممکن است در فاصله ۲۰ تا ۴۱ سالگی مشمول شوند که معمولاً گزینه خدمت با پرداخت هزینه (بدلی) و گزینه‌های ویژه مقیمان خارج از کشور برایشان وجود دارد. پیش از درخواست، وضعیت پسرانتان را با وکیل بررسی کنید.

بله. می‌توانید در مرحله شهروندی درخواست کنید یک نام ترکی برایتان ثبت شود (یا نام خود را نگه دارید) و کارت شناسایی و گذرنامه‌تان با همان نام صادر می‌شود.

رایج‌ترین دلایل عبارت‌اند از: نگرانی‌های امنیتی یا نظم عمومی، ناهمخوانی بین گواهی تعیین ارزش، قیمت سند و پرداخت‌ها، ملکی که واجد شرایط نبوده (مثلاً قبلاً مالک خارجی داشته)، مدارک ناقص یا مدارکی که درست آپوستیل نشده‌اند، و سوابق قبلی اعلام‌نشده در ترکیه.

ملک همچنان متعلق به شماست. می‌توانید دلایل رد را درخواست کنید و با کمک وکیل، در دادگاه‌های اداری به تصمیم اعتراض کنید. فروش همچنان مشمول قید سه‌ساله است، پس مطمئن‌ترین محافظت، بررسی حقوقی دقیق پیش از خرید است.

با فروش‌های اخیر در همان ساختمان و خیابان مقایسه کنید، پیش از پرداخت گواهی تعیین ارزش را بگیرید و به قیمت‌هایی که فقط به دلار و بدون نمونه‌های قابل مقایسه اعلام می‌شوند با احتیاط نگاه کنید. فروش مجدد ملکی که برای خریداران شهروندی بسیار بالاتر از ارزش بازار محلی قیمت‌گذاری شده، پس از سه سال ممکن است دشوار باشد.

سابقه سند، کاربری زمین، بدهی‌ها، پروانه ساخت و قوانین مالکیت خارجی‌ها تعیین می‌کنند که آیا خرید واجد شرایط است یا نه. یک مشاور املاک دارای مجوز و یک وکیل مستقل که برای شما کار می‌کند (نه برای فروشنده)، این موارد را پیش از هر جابه‌جایی پول بررسی می‌کنند. ما در Property Istanbul هر دو را از فهرست منتخب تا گذرنامه هماهنگ می‌کنیم.