الجواب المختصر: إذا بعت عقارًا في تركيا بعد مرور أكثر من خمس سنوات على شرائه فإنك لا تدفع ضريبة الأرباح الرأسمالية. وإذا بعت قبل ذلك فلا يخضع للضريبة إلا الربح الحقيقي: يعدل سعر الشراء أولًا وفق التضخم، ويعفى أول 150 ألف ليرة تركية من الأرباح في عام 2026. ويخضع الباقي لضريبة من 15% إلى 40%.
القاعدة واحدة للأجانب والمواطنين الأتراك، وللمساكن والعقارات التجارية.
احسب المبلغ الخاص بك: تطبق حاسبة ضريبة الأرباح الرأسمالية هذه القواعد على تواريخك وأسعارك، بالليرة أو الدولار أو اليورو.
نظرة سريعة
| السؤال | قاعدة عام 2026 |
|---|---|
| البيع بعد أكثر من 5 سنوات | لا ضريبة |
| البيع خلال 5 سنوات | ضريبة على الربح |
| التعديل وفق التضخم | نعم، إذا ارتفعت أسعار المنتجين 10% أو أكثر |
| مبلغ الإعفاء السنوي | 150,000 ليرة من الأرباح |
| نسبة الضريبة على الباقي | من 15% إلى 40% |
| العقار الموروث أو الموهوب | لا ضريبة عند بيعه |
| موعد الدفع | إقرار ضريبي في مارس من السنة التالية |
كيف يحسب الربح
إذا بعت خلال خمس سنوات، يحسب الربح الخاضع للضريبة في أربع خطوات:
- ابدأ بسعر البيع الذي تصرح به في مديرية السجل العقاري.
- عدّل سعر الشراء وفق التضخم. إذا ارتفع مؤشر أسعار المنتجين (Yİ-ÜFE) بنسبة 10% أو أكثر بين الشهر السابق للشراء والشهر السابق للبيع، يرفع سعر الشراء بالنسبة نفسها.
- اطرح تكاليف الشراء، مثل رسم الطابو (tapu harcı) الذي دفعته.
- اطرح مبلغ الإعفاء السنوي وهو 150 ألف ليرة (للبيع في عام 2026).
يضاف ما يتبقى إلى بقية دخلك في تركيا عن السنة نفسها ويخضع للنسب التصاعدية: 15% على أول 190 ألف ليرة، وتتصاعد النسبة حتى 40% على ما يزيد على 5.3 مليون ليرة. وتجد الجدول الكامل في دليل ضرائب العقارات.
مثال مبسط
لنفترض أنك اشتريت شقة في إسطنبول وبعتها بعد ثلاث سنوات بمبلغ 12 مليون ليرة. بعد التعديل وفق التضخم يصبح سعر شرائك 9 ملايين ليرة، وكنت قد دفعت 200 ألف ليرة تكاليف عند الشراء.
| المبلغ | |
|---|---|
| سعر البيع | 12,000,000 ليرة |
| سعر الشراء بعد التعديل وفق التضخم | −9,000,000 ليرة |
| تكاليف الشراء | −200,000 ليرة |
| الربح | 2,800,000 ليرة |
| مبلغ الإعفاء السنوي (2026) | −150,000 ليرة |
| الربح الخاضع للضريبة | 2,650,000 ليرة |
| الضريبة | نحو 810,000 ليرة |
ولو انتظرت حتى تمر خمس سنوات كاملة على الشراء، لكان البيع نفسه معفى من الضريبة.
البيع بعد الحصول على الجنسية أو بعد الإعفاء من ضريبة القيمة المضافة
هناك مدتا احتفاظ أخريان قد تؤثران في موعد البيع:
- عقار الجنسية يحمل قيد منع البيع لمدة ثلاث سنوات في الطابو (سند الملكية، Tapu). بعد ثلاث سنوات يمكنك البيع، لكن قاعدة السنوات الخمس الضريبية تبقى سارية. راجع كيف تبيع عقارك بعد الحصول على الجنسية التركية ودليل الجنسية التركية.
- إذا اشترى غير المقيم ضريبيًا عقارًا مع الإعفاء من ضريبة القيمة المضافة (KDV)، وجب الاحتفاظ به ثلاث سنوات، وإلا استحقت الضريبة قبل البيع.
صرّح بالسعر الحقيقي
ما زال هناك من ينصح بعض البائعين بكتابة سعر أقل في الطابو. هذا مخالف للقانون، ومنذ تعديلات عام 2026 صارت غرامة التصريح بسعر أقل من الحقيقي تساوي كامل رسم الطابو الناقص، فضلًا عن أي ضريبة. والحوالات المصرفية ونظام الدفع الآمن يجعلان التحقق من السعر الحقيقي سهلًا. صرّح بما تقبضه فعلًا.
أدلة ذات صلة
- ضرائب العقارات في تركيا: كل الضرائب من الشراء إلى البيع
- كيف تبيع عقارك بعد الحصول على الجنسية التركية
- الجنسية التركية عن طريق الاستثمار العقاري
- بيع عقارك في إسطنبول: دعنا نجد لك المشتري
هذا الدليل معلومات عامة، وليس استشارة ضريبية. المبالغ خاصة بعام 2026 وتتغير كل سنة. راجع حالة بيعك مع مستشار ضريبي في تركيا.
الأسئلة الشائعة
أكثر الأسئلة التي يطرحها علينا المشترون الأجانب، وعددها 6، مصنفة حسب الموضوع.
الأساسيات
هل أدفع ضريبة عند بيع عقار في تركيا؟
لا، إذا مضى على تملكك له أكثر من خمس سنوات. وإذا بعت قبل ذلك خضع الربح (بعد تعديله وفق التضخم وطرح مبلغ الإعفاء السنوي البالغ 150 ألف ليرة تركية في عام 2026) لضريبة من 15% إلى 40%.
هل تنطبق قاعدة السنوات الخمس على الأجانب؟
نعم. القاعدة واحدة للملاك الأجانب والأتراك، وللمساكن والعقارات التجارية على السواء.
هل تفرض ضريبة على العقار الموروث عند بيعه؟
لا. العقار الذي ورثته أو تلقيته هبة لا يخضع لضريبة الأرباح الرأسمالية عند بيعه، في أي وقت بعته.
حساب الضريبة
كيف يؤخذ التضخم في الحساب؟
إذا ارتفعت أسعار المنتجين بنسبة 10% أو أكثر منذ شرائك، يرفع سعر الشراء بمقدار هذا التضخم قبل حساب الربح. وفي سنوات التضخم المرتفع يزيل ذلك في الغالب معظم الربح الخاضع للضريبة أو كله.
متى أصرح بالضريبة ومتى أدفعها؟
في إقرار ضريبي يقدم في مارس من السنة التي تلي البيع. وتدفع الضريبة على قسطين، في مارس ويوليو.
هل أستطيع التصريح بسعر بيع أقل لأدفع ضريبة أقل؟
لا. هذا مخالف للقانون، ومنذ عام 2026 صارت غرامة التصريح بسعر أقل من الحقيقي في مديرية السجل العقاري تساوي كامل الرسم الناقص، فضلًا عن أي ضريبة مستحقة. صرّح دائمًا بالسعر الحقيقي.
