پاسخ کوتاه: اگر ملکی را در ترکیه بیش از پنج سال پس از خرید بفروشید، هیچ مالیات بر عایدی سرمایه‌ای نمی‌پردازید. اگر زودتر بفروشید، فقط سود واقعی مشمول مالیات است: ابتدا قیمت خرید بر اساس تورم تعدیل میشود و ۱۵۰ هزار لیر اول سود در ۲۰۲۶ معاف است. باقی‌مانده با نرخ ۱۵ تا ۴۰ درصد مشمول مالیات میشود.
این قاعده برای اتباع خارجی و شهروندان ترکیه، و برای خانه و ملک تجاری یکسان است.
رقم خودتان را حساب کنید: ماشین‌حساب مالیات بر عایدی سرمایه ما این قوانین را بر تاریخ‌ها و قیمتهای شما، به لیر، دلار یا یورو، اعمال می‌کند.
نگاه کلی
| پرسش | قاعده ۲۰۲۶ |
|---|---|
| فروش پس از بیش از ۵ سال | بدون مالیات |
| فروش ظرف ۵ سال | مالیات بر سود |
| تعدیل تورم | بله، اگر قیمتهای تولیدکننده ۱۰ درصد یا بیشتر بالا رفته باشد |
| معافیت سالانه | ۱۵۰ هزار لیر از سود |
| نرخ مالیات بر باقی‌مانده | ۱۵ تا ۴۰ درصد |
| ملک ارثی یا هبه‌شده | هنگام فروش مالیات ندارد |
| زمان پرداخت | اظهارنامه در مارس سال بعد |
سود چگونه محاسبه میشود
اگر ظرف پنج سال بفروشید، سود مشمول مالیات در چهار مرحله محاسبه میشود:
- از قیمت فروشی شروع کنید که در اداره ثبت اعلام می‌کنید.
- قیمت خرید خود را بر اساس تورم تعدیل کنید. اگر شاخص قیمت تولیدکننده (Yİ-ÜFE) بین ماه پیش از خرید و ماه پیش از فروش ۱۰ درصد یا بیشتر افزایش یافته باشد، قیمت خرید شما به همان نسبت افزایش می‌یابد.
- هزینه‌های خرید را کم کنید، مانند هزینه سند تاپو که پرداخت کرده‌اید.
- معافیت سالانه ۱۵۰ هزار لیری را (برای فروش در ۲۰۲۶) کسر کنید.
باقی‌مانده به سایر درآمدهای شما در ترکیه در همان سال افزوده میشود و با نرخ‌های تصاعدی مشمول مالیات است: ۱۵ درصد برای ۱۹۰ هزار لیر اول، که تا ۴۰ درصد برای مبالغ بالاتر از ۵٫۳ میلیون لیر افزایش می‌یابد. جدول کامل در راهنمای مالیات املاک ما آمده است.
یک مثال ساده
فرض کنید آپارتمانی در استانبول خریده‌اید و سه سال بعد آن را به ۱۲ میلیون لیر می‌فروشید. قیمت خرید شما پس از تعدیل تورم ۹ میلیون لیر است و هنگام خرید ۲۰۰ هزار لیر هزینه پرداخته‌اید.
| مبلغ | |
|---|---|
| قیمت فروش | ۱۲٬۰۰۰٬۰۰۰ لیر |
| قیمت خرید پس از تعدیل تورم | − ۹٬۰۰۰٬۰۰۰ لیر |
| هزینه‌های خرید | − ۲۰۰٬۰۰۰ لیر |
| سود | ۲٬۸۰۰٬۰۰۰ لیر |
| معافیت سالانه (۲۰۲۶) | − ۱۵۰٬۰۰۰ لیر |
| سود مشمول مالیات | ۲٬۶۵۰٬۰۰۰ لیر |
| مالیات | حدود ۸۱۰٬۰۰۰ لیر |
اگر صبر می‌کردید تا پنج سال کامل از خرید بگذرد، همین فروش بدون مالیات بود.
فروش پس از شهروندی یا معافیت مالیات بر ارزش افزوده
دو مدت نگهداری دیگر هم می‌تواند بر زمان فروش اثر بگذارد:
- ملک شهروندی قید سه‌ساله منع فروش در سند تاپو دارد. پس از سه سال می‌توانید بفروشید، اما قاعده مالیاتی پنجساله همچنان اعمال میشود. فروش ملک پس از دریافت شهروندی ترکیه و راهنمای شهروندی ما را ببینید.
- ملکی که فرد غیرمقیم با معافیت مالیات بر ارزش افزوده خریده باید سه سال نگه داشته شود، وگرنه باید پیش از فروش مالیات بر ارزش افزوده را پرداخت کرد.
قیمت واقعی را اعلام کنید
هنوز به برخی فروشندگان گفته میشود قیمت کمتری در سند تاپو بنویسند. این کار غیرقانونی است و از زمان تغییرات ۲۰۲۶، جریمه کماظهاری قیمت برابر با کل هزینه سند تاپوی پرداختنشده است، علاوه بر هر مالیاتی. حواله‌های بانکی و سامانه پرداخت امن، بررسی قیمت واقعی را آسان می‌کنند. همان مبلغی را اعلام کنید که دریافت می‌کنید.
راهنماهای مرتبط
- مالیات املاک در ترکیه: همه مالیات‌ها از خرید تا فروش
- فروش ملک پس از دریافت شهروندی ترکیه
- شهروندی ترکیه از طریق سرمایه‌گذاری در ملک
- فروش ملک در استانبول: خریدار را ما پیدا می‌کنیم
این راهنما اطلاعات عمومی است، نه مشاوره مالیاتی. مبالغ مربوط به ۲۰۲۶ است و هر سال تغییر می‌کند. فروش خود را با یک مشاور مالیاتی در ترکیه بررسی کنید.
پرسش‌های متداول
۶ پرسشی که خریداران خارجی بیش از همه از ما می‌پرسند، به تفکیک موضوع.
مبانی
آیا هنگام فروش ملک در ترکیه مالیات میپردازم؟
اگر بیش از پنج سال مالک آن بودهاید، خیر. اگر زودتر بفروشید، سود شما (پس از تعدیل تورم و کسر معافیت سالانه ۱۵۰ هزار لیری در ۲۰۲۶) با نرخ ۱۵ تا ۴۰ درصد مشمول مالیات میشود.
آیا قاعده پنجساله شامل اتباع خارجی هم میشود؟
بله. این قاعده برای مالکان خارجی و ترکیهای یکسان است و برای خانه و ملک تجاری هم به یک شکل اعمال میشود.
آیا ملک ارثی هنگام فروش مشمول مالیات است؟
خیر. ملکی که به ارث بردهاید یا به شما هبه شده است، هر زمان که آن را بفروشید، مشمول مالیات بر عایدی سرمایه نیست.
نحوه محاسبه
تورم چگونه در نظر گرفته میشود؟
اگر قیمتهای تولیدکننده از زمان خرید شما ۱۰ درصد یا بیشتر افزایش یافته باشد، پیش از محاسبه سود، قیمت خرید شما به اندازه همان تورم افزایش داده میشود. در سالهای تورم بالا، این کار اغلب بیشتر یا همه سود مشمول مالیات را از بین میبرد.
چه زمانی مالیات را اظهار و پرداخت میکنم؟
در اظهارنامهای که در ماه مارس سال پس از فروش ثبت میشود. مالیات در دو قسط، در مارس و ژوئیه، پرداخت میشود.
آیا میتوانم برای پرداخت مالیات کمتر، قیمت فروش را کمتر اعلام کنم؟
خیر. این کار غیرقانونی است و از ۲۰۲۶ جریمه کماظهاری قیمت در اداره ثبت برابر با کل هزینه سند تاپوی پرداختنشده است، علاوه بر هر مالیاتی که بدهکار باشید. همیشه قیمت واقعی را اعلام کنید.
