الجواب المختصر: يكون العقار مؤهلًا للجنسية التركية إذا كان مسكنًا أو وحدة تجارية مكتملة البناء (أو وحدة في مشروع مرخص على الخارطة)، لا تقل قيمته عن 400 ألف دولار أمريكي، وكان شراؤه من بائع مؤهل بأموال محولة من الخارج، وبقي في ملكك ثلاث سنوات. والعقار المناسب يستوفي ذلك كله، ويكون كذلك استثمارًا مجديًا حين يصبح بيعه متاحًا لك.
تقع معظم الأخطاء قبل الشراء: وحدة لا تجتاز فحص القيمة، أو بائع لا يحتسب عقاره، أو سعر يفوق السوق بكثير. يشرح هذا الدليل القواعد التي يجب أن يستوفيها العقار في 2026، وما العقارات المستثناة، وكيف تختار عقارًا يحقق الغرضين معًا. وللاطلاع على إجراءات الطلب كاملة، راجع دليلنا عن الجنسية التركية عن طريق الاستثمار العقاري.
نظرة سريعة
| السؤال | الجواب في 2026 |
|---|---|
| الحد الأدنى للقيمة | 400,000 دولار في أربعة مستندات منفصلة |
| المؤهل | الشقق والفلل والمحال التجارية والمكاتب؛ والوحدات على الخارطة في مشاريع مرخصة |
| غير المؤهل | الأراضي غير المبنية أو الزراعية؛ عقار من مالك أجنبي؛ عقار سبق استخدامه للجنسية |
| عدة عقارات | مسموح، إذا استوفى كل منها القواعد |
| مدة الاحتفاظ | 3 سنوات، بقيد في الطابو (سند الملكية، Tapu) |
| ما يثبت القيمة | شهادة تحديد القيمة (Tutar Tespit Belgesi) من نظام المديرية العامة للسجل العقاري والمساحة (TKGM) |
| إمكانية التأجير | نعم |
القواعد التي يجب أن يستوفيها العقار
يجب أن تبلغ قيمته 400 ألف دولار، وأن يثبت ذلك أربع مرات
الحد الأدنى هو 400 ألف دولار، أو ما يعادله بعملة أجنبية أخرى أو بالليرة التركية. ويجري التحقق منه في أربعة مستندات، كل منها على حدة:
- شهادة تحديد القيمة، ويعدّها منذ ديسمبر 2024 خبير تقييم مرخص عبر نظام السجل العقاري؛
- السعر المذكور في الطابو؛
- وثيقة تصريف العملة الأجنبية (döviz alım belgesi، DAB) التي تثبت أن المبلغ جرى تصريفه في بنك تركي؛
- الحوالات المصرفية إلى البائع.
إذا نقص أي منها عن الحد، فلا يعوضه رقم أعلى في مستند آخر. ولا تدخل ضريبة القيمة المضافة (KDV) ولا رسم الطابو (tapu harcı) ولا العمولات في احتساب المبلغ.
يجب أن يكون من النوع الصحيح
- المؤهل: الشقق والفلل والمحال التجارية والمكاتب المسجلة بوصفها وحدات مستقلة، والوحدات في مشاريع على الخارطة حاصلة على رخصة بناء.
- غير المؤهل: الأراضي غير المبنية والأراضي الزراعية، وهي مستثناة منذ 12 ديسمبر 2023.
يجب أن يكون الشراء من البائع الصحيح
- ليس من مالك أجنبي. لا يحتسب العقار الذي يملكه شخص أجنبي أو شركة يسيطر عليها أجانب، ولا العقار الذي باعه أجنبي لمواطن تركي خلال السنوات الثلاث الماضية.
- ليس عقارًا سبق استخدامه. العقار الذي استخدم من قبل في طلب جنسية شخص آخر لا يمكن استخدامه مرة أخرى.
- ليس من أسرتك أو شركتك. يستثنى الشراء من الزوج أو الزوجة أو الأبناء، وكذلك الشراء عبر شركة تملكها أنت أو أسرتك. ويجب أن يكون الشراء تملكًا جديدًا باسمك أنت.
يجب الاحتفاظ به ثلاث سنوات
يسجل في الطابو قيد منع البيع لمدة ثلاث سنوات. يمكنك السكن في العقار أو تأجيره، لكن لا يمكنك بيعه إلى أن يرفع القيد.
اختيار مكان الشراء
القواعد واحدة في كل أنحاء تركيا، أما الاستثمار فليس كذلك. فكّر في من سيشتري العقار منك أو يستأجره بعد ثلاث سنوات.
- إسطنبول تستقطب الحصة الأكبر من المشترين الأجانب. ففي 2025 كانت حصة إسطنبول 9,101 من أصل 22,980 منزلًا بيعت للأجانب في تركيا، أي نحو أربعة من كل عشرة (الإحصائيات). واتساع سوق إعادة البيع والإيجار مهم حين تريد البيع أو التأجير. وفي المدينة، على الجانبين الأوروبي والآسيوي، مناطق مركزية عريقة ومناطق جديدة سهلة المواصلات، تناسب ميزانيات مختلفة. وتعرض خريطة عقارات إسطنبول كل مشروع مع خطوط المترو والمدارس والمستشفيات.
- أنطاليا والساحل يناسبان من يريد منزلًا لقضاء العطلات، والطلب فيهما يتبع المواسم السياحية.
- أنقرة وبورصة وإزمير تتيح أسعارًا أقل في مدن كبيرة، لكن عدد المشترين الأجانب فيها عند إعادة البيع أقل.
عقار جديد مكتمل أم مستعمل أم على الخارطة
| عقار جديد مكتمل | عقار مستعمل (إعادة بيع) | على الخارطة | |
|---|---|---|---|
| ما تراه | الوحدة المكتملة | الوحدة المكتملة وقد سكنها غيرك | المخططات وشقة نموذجية |
| السعر | السعر المعلن من المطور العقاري | قابل للتفاوض مع المالك | أقل في الغالب، مع خطط دفع |
| الدفع | عند نقل الملكية | عند نقل الملكية | الثمن كاملًا مقدمًا لغرض الجنسية |
| أهم ما يجب فحصه | رخصة الإسكان (iskan) والطابو | تاريخ الملكية والطابو وعمر المبنى | قوة المطور العقاري والتراخيص |
| انتبه إلى | ضريبة القيمة المضافة على البيع الأول | هل البائع أجنبي | التأخير؛ ويشترط عقد موثق لدى كاتب العدل (النوتر) |
لغرض الجنسية يجب دفع ثمن الوحدة على الخارطة كاملًا قبل اكتمال البناء، بعقد وعد بالبيع موثق لدى كاتب العدل يسجل قيده في الطابو. ولذلك يصبح سجل المطور العقاري في مشاريعه السابقة وتراخيص المشروع أهم ما ينبغي فحصه. ويشرح دليل خطوات شراء عقار وسائل حماية المشترين على الخارطة.
دفع السعر المناسب
المشترون بغرض الجنسية هدف سهل للأسعار المبالغ فيها، والعقار الذي دفعت فيه أكثر من قيمته يصعب بيعه دون خسارة بعد ثلاث سنوات.
- احصل على شهادة تحديد القيمة قبل أن تدفع أي مبلغ غير قابل للاسترداد.
- قارن السعر بمبيعات حديثة في المبنى نفسه والشارع نفسه، لا بقائمة المطور العقاري وحدها.
- احذر الأسعار المعروضة بالدولار الأمريكي فقط دون مبيعات محلية مماثلة تقارن بها.
- تذكّر التكاليف الإضافية (رسم الطابو، وضريبة القيمة المضافة على العقارات الجديدة، والرسوم)، وهي مشروحة في دليل ضرائب العقارات.
الفحوص قبل التوقيع
- سجل الطابو: الرهون العقارية والحجوزات والقيود.
- تاريخ الملكية: هل كان العقار في ملك أجنبي أو شركة مملوكة لأجانب خلال السنوات الثلاث الماضية، وهل سبق استخدامه للجنسية.
- وضع المبنى: رخصة الإسكان، ونوع الطابو، أي الملكية الطابقية (kat mülkiyeti) أو حق الارتفاق الطابقي (kat irtifakı)، وهل المبنى مسجل ضمن المباني المعرضة لخطر الزلازل.
- المطور العقاري والتراخيص في أي مشروع جديد أو على الخارطة.
- مسار الدفع: أموال مرسلة من الخارج بالعملة الأجنبية، يجري تصريفها في بنك تركي، ثم تدفع إلى البائع من حسابك الخاص.
ينبغي أن يجري هذه الفحوص محامٍ تركي مستقل، لا محامٍ يرشحه البائع.
من الاختيار إلى تقديم الطلب
- احصل على رقم ضريبي تركي وافتح حسابًا مصرفيًا.
- اختر العقار واطلب فحصه قانونيًا.
- اطلب من مالك العقار تقديم طلب شهادة تحديد القيمة.
- حوّل المبلغ من الخارج واستلم وثيقة تصريف العملة الأجنبية.
- انقل الملكية مع قيد منع البيع لمدة ثلاث سنوات.
- استلم شهادة مطابقة الاستثمار من السجل العقاري.
- احصل على تصريح إقامة المستثمر، ثم قدّم طلب الجنسية.
تحصل معظم الأسر على جوازات سفرها بعد أربعة إلى ثمانية أشهر من البدء. وكل خطوة مشروحة في دليل الجنسية التركية.
أكثر الأخطاء التي نراها
- الشراء من مالك أجنبي، وهو أكثر الأسباب شيوعًا لعدم احتساب العقار.
- الدفع قبل الحصول على شهادة تحديد القيمة ثم اكتشاف أنها دون 400 ألف دولار.
- احتساب ضريبة القيمة المضافة والرسوم ضمن الحد الأدنى.
- اختيار أرض، وهي لم تعد مقبولة.
- الشراء من أجل جواز السفر فقط ودفع سعر زائد في عقار يصعب بيعه من جديد بعد ثلاث سنوات.
أدلة ذات صلة
- الجنسية التركية عن طريق الاستثمار العقاري: الإجراءات كاملة والتكاليف وإجابات عن 57 سؤالًا
- خطوات شراء عقار في تركيا: عملية الشراء خطوة بخطوة
- ضرائب العقارات في تركيا: التكاليف التي تضاف إلى السعر
- الإقامة العقارية في تركيا: البديل بقيمة 200 ألف دولار
- مبيعات العقارات في تركيا 2012–2025: أين يشتري الأجانب
هذا الدليل معلومات عامة، وليس استشارة قانونية أو استثمارية. قواعد الجنسية تتغير وتطبق بحسب كل حالة. تحقق من سلامة شرائك مع محامٍ مرخص في تركيا قبل تحويل الأموال.
الأسئلة الشائعة
أكثر الأسئلة التي يطرحها علينا المشترون الأجانب، وعددها 9، مصنفة حسب الموضوع.
شروط الأهلية
ما نوع العقار المؤهل للجنسية التركية؟
العقار المؤهل هو مسكن أو وحدة تجارية مكتملة البناء (شقة أو فيلا أو محل تجاري أو مكتب) مسجلة بوصفها وحدة مستقلة، أو وحدة في مشروع مرخص على الخارطة، على ألا تقل قيمته عن 400 ألف دولار أمريكي في شهادة تحديد القيمة (Tutar Tespit Belgesi) وفي الطابو (سند الملكية، Tapu) وفي وثيقة تصريف العملة الأجنبية (DAB) وفي الحوالات المصرفية.
هل يمكنني شراء أرض للحصول على الجنسية؟
لا. منذ 12 ديسمبر 2023 لا تقبل الأراضي غير المبنية ولا الأراضي الزراعية. يجب أن يكون العقار وحدة مكتملة البناء أو وحدة في مشروع حاصل على رخصة بناء.
هل يمكنني الشراء من مالك أجنبي؟
في الغالب لا. العقار الذي يملكه أجنبي أو شركة يسيطر عليها أجانب (أو الذي باعه أحدهما لمواطن تركي خلال السنوات الثلاث الماضية) لا يحتسب، وكذلك العقار الذي سبق استخدامه لحصول شخص آخر على الجنسية. اطلب السجل الكامل لتاريخ الملكية قبل التوقيع.
هل يمكنني الجمع بين عقارين أو أكثر؟
نعم. يمكن أن تبلغ عدة وحدات معًا مبلغ 400 ألف دولار، بشرط أن تجتاز كل وحدة فحوص القيمة والطابو والدفع وأن تحمل كل منها قيد منع البيع لمدة ثلاث سنوات.
الاختيار
هل يقبل العقار على الخارطة؟
نعم، بعقد وعد بالبيع موثق لدى كاتب العدل (النوتر) يسجل قيده في الطابو لمدة ثلاث سنوات، مع دفع الثمن كاملًا مقدمًا وعقد واحد لكل وحدة محددة بوضوح. ولأنك تدفع كل شيء قبل اكتمال البناء، تكون قوة المطور العقاري هي الأهم هنا.
ما أفضل مدينة لشراء عقار بغرض الجنسية؟
إسطنبول هي الخيار الأكثر رواجًا: ففيها جرت نحو أربع من كل عشر عمليات شراء أجراها أجانب في 2025. وفيها أوسع سوق لإعادة البيع والإيجار، وهذا مهم حين تبيع بعد ثلاث سنوات. أما المدن الساحلية مثل أنطاليا فتناسب من يريد منزلًا لقضاء العطلات.
كيف أتجنب دفع سعر أعلى من القيمة الحقيقية؟
احصل على شهادة تحديد القيمة قبل أن تدفع، وقارن السعر بمبيعات حديثة في المبنى نفسه والشارع نفسه، واحذر قوائم الأسعار بالدولار التي لا تقابلها مبيعات محلية مماثلة. فالسعر الذي يفوق القيمة السوقية بكثير قد يصعب استرداده عند البيع.
ماذا لو جاءت شهادة تحديد القيمة بأقل من 400 ألف دولار؟
لا يكون العقار مؤهلًا بمفرده، حتى لو اتفقت على دفع مبلغ أعلى. يمكنك إعادة التفاوض، أو اختيار وحدة أخرى، أو إضافة عقار ثانٍ. ولهذا تأتي الشهادة قبل أي دفعة.
بعد الشراء
هل يمكنني تأجير العقار خلال السنوات الثلاث؟
نعم. القيد يمنعك من البيع، لا من السكن في العقار أو تأجيره. ودخل الإيجار خاضع للضريبة في تركيا ويجب التصريح به.
