الجواب المختصر: لبيع عقار اشتريته للحصول على الجنسية التركية، لا بد من ثلاثة أمور بالترتيب. أولًا تحديث الطابو (سند الملكية، Tapu) بهويتك التركية الجديدة، ثم رفع قيد منع البيع لمدة ثلاث سنوات (satılamaz şerhi) لدى مديرية السجل العقاري، ثم البيع. لا يحدث أي منها تلقائيًا، ويمكن إنجاز الثلاثة عنك بوكالة واحدة دون السفر إلى تركيا.
رافقنا في Property Istanbul كثيرًا من المستثمرين الحاصلين على الجنسية في هذه الخطوات نفسها، من تحديث الاسم إلى يوم وصول ثمن البيع إلى حسابهم. يشرح هذا الدليل كل خطوة، وما تتضمنه، وما ينبغي الانتباه إليه. ولمعرفة القواعد التي كانت سارية عند شرائك، راجع الجنسية التركية عن طريق الاستثمار العقاري.
نظرة سريعة
| الخطوة | ما يحدث | أين |
|---|---|---|
| 1. تحديث الطابو | يحل رقم هويتك التركية، واسمك التركي إن اتخذت اسمًا، محل هويتك الأجنبية في الطابو | مديرية السجل العقاري |
| 2. رفع القيد | يرفع قيد منع البيع بعد اكتمال مدته البالغة ثلاث سنوات | مديرية السجل العقاري |
| 3. البيع | تنقل ملكية العقار إلى المشتري ويدفع الثمن عبر نظام الدفع الآمن | مديرية السجل العقاري |
| الخطوات الثلاث بالوكالة | وكالة واحدة تشمل كل الخطوات | القنصلية التركية أو كاتب العدل (النوتر) |
لماذا يحتاج عقار الجنسية إلى هذه الخطوات
عند الشراء أدرج في السجل العقاري أمران يحولان الآن بينك وبين البيع:
- هويتك الأجنبية. يظهر اسمك في الطابو كما كنت حينها: أجنبيًا يحمل رقم جواز سفر. أما الآن، وأنت مواطن تركي، فلديك رقم هوية تركي، وفي كثير من الأحيان اسم تركي. ومديرية السجل العقاري لا تنقل ملكية عقار ما لم يتطابق المالك المذكور في الطابو مع الشخص البائع.
- قيد منع البيع لمدة ثلاث سنوات. كان هذا القيد شرط حصولك على الجنسية: لا يجوز بيع العقار أو نقل ملكيته طوال ثلاث سنوات. يمكنك السكن فيه أو تأجيره، لكن البيع موقوف إلى أن يرفع القيد.
أما جنسيتك نفسها فهي دائمة. والبيع بعد السنوات الثلاث لا يؤثر فيها.
الخطوة 1: تحديث الطابو بهويتك التركية
تجري مديرية السجل العقاري تحديثًا لسجل ملكيتك، فتضع رقم هويتك التركية مكان هويتك الأجنبية، وكذلك اسمك التركي إن سجلت اسمًا عند حصولك على الجنسية. وهذا تحديث لبيانات المالك وليس بيعًا، ولا يستحق عليه رسم الطابو (tapu harcı) المحسوب على قيمة العقار.
- المطلوب: بطاقة هويتك التركية الجديدة ومستخرج من السجل المدني (nüfus kayıt örneği) يبين تغيير الهوية. أما بقية البيانات فتتحقق منها المديرية في نظامها.
- لماذا هي الخطوة الأولى: يتوقف البيع أو فك الرهن العقاري أو أي معاملة أخرى إذا لم يتطابق الاسم والرقم في الطابو مع هويتك التركية.
الخطوة 2: رفع قيد السنوات الثلاث
بعد مرور ثلاث سنوات كاملة على تسجيل القيد، تتقدم أنت (أو من ينوب عنك) بطلب رفعه إلى مديرية السجل العقاري المسجل فيها العقار. فتتحقق المديرية من التاريخ وترفع القيد.
- الرفع ليس تلقائيًا. يظن كثير من الملاك أن القيد ينتهي من تلقاء نفسه، ولا يكتشفون بقاءه إلا يوم البيع.
- احسب المدة من تاريخ القيد في سجل الطابو، لا من تاريخ استلامك جواز السفر.
بعد هذه الخطوة يعود العقار عقارًا عاديًا، ويمكن بيعه لكل من يحق له الشراء في تركيا، تركيًا كان أم أجنبيًا.
الخطوة 3: البيع
يسير البيع نفسه وفق الإجراءات المعتادة المشروحة في دليل خطوات شراء عقار:
- اتفق على السعر والشروط كتابيًا مع المشتري.
- يدفع المشتري عبر نظام الدفع الآمن. اعتبارًا من 1 ديسمبر 2026 يبقى الثمن في حساب مجمد ويصل إليك فور تسجيل الطابو باسم المشتري.
- وقّع في مديرية السجل العقاري. تتولى أنت، أو من ينوب عنك، التوقيع على نقل الملكية. ورسم الطابو 4% من السعر، ويتقاسمه المشتري والبائع بحكم القانون.
أمران ينبغي معرفتهما قبل تحديد السعر
- المشتري التالي لا يستطيع استخدامه للجنسية. العقار الذي استخدم في طلب جنسية لا يحتسب في طلب آخر، ولذلك سيكون مشتروك ممن يشترون للسكن أو التأجير أو الاستثمار. فسعّره وفق سوق إعادة البيع المحلي.
- الضرائب على الربح. إذا بعت خلال خمس سنوات من الشراء وحققت ربحًا، فقد تستحق ضريبة الأرباح الرأسمالية بعد التعديل وفق التضخم وخصم مبلغ الإعفاء السنوي. وبعد خمس سنوات يكون الربح معفى من الضريبة. وتقدّر حاسبة ضريبة الأرباح الرأسمالية الضريبة بحسب تواريخك وأسعارك، والتفاصيل في دليل ضرائب العقارات.
إنجاز كل شيء بوكالة واحدة
معظم عملائنا الحاصلين على الجنسية لم يعودوا يقيمون في تركيا، ولا يحتاجون إلى السفر لإنجاز أي من هذه الخطوات. بوكالة واحدة نستطيع:
- تحديث الطابو برقم هويتك التركية واسمك؛
- تقديم طلب رفع قيد السنوات الثلاث؛
- تسويق العقار والتفاوض مع المشترين؛
- إتمام البيع في مديرية السجل العقاري والتأكد من وصول المبلغ إليك عبر نظام الدفع الآمن.
بصفتك مواطنًا تركيًا، يمكنك توثيق الوكالة في أي قنصلية تركية في الخارج، أو لدى كاتب العدل في تركيا. ونحدد لك بدقة ما يجب أن تشمله الوكالة، ليكفي مستند واحد لكل الخطوات. أرسل طلبك من النموذج أدناه ونتولى نحن الباقي.
أكثر الأخطاء التي نراها
- الظن بأن القيد ينتهي من تلقاء نفسه. لا بد من رفعه بطلب.
- محاولة البيع قبل أن يحمل الطابو هويتك التركية. يتوقف نقل الملكية في مديرية السجل العقاري.
- البيع خلال خمس سنوات دون التحقق من الضريبة. قد يكون الربح خاضعًا للضريبة.
- التسعير على أساس المشترين بغرض الجنسية. لا يستطيع هؤلاء استخدام عقارك، فسعّره وفق السوق المحلي.
- توثيق وكالة أضيق مما يلزم، ثم الحاجة إلى وكالة ثانية في منتصف الطريق.
أدلة ذات صلة
- الجنسية التركية عن طريق الاستثمار العقاري: القواعد التي اشتريت وفقها
- كيف تعثر على عقار مناسب للجنسية التركية: إذا كنت تعيد الاستثمار
- ضرائب العقارات في تركيا: الأرباح الرأسمالية وتكاليف البيع
- حاسبة ضريبة الأرباح الرأسمالية: قدّر الضريبة على بيعك
- خطوات شراء عقار في تركيا: كيف يكتمل البيع في مديرية السجل العقاري
- بيع عقارك في إسطنبول: دعنا نجد لك المشتري
هذا الدليل معلومات عامة، وليس استشارة قانونية أو ضريبية. قد تختلف الإجراءات من مديرية سجل عقاري إلى أخرى. تحقق من حالتك معنا أو مع محامٍ مرخص في تركيا قبل التوقيع.
الأسئلة الشائعة
أكثر الأسئلة التي يطرحها علينا المشترون الأجانب، وعددها 8، مصنفة حسب الموضوع.
القواعد
متى يمكنني بيع عقار اشتريته للحصول على الجنسية التركية؟
بعد مرور ثلاث سنوات على تسجيل قيد منع البيع (satılamaz şerhi) في الطابو (سند الملكية، Tapu)، وبعد رفع هذا القيد في مديرية السجل العقاري. والقيد لا يزول من تلقاء نفسه، بل يرفع بطلب.
هل أفقد جنسيتي التركية إذا بعت العقار؟
لا. الجنسية الممنوحة عن طريق الاستثمار دائمة. والبيع بعد انقضاء مدة الاحتفاظ البالغة ثلاث سنوات لا يؤثر فيها.
الخطوات
هل يجب أن أحدّث الطابو بعد حصولي على الجنسية؟
نعم. ما زال الطابو يحمل الهوية الأجنبية التي اشتريت بها. ويجب تحديثه برقم هويتك التركية (وباسمك التركي إن اتخذت اسمًا) قبل البيع، ليتطابق المالك المذكور في الطابو مع الشخص البائع.
كيف يرفع قيد السنوات الثلاث؟
بتقديم طلب إلى مديرية السجل العقاري المسجل فيها العقار بعد اكتمال السنوات الثلاث. تتحقق المديرية من التاريخ وترفع القيد، وبعدها يمكن بيع العقار لأي مشترٍ.
هل يمكن إنجاز ذلك كله دون الحضور إلى تركيا؟
نعم. بوكالة واحدة نستطيع تحديث الطابو بهويتك التركية ورفع القيد وإتمام البيع. وبصفتك مواطنًا تركيًا يمكنك توثيق الوكالة في قنصلية تركية في الخارج.
البيع
هل أدفع ضريبة عند البيع؟
إذا بعت خلال خمس سنوات من الشراء وحققت ربحًا، فقد تستحق ضريبة الأرباح الرأسمالية بعد التعديل وفق التضخم وخصم مبلغ الإعفاء السنوي. وبعد خمس سنوات يكون الربح معفى من الضريبة. راجع دليل ضرائب العقارات لمعرفة النسب.
هل يستطيع المشتري التالي استخدام عقاري للحصول على الجنسية؟
لا. العقار الذي سبق استخدامه في طلب جنسية لا يمكن استخدامه مرة أخرى، ولذلك سيكون مشتروك ممن يشترون للسكن أو التأجير أو الاستثمار، وهذا جدير بأن تأخذه في الحسبان عند تحديد السعر.
هل يمكنني البيع لمشترٍ أجنبي؟
نعم. بعد رفع القيد يمكن بيع العقار لكل من يحق له شراء عقار في تركيا، تركيًا كان أم أجنبيًا.
