الجواب المختصر: تملك منزل في إسطنبول يكلفك من الضرائب أقل مما يتوقعه معظم المشترين، ومن رسوم المبنى أكثر. فضريبة العقارات نسبتها 0.2% سنويًا من القيمة الضريبية المسجلة للمنزل، وهي في العادة أقل كثيرًا من سعره. والتأمين ضد الزلازل (DASK) إلزامي ويجدد كل سنة: حتى نحو 3,500 ليرة تركية لشقة خرسانية مساحتها 100 متر مربع. وضريبة النظافة تأتي مع فاتورة المياه بواقع 4 ليرات لكل متر مكعب. وأكبر التكاليف في العادة رسوم إدارة المبنى (aidat) الشهرية، ويحددها كل مبنى: تراوحت متوسطات المناطق بين 645 و13,134 ليرة شهريًا أواخر عام 2025. وتضاف إلى ذلك فواتير الخدمات.
نظرة سريعة
| التكلفة | من يحددها | موعد الدفع | قيمتها في 2026 |
|---|---|---|---|
| ضريبة العقارات | القانون، على القيمة الضريبية | من مارس إلى مايو، وفي نوفمبر | 0.2% من القيمة الضريبية |
| رسوم إدارة المبنى (aidat) | اجتماع الملاك | كل شهر | من 645 إلى 13,134 ليرة شهريًا (متوسطات المناطق، 2025) |
| التأمين ضد الزلازل (DASK) | تعرفة حكومية | مرة في السنة | من 897 إلى 3,465 ليرة لشقة خرسانية مساحتها 100 م² |
| ضريبة النظافة | القانون | مع كل فاتورة مياه | 4 ليرات لكل م³ من المياه |
| المياه والغاز والكهرباء | شركات الخدمات | كل شهر | بحسب الاستهلاك |
ضريبة العقارات
ضريبة العقارات السنوية (emlak vergisi) في إسطنبول نسبتها 0.2% من القيمة الضريبية المسجلة للمنزل. وتدفعها إلى بلدية المنطقة على قسطين متساويين: الأول بين مارس ومايو، والثاني في نوفمبر. ويمكنك الدفع في البلدية، أو عبر الإنترنت برقمك الضريبي في كثير من المناطق. ويضاف إلى الدفع المتأخر زيادة تأخير نسبتها حاليًا 3.7% شهريًا.
سنة الشراء. يدفع البائع ضريبة تلك السنة، وتدفعها أنت اعتبارًا من 1 يناير التالي. ويجب إبلاغ البلدية بتغير المالك قبل نهاية السنة، أو خلال ثلاثة أشهر إذا اشتريت بين أكتوبر وديسمبر.
اعتبارًا من 2027 ترتفع القيم الضريبية كل سنة بمعدل إعادة التقييم الرسمي، فتوقع أن ترتفع الضريبة معها. والمنزل الذي تتجاوز قيمته الضريبية 17,711,000 ليرة قد تستحق عليه أيضًا ضريبة المساكن مرتفعة القيمة، إلا إذا كان مسكنك الوحيد. وتجد النسب وتغييرات عام 2026 في دليل ضرائب العقارات.
رسوم إدارة المبنى (aidat)
يتقاضى كل مبنى سكني وكل مجمع رسومًا شهرية لتغطية تكاليفه المشتركة: التنظيف، والإنارة، والمصاعد، وحارس المبنى، والأمن، والحدائق والمسابح، والمدير. وبموجب قانون الملكية الطابقية رقم 634 (Kat Mülkiyeti Kanunu):
- يقر اجتماع الملاك الميزانية السنوية. وإلى أن يقرها، يعمل المدير بميزانية مؤقتة، ومنذ مايو 2026 لا يجوز أن تزيد هذه الميزانية بأكثر من معدل إعادة التقييم الرسمي للسنة السابقة.
- تكاليف العاملين توزع بالتساوي. فحارس المبنى والأمن والبستاني ومشغل الغلاية يكلفون كل وحدة المبلغ نفسه. أما التكاليف الأخرى فتوزع بحسب حصة كل وحدة في الأرض، ما لم ينص نظام إدارة المبنى على غير ذلك.
- التأخر في الدفع يكلف 5% شهريًا. والمستأجر مسؤول معك بالتضامن، في حدود الإيجار، ويمكن أن يصبح الدين غير المدفوع رهنًا قانونيًا على وحدتك.
ويتوقف ما تدفعه على المبنى أكثر مما يتوقف على المنطقة. فقد وجد مسح أجرته جمعية مديري المرافق المحترفين (PTYD) في ديسمبر 2025، وشمل أكثر من 21 ألف مجمع، أن المتوسطات الشهرية بلغت 13,134 ليرة في بشكتاش، و11,214 ليرة في ساريير، و9,024 ليرة في شيشلي، و645 ليرة في جزر الأميرات (Adalar). والمجمع الذي فيه مسبح وصالة رياضية وأمن على مدار الساعة يكلف أكثر بكثير من مبنى سكني عادي. وقبل أن تشتري، اطلب رسوم السنة الماضية ونظام إدارة المبنى (yönetim planı)، الذي قد يمنع أيضًا التأجير قصير الأمد أو تربية الحيوانات الأليفة.
التأمين ضد الزلازل (DASK)
يغطي التأمين الإلزامي ضد الزلازل المبنى مدة سنة واحدة، ويجب تجديده كل سنة. ويتوقف القسط على المساحة، ونوع الهيكل (هيكل خرساني أو فولاذي، أو أي هيكل آخر)، ومجموعة الخطر التي يقع فيها العنوان، وهي واحدة من سبع مجموعات. ولشقة خرسانية مساحتها 100 متر مربع ووثيقة تبدأ في نوفمبر 2026:
- مبلغ التغطية 1,228,800 ليرة (12,288 ليرة لكل متر مربع، بحد أقصى 2,605,100 ليرة)؛
- القسط بين 897 ليرة في أدنى مجموعات الخطر و3,465 ليرة في أعلاها.
وترتفع هذه الأرقام كل شهر تبعًا لأسعار المنتجين. ويجري التحقق من وجود وثيقة سارية عند نقل الملكية وعند فتح اشتراكي المياه والكهرباء. ومنذ 5 سبتمبر 2026 تنتهي وثيقة البائع في يوم البيع، ولذلك تحتاج إلى وثيقة باسمك. ولا غرامة على من لا يملك وثيقة، لكن DASK لا يدفع تعويضًا إلا لحاملي الوثائق. ولا يغطي هذا التأمين أثاثك ولا الأضرار التي تتجاوز حده الأقصى؛ وهذا ما يمكن أن يغطيه تأمين المنزل الاختياري.
ضريبة النظافة
ضريبة النظافة البيئية (çevre temizlik vergisi) تمول جمع النفايات. وهي في 2026 للمساكن في إسطنبول 4 ليرات لكل متر مكعب من المياه، تضاف إلى فاتورة المياه من İSKİ. ويدفعها من يسكن المنزل، ولذلك يدفعها المستأجر. وباستهلاك 10 أمتار مكعبة شهريًا، تبلغ 480 ليرة في السنة.
المياه والغاز والكهرباء
- المياه: İSKİ. الغاز: İGDAŞ. الكهرباء: CK Boğaziçi في الجانب الأوروبي، وEnerjisa في الجانب الآسيوي.
- افتح كل اشتراك باسمك، بالطابو (سند الملكية، Tapu) وجواز السفر والرقم الضريبي. ويقدم الأجانب الطلب حضوريًا في مكاتب İSKİ وİGDAŞ.
- يحتاج اشتراكا المياه والكهرباء إلى وثيقة DASK الخاصة بك.
- تأخذ كل شركة مبلغ تأمين يدفع مرة واحدة: في 2026، 1,965.60 ليرة للمياه و4,097 ليرة للغاز مع غلاية كومبي.
مثال لسنة كاملة
شقة مساحتها 100 متر مربع في مبنى خرساني في شيشلي، قيمتها الضريبية المسجلة 4 ملايين ليرة، ويسكنها مالكها:
| التكلفة | 2026 |
|---|---|
| ضريبة العقارات، 0.2% | 8,000 ليرة |
| التأمين ضد الزلازل، أعلى مجموعات الخطر | 3,465 ليرة |
| ضريبة النظافة، 10 م³ من المياه شهريًا | 480 ليرة |
| رسوم إدارة المبنى، 9,000 ليرة شهريًا | 108,000 ليرة |
| المجموع، قبل الفواتير | نحو 120,000 ليرة |
تشكل رسوم إدارة المبنى تسعة أعشار هذا المجموع، ولهذا يستحق الأمر أن تتحقق منها قبل أن تختار المبنى.
إذا أجّرته أو كنت تقيم في الخارج
- التأجير. يدفع المستأجر في العادة الفواتير وضريبة النظافة ورسوم إدارة المبنى الشهرية؛ وتبقى ضريبة العقارات وتأمين DASK عليك. اكتب ذلك في العقد. والإيجار يخضع للضريبة في تركيا: راجع دليلنا عن تأجير العقار.
- الدفع من الخارج. ادفع ضريبة العقارات عبر الإنترنت، وجدد وثيقة DASK عبر الإنترنت أو لدى أي شركة تأمين، أو كلف مديرًا محليًا بالأمرين بموجب وكالة مقصورة على إدارة المنزل.
- تصريح الإقامة. إذا كان منزلك أساس تصريح إقامتك، فأضف تكلفة كل تجديد: رسم بطاقة قدره 964 ليرة، ورسم إقامة يختلف بحسب جنسيتك، والتأمين الصحي. راجع دليل الإقامة العقارية.
أدلة ذات صلة
- ضرائب العقارات في تركيا: كل الضرائب من الشراء إلى البيع
- تأجير العقار في تركيا: المستأجرون والتأجير قصير الأمد والضريبة على الإيجار
- الإقامة العقارية في تركيا: قواعد المنزل الذي تسكنه
- خطوات شراء عقار في تركيا: خطوات عملية الشراء
المصادر
- قانون ضريبة العقارات رقم 1319 (يفتح موقعًا خارجيًا): المواد 8 و9 و23 و30 و33
- قانون الملكية الطابقية رقم 634 (يفتح موقعًا خارجيًا): المواد 20 و22 و37، بصيغتها المعدلة بالقانون رقم 7579 في مايو 2026
- DASK: التعرفة وأقساط التأمين (يفتح موقعًا خارجيًا)
- قانون تأمين الكوارث رقم 6305 (يفتح موقعًا خارجيًا): المادتان 10 و11
- الجريدة الرسمية، 21 أغسطس 2026: انتهاء وثيقة DASK الخاصة بالبائع عند البيع (يفتح موقعًا خارجيًا)
- الجريدة الرسمية، 31 ديسمبر 2025: مبالغ ضريبة النظافة لعام 2026 (يفتح موقعًا خارجيًا)
- الجريدة الرسمية، 13 نوفمبر 2025: تحديد زيادة التأخير بنسبة 3.7% (يفتح موقعًا خارجيًا)
- CNN Türk: مسح PTYD لرسوم إدارة المباني لعام 2025 (يفتح موقعًا خارجيًا)
- İSKİ: اشتراكات الأجانب (يفتح موقعًا خارجيًا)
- İGDAŞ: عقد الاشتراك ومبالغ التأمين (يفتح موقعًا خارجيًا)
- رئاسة إدارة الهجرة: رسم البطاقة ورسوم التصريح (يفتح موقعًا خارجيًا)
هذا الدليل معلومات عامة، وليس استشارة قانونية أو ضريبية. وهو يعكس القواعد والمبالغ السارية في نوفمبر 2026، ومعظم المبالغ تتغير كل سنة.
الأسئلة الشائعة
أكثر الأسئلة التي يطرحها علينا المشترون الأجانب، وعددها 5، مصنفة حسب الموضوع.
الأساسيات
كم يكلف تملك شقة في إسطنبول كل سنة؟
أكبر جزء من التكلفة رسوم إدارة المبنى. فضريبة العقارات 0.2% من القيمة الضريبية المسجلة، والتأمين الإلزامي ضد الزلازل يصل إلى نحو 3,500 ليرة تركية لشقة مساحتها 100 متر مربع، وضريبة النظافة بضع مئات من الليرات. ولشقة مساحتها 100 متر مربع في شيشلي، يبلغ المجموع نحو 120 ألف ليرة في 2026 قبل الفواتير، تسعة أعشاره رسوم إدارة المبنى.
كم تبلغ رسوم إدارة المبنى (aidat) في إسطنبول؟
يحددها كل مبنى بنفسه. فقد وجد مسح أجري في عام 2025 على أكثر من 21 ألف مجمع أن متوسطات المناطق تتراوح بين 645 ليرة شهريًا في جزر الأميرات و13,134 ليرة في بشكتاش. اطلب أرقام السنة الماضية ونظام إدارة المبنى قبل أن تشتري.
الضرائب
متى أدفع ضريبة العقارات؟
على قسطين متساويين إلى بلدية المنطقة: الأول بين مارس ومايو، والثاني في نوفمبر. ويضيف التأخر في الدفع 3.7% شهريًا. وفي سنة الشراء يدفع البائع الضريبة، وتدفعها أنت اعتبارًا من 1 يناير التالي.
التأمين
هل التأمين ضد الزلازل إلزامي في تركيا؟
نعم. تسري وثيقة DASK سنة واحدة وتجدد كل سنة. ويجري التحقق منها عند نقل الملكية وعند فتح اشتراكي المياه والكهرباء. ولا غرامة على من لا يملكها، لكن لا تعويض له أيضًا بعد الزلزال.
التأجير والإقامة في الخارج
من يدفع هذه التكاليف إذا أجّرت المنزل؟
يدفع المستأجر في العادة الفواتير وضريبة النظافة ورسوم إدارة المبنى الشهرية. أما ضريبة العقارات والتأمين ضد الزلازل فتبقى عليك بصفتك المالك. اكتب ذلك في عقد الإيجار.
