الجواب المختصر: نعم، يستطيع المالك الأجنبي تأجير منزله في إسطنبول، والتأجير لمستأجر لمدة طويلة لا يحتاج إلى ترخيص. ويخضع عقد الإيجار لقانون الالتزامات التركي (Türk Borçlar Kanunu)، وهو قانون يميل إلى جانب المستأجر: فزيادة الإيجار عند التجديد محددة بسقف، ولا يمكنك إنهاء الإيجار لمجرد انتهاء مدته. أما تأجير المنزل مدة 100 يوم أو أقل فنشاط مختلف. فهو يحتاج إلى ترخيص من وزارة الثقافة والسياحة، والترخيص يحتاج إلى موافقة جميع الملاك في مبناك. وفي الحالتين يخضع الإيجار للضريبة في تركيا ويدفع عبر بنك.
نظرة سريعة
| مستأجر لمدة طويلة | إقامات مدتها 100 يوم أو أقل | |
|---|---|---|
| الترخيص | لا حاجة إليه | من وزارة الثقافة والسياحة، قبل الضيف الأول |
| جيرانك | لا رأي لهم | قرار بالإجماع موثق لدى كاتب العدل (النوتر) من جميع الملاك في المبنى |
| الإيجار | زيادته محددة بسقف عند التجديد | يحدد بحرية |
| الإنهاء | للأسباب التي يحددها القانون فقط | تنتهي كل إقامة في موعدها المتفق عليه |
| الضريبة | ضريبة دخل الإيجار، ويصرح بها كل مارس | يعامل في العادة نشاطًا تجاريًا، مع ضريبة القيمة المضافة |
التأجير لمستأجر لمدة طويلة
العقد. اجعله مكتوبًا، بالتركية أو بالتركية والإنجليزية جنبًا إلى جنب. ودوّن فيه الإيجار، ومبلغ التأمين، والمدة (سنة واحدة في العادة)، وموعد الدفع، ومن يدفع رسوم إدارة المبنى الشهرية (aidat)؛ والمستأجر هو من يدفعها في العادة. ويمكن أيضًا توقيع العقد على e-Devlet، بوابة الحكومة الإلكترونية؛ وهذا اختياري حتى الآن.
مبلغ التأمين لا يجوز أن يزيد على إيجار ثلاثة أشهر. ويلزم القانون المستأجر الذي يدفع التأمين نقدًا بإيداعه في حساب ادخار مصرفي لا يمكن السحب منه إلا بموافقتك.
زيادة الإيجار. عند تجديد الإيجار، لا تتجاوز الزيادة متوسط التغير في أسعار المستهلك خلال 12 شهرًا، وهو مؤشر تنشره هيئة الإحصاء التركية (TÜİK) كل شهر. وقد انتهى العمل بسقف 25% المؤقت على المساكن في يوليو 2024. وبعد خمس سنوات، يحق لأي من الطرفين أن يطلب من المحكمة تحديد إيجار جديد، مع مراعاة إيجارات المساكن المماثلة.
إنهاء الإيجار. يستطيع المستأجر المغادرة عند انتهاء المدة إذا أبلغك كتابةً قبل 15 يومًا على الأقل. وإلا تجدد العقد سنة أخرى بالشروط نفسها. ولا يمكنك إنهاؤه لمجرد انتهاء مدته. ويسمح لك القانون بإنهائه، عن طريق المحكمة أو دائرة التنفيذ، في الحالات التالية:
- إذا احتجت أنت أو زوجك أو زوجتك أو أبناؤك أو والداك إلى المسكن للسكن فيه؛
- إذا احتاج المبنى إلى أعمال كبيرة تجعل السكن فيه مستحيلًا؛
- إذا تعهد المستأجر كتابةً، بعد انتقاله إلى المسكن، بالإخلاء في تاريخ معين ثم لم يفعل؛
- إذا اضطررت إلى توجيه إنذارين كتابيين مبررين بسبب التأخر في دفع الإيجار خلال سنة إيجارية واحدة؛ أو
- إذا بقي الإيجار غير مدفوع بعد 30 يومًا من إشعار كتابي.
وبعد عشر سنوات من التجديد، يمكنك إنهاؤه دون إبداء سبب، بإشعار قبل نهاية السنة الإيجارية بثلاثة أشهر على الأقل. ومنذ سبتمبر 2023، يجب أن تعرض معظم نزاعات الإيجار على وسيط (arabulucu) قبل أن يمكن رفعها إلى المحكمة.
الدفع عبر بنك. يجب أن تمر كل دفعة إيجار عبر بنك أو مكتب البريد، أيًا كان مبلغها. ويمكن أن تفرض على المؤجر والمستأجر كليهما غرامة على الإيجار المدفوع نقدًا، والسجلات المصرفية هي ما تكشف به دائرة الضرائب الإيجار غير المصرح به.
العملة. إذا كنت أنت ومستأجرك تقيمان في تركيا، يحدد الإيجار بالليرة التركية. والاستثناءات ضيقة، فاتفق على الليرة ما لم يؤكد لك محامٍ أن أحدها ينطبق عليك.
التأجير قصير الأمد وتأجير العطلات
منذ 1 يناير 2024، يخضع تأجير المسكن مدة 100 يوم أو أقل في كل مرة، لأي غرض كان، للقانون رقم 7464. ويجب أن يصدر الترخيص (izin belgesi) قبل الاتفاق على أول إقامة. وهذا ما يتطلبه:
- موافقة جميع الملاك في المبنى. يحتاج الطلب إلى قرار بالإجماع موثق لدى كاتب العدل من جميع ملاك الشقق في مبناك. وفي المجمع السكني المغلق (site) لا يصوت إلا مبناك أنت.
- حد لكل مالك. في المبنى الذي يضم أكثر من ثلاث وحدات، لا يجوز للمالك الواحد أن يحمل تراخيص لأكثر من ربع وحداته. والمالك الذي يريد تراخيص لأكثر من خمس وحدات في مبنى واحد يحتاج أيضًا إلى رخصة تجارية.
- مسكن مهيأ للضيوف: سرير وحمام ومكان للجلوس ومطبخ على الأقل، وطفاية حريق، وأجهزة كشف الدخان في الغرف، وبطاقة توضح قواعد السكن وطريق الخروج. ولا يزيد عدد الضيوف على 12.
- تقديم الطلب على e-Devlet. تبت مديرية الوزارة في الولاية في الطلب خلال 30 يومًا، وتعلق عند الباب لوحة تصدرها الوزارة.
- الالتزامات بعد الترخيص: إبلاغ الشرطة بهوية كل ضيف، كما تفعل الفنادق، ودفع حصة السياحة، وتوقع تفتيش مرة كل سنتين على الأقل.
ولا يحمل الترخيص إلا المالك. والمستأجر الذي يؤجر المسكن من الباطن لإقامات قصيرة تفرض عليه غرامة، ومن يتولى الحجوزات عنك يجب أن يكون وكالة سفر مرخصة من الفئة A.
المساكن التي تحمل علامة تجارية هي أهم استثناء في إسطنبول. فالمجمع السكني الذي فيه استقبال وأمن وتنظيف يومي وخدمات على الطراز الفندقي، ويسمح نظام إدارته بالتأجير قصير الأمد، يمكنه الحصول على التراخيص من دون تصويت الجيران ومن دون حد الربع.
الغرامات. يكلف التأجير من دون ترخيص 100 ألف ليرة تركية عن كل مسكن بنص القانون. وترفع الغرامات كل يناير، فتبلغ هذه الغرامة في 2026 نحو 180,600 ليرة. وإذا واصلت التأجير بعد انقضاء مهلة 15 يومًا الممنوحة لك، فالغرامة نحو 903 آلاف ليرة، ثم نحو 1.8 مليون ليرة (500 ألف ليرة ومليون ليرة بنص القانون). وعلى منصات الحجز أن تحذف الإعلان الذي لا ترخيص له حين تطلب الوزارة ذلك.
الضريبة تختلف هنا عنها في الإيجار العادي. فإدارة الإيرادات (GİB) تعامل تأجير العطلات المنتظم على أنه نشاط تجاري، تترتب عليه ضريبة القيمة المضافة وضريبة الإقامة الفندقية إلى جانب ضريبة الدخل، مع إقرارات شهرية. اطلب من محاسب أن يرتب ذلك قبل الضيف الأول.
وعمليًا، فإن الحصول على موافقة جميع الملاك في مبنى سكني في إسطنبول هو الجزء الصعب، وكثير من المجمعات تمنع أنظمة إدارتها التأجير قصير الأمد تمامًا. وإذا لم يوافق مبناك، فالتأجير لمستأجر لمدة طويلة هو الطريق القانوني.
الضريبة على الإيجار
إيجار المستأجر لمدة طويلة يخضع للضريبة في تركيا سواء أقمت فيها أم في الخارج. وعن عام 2026، يعفى من الضريبة أول 58 ألف ليرة من إيجار المساكن، مرة واحدة لكل مالك. وتخصم من الباقي 15% مصاريف مقطوعة، أو تكاليفك الفعلية بالإيصالات، وتدفع من 15% إلى 40% على ما يتبقى. وتصرح بالإيجار بين 1 و31 مارس 2027، وتدفع الضريبة على قسطين، حتى 31 مارس وحتى 31 يوليو.
تحسب حاسبة ضريبة دخل الإيجار الضريبة، وتشرح متى يسقط الإعفاء والقواعد الخاصة بالملاك المقيمين في الخارج.
إذا حصلت بعقارك على الإقامة أو الجنسية
- تصريح الإقامة. التصريح القائم على تملك منزل يشترط أن يكون المنزل مسكنك. والمنزل المؤجر لا يصلح لذلك، وتأجيره لاحقًا يعرض التصريح للخطر. راجع دليل الإقامة العقارية.
- الجنسية. يمكنك تأجير عقار اشتريته للحصول على الجنسية التركية. فالقيد المسجل في الطابو (سند الملكية، Tapu) يمنعك من بيعه مدة ثلاث سنوات، لا من تأجيره.
التأجير وأنت في الخارج
يستعين معظم الملاك المقيمين في الخارج بمدير محلي للعقار. امنحه وكالة مقصورة على التأجير: توقيع عقود الإيجار وإنهاؤها وتحصيل الإيجار، دون صلاحية البيع أو الرهن. ويشرح دليل الوكالة الشكل الذي يجب أن تكون عليه. واجعل الإيجار يدفع في حساب مصرفي باسمك، لتبقى كل دفعة مسجلة.
تتولى خدمة إدارة العقارات لدينا إيجاد المستأجرين والتحقق منهم، وتحصيل الإيجار، والعناية بالمنزل، ويمكننا أن نعرّفك بمحاسب لإعداد الإقرار الضريبي.
أدلة ذات صلة
- حاسبة ضريبة دخل الإيجار: حساب الضريبة على إيجارك
- ضرائب العقارات في تركيا: كل الضرائب من الشراء إلى البيع
- الإقامة العقارية في تركيا: قواعد المنزل الذي تسكنه
- الوكالة في تركيا: إنجاز معاملاتك في تركيا دون السفر
المصادر
- القانون رقم 7464 بشأن تأجير المساكن لأغراض سياحية (يفتح موقعًا خارجيًا)
- لائحة تأجير المساكن لأغراض سياحية، بصيغتها المعدلة (يفتح موقعًا خارجيًا)
- قانون الالتزامات التركي رقم 6098 (يفتح موقعًا خارجيًا): المواد 315 و342 و344 و347 و350 و352
- إدارة الإيرادات (GİB): دليل دخل الإيجار لعام 2026 (يفتح موقعًا خارجيًا)
- e-İkamet: الوثائق المطلوبة لتصريح الإقامة قصيرة الأمد (يفتح موقعًا خارجيًا)
هذا الدليل معلومات عامة، وليس استشارة قانونية أو ضريبية. وهو يعكس القواعد السارية في نوفمبر 2026. اطلب من محامٍ مراجعة عقد الإيجار، ومن محاسب مراجعة إقرارك الضريبي.
الأسئلة الشائعة
أكثر الأسئلة التي يطرحها علينا المشترون الأجانب، وعددها 6، مصنفة حسب الموضوع.
الأساسيات
هل يحق للأجانب تأجير عقاراتهم في تركيا؟
نعم. يستطيع المالك الأجنبي تأجير منزله في تركيا بالشروط نفسها التي تسري على المالك التركي. والتأجير لمستأجر لمدة طويلة لا يحتاج إلى ترخيص. أما الإقامات التي مدتها 100 يوم أو أقل فتحتاج إلى ترخيص من وزارة الثقافة والسياحة.
المستأجرون لمدة طويلة
بكم يمكنني رفع الإيجار؟
عند تجديد العقد، بما لا يزيد على متوسط التغير في أسعار المستهلك خلال 12 شهرًا، وهو مؤشر تنشره هيئة الإحصاء التركية (TÜİK) كل شهر. وبعد خمس سنوات، يحق لأي من الطرفين أن يطلب من المحكمة تحديد إيجار جديد، مع مراعاة إيجارات المساكن المماثلة.
هل يمكنني أن أطلب من المستأجر المغادرة عند انتهاء العقد؟
ليس لهذا السبب وحده. يتجدد العقد كل سنة ما لم يبلغك المستأجر برغبته في إنهائه. ولا يمكنك إنهاؤه إلا للأسباب التي يحددها القانون، مثل حاجتك إلى المسكن لنفسك أو لأسرتك، أو توجيه إنذارين كتابيين مبررين بسبب التأخر في دفع الإيجار خلال سنة واحدة. وبعد عشر سنوات من التجديد يمكنك إنهاؤه بإشعار مدته ثلاثة أشهر دون إبداء سبب.
التأجير قصير الأمد
هل يمكنني تأجير شقتي في إسطنبول عبر Airbnb؟
لا يمكنك ذلك إلا بترخيص من وزارة الثقافة والسياحة، ويشترط الترخيص قرارًا بالإجماع موثقًا لدى كاتب العدل (النوتر) من جميع الملاك في مبناك. والتأجير من دون ترخيص تفرض عليه غرامة عن كل مسكن، تبلغ نحو 180,600 ليرة تركية في 2026، وعلى منصات الحجز أن تحذف هذه الإعلانات حين تطلب الوزارة ذلك.
الضريبة والإقامة
هل أدفع ضريبة على الإيجار إذا كنت أقيم في الخارج؟
نعم. إيجار العقار الواقع في تركيا يخضع للضريبة في تركيا أينما كنت تقيم. وعن عام 2026 يعفى من الضريبة أول 58 ألف ليرة تركية من إيجار المساكن، ويصرح بالباقي في مارس 2027.
هل يمكنني تأجير عقار اشتريته للحصول على تصريح الإقامة أو الجنسية؟
العقار المشترى بغرض الجنسية، نعم؛ فالقيد المسجل في الطابو (سند الملكية، Tapu) لا يمنع إلا البيع مدة ثلاث سنوات. أما المنزل الذي حصلت بموجبه على تصريح الإقامة، فلا؛ إذ يجب أن يكون مسكنك أنت، وتأجيره يعرض التصريح للخطر.
