الجواب المختصر: منذ يونيو 2024 لم يعد الأجنبي بحاجة إلى تقرير تقييم عقاري (değerleme raporu، ويسمى كثيرًا ekspertiz) عند الشراء العادي لعقار في تركيا. لكن التقرير ما زال مطلوبًا عند الشراء بغرض الجنسية، إذ تصدر بناءً عليه شهادة تحديد القيمة (Tutar Tespit Belgesi)، ويجب أن تؤكد قيمة لا تقل عن 400 ألف دولار أمريكي. وفي معظم الحالات الأخرى يعود القرار إليك، وأحيانًا يستحق التقرير تكلفته.
ما زالت مواقع كثيرة تصف التقرير بأنه إلزامي. فهي تتحدث عن قاعدة تعود إلى عام 2019 ألغاها تعميم السجل العقاري رقم 2024/4 في 13 يونيو 2024. وفي الشراء بغرض الجنسية، يقدم مالك العقار الطلب عبر Web Tapu، ويمكن استخدام التقرير مدة 12 شهرًا.
نظرة سريعة
| حالتك | هل تحتاج إلى تقرير؟ |
|---|---|
| شراء عادي لمنزل أو محل تجاري أو مكتب | لا |
| الشراء بغرض الجنسية التركية | نعم، عبر نظام السجل العقاري |
| تصريح الإقامة، منزل اشتريته | لا، فالطابو (سند الملكية، Tapu) يبين القيمة |
| تصريح الإقامة، منزل آل إليك بالميراث أو الهبة | نعم، فهو مذكور في قائمة الوثائق |
| الشراء بقرض من بنك تركي | يتولى البنك إعداد تقريره الخاص |
| تريد التحقق من السعر | القرار لك |
ما يبينه تقرير التقييم العقاري
تقرير التقييم العقاري تقدير مستقل للسعر الذي يمكن أن يباع به العقار في تاريخ معين. ويعده خبراء تقييم في شركة مرخصة من هيئة أسواق رأس المال (SPK). وهناك ثلاثة أرقام يسهل الخلط بينها:
- القيمة السوقية هي تقدير خبير التقييم. وهي الرقم الذي يعتمده السجل العقاري.
- القيمة الضريبية (emlak rayiç değeri) هي الرقم الذي تحدده البلدية لضريبة العقارات السنوية (emlak vergisi)، وهي في العادة أقل كثيرًا.
- السعر المصرح به هو السعر الذي يكتب في الطابو. ولا يجوز أن يقل عن القيمة الضريبية، ويحسب عليه رسم الطابو (tapu harcı). والتقييم لا يغير هذا الرسم. وتجد التفاصيل في دليل ضرائب العقارات.
ويبين التقرير المعد للسجل العقاري رقمًا ثانيًا أيضًا هو القيمة السوقية للاستخدام القانوني، ولا يحتسب فيه إلا ما بني وفق الرخصة والمخططات المعتمدة. والفرق بين الرقمين إنذار بأن جزءًا من العقار قد لا يكون قانونيًا.
كيف تسير الإجراءات في الشراء بغرض الجنسية
يفضي التقرير إلى شهادة تحديد القيمة (Tutar Tespit Belgesi، أو TTB) التي تبين المبلغ المعتمد لأغراض الجنسية. وهي أحد الأرقام الأربعة التي يجب أن تبلغ 400 ألف دولار، كما يوضح دليل الجنسية التركية.
- يقدم المالك الطلب، لا المشتري. يقدم الطلب عبر Web Tapu المالك المسجل، أو الممثل المفوض للشركة. لذلك تحتاج إلى تعاون البائع، فاتفق معه كتابةً على من يدفع.
- اختيار الشركة. منذ 28 سبتمبر 2026 يمكن أن تتولى العمل أي شركة مرخصة من هيئة أسواق رأس المال، لها عضوية فعالة في جمعية خبراء التقييم (TDUB) ومدرجة في نظام التقييم لدى السجل العقاري (TADEBİS). وقبل ذلك التاريخ كان العمل مقصورًا على GEDAŞ. ويختار مقدم الطلب شركة بنفسه أو يترك للنظام تعيينها.
- دفع الرسم. يرسل السجل العقاري المبلغ والموعد النهائي ورقم الطلب برسالة نصية أو بريد إلكتروني. ولا يبدأ العمل إلا بعد الدفع، وتلغى الطلبات غير المدفوعة.
- إعداد التقرير. يقارن خبير التقييم المخططات المعتمدة بالعقار نفسه. ويوقع التقرير ثلاثة أشخاص على الأقل، ويتضمن ثلاث صور على الأقل، إحداها من الداخل.
- يصل التقرير إلى السجل العقاري إلكترونيًا. يجب طلب التقرير عبر النظام، فلا يحتسب تقرير تطلبه بصفة خاصة، ولا تقبل الشهادة الورقية.
يمكن استخدام التقرير والشهادة مدة 12 شهرًا. وإذا أظهر السجل خلال هذه المدة تغييرًا يؤثر في القيمة، مثل تغيير استخدام الأرض أو حق ارتفاق جديد أو قيود معينة، لزم تقرير جديد على الفور. كذلك لا يمكن نقل التقرير إلى عقار آخر.
احصل عليه قبل أن تدفع. إذا جاءت القيمة أقل من 400 ألف دولار، فلن يكون العقار مؤهلًا بمفرده، حتى لو اتفقت على سعر أعلى.
ولا تحتاج مبيعات الجهات الحكومية وشركاتها إلى شهادة. أما شركات الاستثمار العقاري (GYO) المدرجة في البورصة فيمكنها استخدام التقرير الذي نشرته على منصة الإفصاح العام (KAP)، أو طلب تقرير جديد.
الشراء على الخارطة: متى لا تعطى قيمة
في المبنى قيد الإنشاء، ينطلق خبير التقييم من مشروع مكتمل مماثل، ويأخذ في الحسبان مخاطر إتمام هذا المشروع. ويحدد عمر رخصة البناء هل يمكن إعطاء قيمة أصلًا:
- رخصة عمرها أقل من سنتين: يمكن تقييمه، حتى لو لم يبدأ العمل.
- رخصة عمرها بين سنتين وخمس سنوات: يمكن تقييمه إذا أظهرت الصور أن العمل قد بدأ والمدى الذي بلغه.
- رخصة عمرها أكثر من سنتين، والعمل لم يبدأ: لا تعطى قيمة، لأن الرخصة يجب أن تجدد.
- رخصة عمرها أكثر من خمس سنوات، والمبنى ما زال قيد الإنشاء: لا تعطى قيمة، للسبب نفسه.
- مشروع مهجور، أو معرض لخطر التوقف: لا تعطى قيمة.
وعندها يذكر التقرير أن القيمة لم تحسب (hesaplanmadı)، والعقار الذي لم تعط له قيمة لا يصلح أساسًا لطلب الجنسية. ويحدث الأمر نفسه إذا كانت الوحدة المعروضة على خبير التقييم لا تطابق موقعها في المخططات المعتمدة، أو إذا كانت تجري تعديلات كبيرة دون رخصة. وتعرض صفحات مشاريعنا حالة التسليم لكل مشروع، بما في ذلك المشاريع المتوقفة.
متى يستحق التقرير أن تطلبه مع ذلك
- يصعب مقارنة السعر. ففي الفيلا الكبيرة أو الوحدة غير المعتادة قد لا تفيدك المبيعات الحديثة القريبة كثيرًا.
- المبنى قديم نسبيًا. فطلب رقم الاستخدام القانوني يبين هل يطابق العقار رخصته.
- ستستخدمه لاحقًا. المنزل الذي يؤول إليك بالميراث أو الهبة يحتاج إلى تقرير حديث عند طلب تصريح الإقامة.
تعامل مع شركة مرخصة، واطلب عرض سعر مكتوبًا. وستحتاج الشركة إلى دخول العقار، فلا بد من موافقة البائع. ورأي الوسيط العقاري أو التقدير عبر الإنترنت ليس تقرير تقييم عقاري.
لا يخبرك التقييم إلا بما يساويه العقار. فهو لا يبين الديون ولا القيود القانونية، لذلك تحقق أيضًا من الطابو وسجل الطابو.
أدلة ذات صلة
- الطابو (سند الملكية) في تركيا: ما يبينه وكيف تتحقق منه
- الجنسية التركية عن طريق الاستثمار العقاري
- الإقامة العقارية في تركيا
- ضرائب العقارات في تركيا: رسم الطابو والضرائب الأخرى
- خطوات شراء عقار في تركيا: عملية الشراء خطوة بخطوة
المصادر
- تعميم السجل العقاري رقم 2024/4 الصادر في 13 يونيو 2024 (يفتح موقعًا خارجيًا)
- تعميم السجل العقاري رقم 2024/2، بصيغته المعدلة في 28 سبتمبر 2026 (يفتح موقعًا خارجيًا)
- Your Key Türkiye: شهادة تحديد القيمة (TTB) (يفتح موقعًا خارجيًا)
هذا الدليل معلومات عامة، وليس استشارة قانونية. وهو يعكس القواعد السارية في أكتوبر 2026. تأكد من حالتك مع محامٍ في تركيا قبل أن تشتري.
الأسئلة الشائعة
أكثر الأسئلة التي يطرحها علينا المشترون الأجانب، وعددها 6، مصنفة حسب الموضوع.
القاعدة
هل تقرير التقييم العقاري إلزامي للأجانب عند شراء عقار في تركيا؟
ليس في الشراء العادي. فقد أنهى تعميم السجل العقاري رقم 2024/4 الصادر في 13 يونيو 2024 الإلزام العام به. لكن التقرير ما زال مطلوبًا إذا كان الشراء بغرض الحصول على الجنسية التركية.
لماذا تقول بعض المواقع إنه ما زال إلزاميًا؟
لأنها تصف القاعدة التي كانت سارية منذ عام 2019 بموجب التعميم رقم 2019/1. وقد ألغاها التعميم رقم 2024/4 في يونيو 2024. فتحقق من تاريخ كل ما تقرؤه في هذا الموضوع.
الشراء بغرض الجنسية
من يطلب التقرير عند الشراء بغرض الجنسية، ومن يعده؟
يقدم الطلب مالك العقار المسجل عبر Web Tapu، أو الممثل المفوض إذا كان المالك شركة. ومنذ 28 سبتمبر 2026 يمكن أن تعده أي شركة تقييم مرخصة من هيئة أسواق رأس المال ومدرجة في نظام التقييم لدى السجل العقاري، لا GEDAŞ وحدها.
ما مدة صلاحية تقرير التقييم العقاري؟
12 شهرًا لأغراض السجل العقاري، بعد أن كانت ستة أشهر قبل 28 سبتمبر 2026. وإذا أظهر السجل تغييرًا يؤثر في القيمة، مثل حق ارتفاق جديد أو تغيير في استخدام الأرض، لزم تقرير جديد مهما كان التقرير القديم حديثًا.
التكاليف والاستخدامات الأخرى
هل يغير التقييم رسم الطابو؟
لا. ينص تعميم السجل العقاري على أن المبلغ المقدر في التقييم غير ملزم في حساب رسم الطابو (tapu harcı). ويحسب الرسم على السعر المصرح به، ولا يجوز أن يقل هذا السعر عن القيمة الضريبية المسجلة للعقار.
هل أحتاج إلى تقرير تقييم عقاري لتصريح الإقامة؟
في المنزل الذي اشتريته، يبين الطابو (سند الملكية، Tapu) القيمة. ولا تطلب قائمة الوثائق الرسمية تقرير تقييم عقاري حديثًا إلا للمنازل التي آلت إليك بالميراث أو الهبة. وقد طلبته بعض المديريات عمليًا، فتحقق من ذلك قبل موعدك.
