پاسخ کوتاه: برای فروش ملکی که برای شهروندی ترکیه خریده‌اید، سه کار باید به ترتیب انجام شود. سند تاپو با هویت جدید ترکیهای شما بهروز می‌شود، قید سهساله منع فروش در اداره ثبت برداشته می‌شود و سپس فروش انجام می‌گیرد. هیچ‌کدام خودبه‌خود انجام نمی‌شود و هر سه را میتوان با یک وکالتنامه و بدون سفر به ترکیه برایتان انجام داد.
ما در Property Istanbul بسیاری از سرمایه‌گذاران شهروندی را دقیقاً در همین مراحل همراهی کرده‌ایم، از به‌روزرسانی نام تا روزی که پول فروش به حسابشان رسید. این راهنما هر مرحله، کارهای لازم در آن و نکاتی را که باید مراقبشان باشید توضیح میدهد. برای قوانینی که هنگام خرید شما اعمال می‌شد، شهروندی ترکیه از طریق سرمایهگذاری در ملک را ببینید.
نگاه کلی
| مرحله | چه اتفاقی می‌افتد | کجا |
|---|---|---|
| ۱. به‌روزرسانی سند تاپو | کد ملی ترکیه و اگر نام ترکی گرفتهاید، نام ترکی شما جایگزین هویت خارجی‌تان در سند می‌شود | اداره ثبت |
| ۲. برداشتن قید | قید سهساله منع فروش پس از کامل شدن این مدت برداشته می‌شود | اداره ثبت |
| ۳. فروش | ملک به خریدار منتقل و بهای آن از طریق سامانه پرداخت امن پرداخت می‌شود | اداره ثبت |
| هر سه با وکالت | یک وکالتنامه همه مراحل را پوشش میدهد | کنسولگری ترکیه یا دفترخانه (نوتر) |
چرا ملک شهروندی به این مراحل نیاز دارد
هنگام خرید، دو مورد در دفتر ثبت املاک درج شد که اکنون میان شما و فروش ملک قرار دارد:
- هویت خارجی شما. سند شما را همان‌طور که آن زمان بودید معرفی می‌کند: یک تبعه خارجی با شماره گذرنامه. اکنون بهعنوان شهروند، کد ملی ترکیه و اغلب یک نام ترکی دارید. اداره ثبت ملکی را منتقل نمی‌کند مگر اینکه مالک درجشده در سند با فروشنده یکی باشد.
- قید سهساله منع فروش (satılamaz şerhi). این قید شرط شهروندی شما بود: ملک تا سه سال قابل فروش یا انتقال نیست. میتوانید در آن زندگی کنید یا اجاره‌اش دهید، اما تا برداشته شدن قید، فروش ممکن نیست.
خود شهروندی شما دائمی است. فروش پس از سه سال تأثیری بر آن ندارد.
مرحله ۱: به‌روزرسانی سند تاپو با هویت ترکیهای شما
اداره ثبت اطلاعات مالکیت شما را از هویت خارجی به کد ملی ترکیه و اگر هنگام شهروند شدن نام ترکی ثبت کردهاید، به نام ترکی شما بهروز می‌کند. این کار به‌روزرسانی مشخصات مالک است، نه فروش، و هزینه سند تاپو بر اساس ارزش ملک به آن تعلق نمی‌گیرد.
- مدارک لازم: کارت شناسایی جدید ترکیه و گواهی ثبت احوال (nüfus kayıt örneği) که تغییر هویت را نشان دهد. اداره ثبت بقیه موارد را در سامانه خود بررسی می‌کند.
- چرا اول: اگر نام و شماره درجشده در سند با کارت شناسایی ترکیه شما مطابقت نداشته باشد، فروش، فک رهن یا هر معامله دیگری متوقف می‌شود.
مرحله ۲: برداشتن قید سهساله
وقتی سه سال کامل از ثبت قید گذشت، شما (یا نماینده‌تان) به اداره ثبتی که ملک در آن ثبت شده درخواست می‌دهید تا قید برداشته شود. اداره ثبت تاریخ را بررسی می‌کند و قید را برمی‌دارد.
- خودکار نیست. بسیاری از مالکان تصور می‌کنند قید خودبه‌خود منقضی می‌شود و تازه در روز فروش متوجه آن می‌شوند.
- از تاریخ ثبت قید در سوابق سند حساب کنید، نه از تاریخ دریافت گذرنامه.
پس از این مرحله، ملک دوباره ملکی عادی است و میتوان آن را به هر کسی که اجازه خرید ملک در ترکیه را دارد فروخت، چه شهروند ترکیه باشد و چه خارجی.
مرحله ۳: فروش
خود فروش طبق روال معمول انجام می‌شود که در راهنمای خرید ما توضیح داده شده است:
- روی قیمت و شرایط به‌صورت کتبی با خریدار توافق کنید.
- خریدار از طریق سامانه پرداخت امن پرداخت می‌کند. از ۱ دسامبر ۲۰۲۶ مبلغ در یک حساب مسدود می‌ماند و به محض ثبت سند به نام خریدار به دست شما می‌رسد.
- در اداره ثبت امضا کنید. شما یا نماینده‌تان انتقال را امضا می‌کنید؛ هزینه سند تاپو ۴ درصد قیمت است که طبق قانون بین خریدار و فروشنده تقسیم می‌شود.
دو نکته پیش از تعیین قیمت
- خریدار بعدی نمی‌تواند از آن برای شهروندی استفاده کند. ملکی که پیش‌تر برای یک درخواست شهروندی استفاده شده، برای درخواست دیگری پذیرفته نمی‌شود، پس خریداران شما کسانی خواهند بود که برای زندگی، اجاره دادن یا سرمایهگذاری می‌خرند. قیمت را بر اساس بازار محلی فروش مجدد تعیین کنید.
- مالیات بر سود. اگر ظرف پنج سال از خرید بفروشید و سود کنید، ممکن است پس از تعدیل تورمی و کسر معافیت سالانه، مالیات بر عایدی سرمایه تعلق گیرد. پس از پنج سال، سود فروش معاف از مالیات است. ماشین‌حساب مالیات بر عایدی سرمایه ما مالیات را بر اساس تاریخ‌ها و قیمت‌های شما تخمین می‌زند و جزئیات در راهنمای مالیات املاک ما آمده است.
انجام همه کارها با یک وکالتنامه
بیشتر مشتریان شهروندی ما دیگر در ترکیه زندگی نمی‌کنند و برای هیچ‌یک از این کارها لازم نیست سفر کنند. با یک وکالتنامه میتوانیم:
- سند تاپو را با کد ملی ترکیه و نام ترکی شما بهروز کنیم؛
- برای برداشتن قید سهساله درخواست دهیم؛
- ملک را بازاریابی کنیم و با خریداران مذاکره کنیم؛
- فروش را در اداره ثبت تکمیل کنیم و مطمئن شویم پول از طریق سامانه پرداخت امن به دست شما می‌رسد.
شما بهعنوان شهروند ترکیه میتوانید وکالتنامه را در هر کنسولگری ترکیه در خارج از کشور یا نزد یک دفترخانه در ترکیه تنظیم کنید. ما دقیقاً به شما می‌گوییم وکالتنامه چه مواردی را باید پوشش دهد تا یک سند برای همه مراحل کافی باشد. درخواست خود را از طریق فرم زیر برایمان بفرستید و بقیه کار با ما.
رایج‌ترین اشتباه‌هایی که می‌بینیم
- فرض اینکه قید خودبه‌خود منقضی می‌شود. قید باید با درخواست برداشته شود.
- تلاش برای فروش پیش از آنکه هویت ترکیهای شما در سند درج شود. انتقال در اداره ثبت متوقف می‌شود.
- فروش در پنج سال اول بدون بررسی مالیات. سود ممکن است مشمول مالیات باشد.
- قیمت‌گذاری برای خریداران شهروندی. آن‌ها نمی‌توانند از ملک شما برای شهروندی استفاده کنند؛ قیمت را بر اساس بازار محلی تعیین کنید.
- دادن وکالت‌نامه‌ای با اختیارات بیش از حد محدود و نیاز به وکالتنامه دوم در میانه کار.
راهنماهای مرتبط
- شهروندی ترکیه از طریق سرمایهگذاری در ملک: قوانینی که بر اساس آن‌ها خرید کردید
- چگونه ملک مناسب برای شهروندی ترکیه پیدا کنیم: اگر دوباره سرمایهگذاری می‌کنید
- مالیات املاک در ترکیه: مالیات بر عایدی سرمایه و هزینه‌های فروش
- ماشین‌حساب مالیات بر عایدی سرمایه: مالیات فروش خود را تخمین بزنید
- خرید ملک در ترکیه: فروش در اداره ثبت چگونه تکمیل می‌شود
- فروش ملک در استانبول: بگذارید خریدارتان را پیدا کنیم
این راهنما اطلاعات عمومی است، نه مشاوره حقوقی یا مالیاتی. رویه‌ها ممکن است در ادارات ثبت مختلف متفاوت باشد. پیش از امضا، وضعیت خود را با ما یا یک وکیل دارای مجوز در ترکیه بررسی کنید.
پرسش‌های متداول
۸ پرسشی که خریداران خارجی بیش از همه از ما می‌پرسند، به تفکیک موضوع.
قوانین
چه زمانی میتوانم ملکی را که برای شهروندی ترکیه خریده‌ام بفروشم؟
وقتی سه سال از ثبت قید منع فروش در سند تاپو گذشته باشد و قید در اداره ثبت برداشته شده باشد. این قید خودبه‌خود از بین نمی‌رود؛ باید با درخواست برداشته شود.
آیا با فروش ملک، شهروندی ترکیهام را از دست میدهم؟
خیر. شهروندیای که از طریق سرمایهگذاری اعطا شده دائمی است. فروش پس از دوره نگهداری سهساله تأثیری بر آن ندارد.
مراحل
آیا پس از شهروند شدن باید سند تاپو را بهروز کنم؟
بله. سند هنوز هویت خارجیای را نشان میدهد که با آن خرید کردهاید. پیش از فروش، سند باید با کد ملی ترکیه شما (و اگر نام ترکی گرفتهاید، با نام ترکیتان) بهروز شود تا مالک درجشده در سند با فروشنده یکی باشد.
قید سهساله چگونه برداشته می‌شود؟
پس از کامل شدن سه سال، با درخواست به اداره ثبتی که ملک در آن ثبت شده است. اداره ثبت تاریخ را بررسی می‌کند و قید را برمی‌دارد و پس از آن ملک را میتوان به هر خریداری فروخت.
آیا همه این کارها بدون آمدن به ترکیه ممکن است؟
بله. با یک وکالتنامه میتوانیم سند تاپو را با هویت ترکیهای شما بهروز کنیم، قید را برداریم و فروش را تکمیل کنیم. شما بهعنوان شهروند ترکیه میتوانید وکالتنامه را در کنسولگری ترکیه در خارج از کشور تنظیم کنید.
فروش
آیا هنگام فروش مالیات می‌پردازم؟
اگر ظرف پنج سال از خرید بفروشید و سود کنید، ممکن است پس از تعدیل تورمی و کسر معافیت سالانه، مالیات بر عایدی سرمایه تعلق گیرد. پس از پنج سال، سود فروش معاف از مالیات است. نرخ‌ها را در راهنمای مالیات املاک ما ببینید.
آیا خریدار بعدی می‌تواند از ملک من برای شهروندی استفاده کند؟
خیر. ملکی که قبلاً برای درخواست شهروندی استفاده شده دوباره قابل استفاده نیست، پس خریداران شما کسانی خواهند بود که برای زندگی، اجاره دادن یا سرمایهگذاری می‌خرند؛ این نکته را هنگام تعیین قیمت در نظر بگیرید.
آیا میتوانم به خریدار خارجی بفروشم؟
بله. پس از برداشتن قید، ملک را میتوان به هر کسی که اجازه خرید ملک در ترکیه را دارد فروخت، چه شهروند ترکیه باشد و چه خارجی.
