پاسخ کوتاه: بله، مالک خارجی میتواند خانهاش را در استانبول اجاره دهد و برای مستأجر بلندمدت مجوزی لازم نیست. قرارداد اجاره تابع قانون تعهدات ترکیه است که به نفع مستأجر است: افزایش اجاره هنگام تمدید سقف دارد و نمی‌توانید قرارداد را فقط به این دلیل که مدتش تمام شده پایان دهید. اجاره دادن خانه برای ۱۰۰ روز یا کمتر کار دیگری است. این کار به مجوز وزارت فرهنگ و گردشگری نیاز دارد و این مجوز به موافقت همه مالکان ساختمان شما نیاز دارد. در هر دو حالت، اجاره در ترکیه مشمول مالیات است و از طریق بانک پرداخت میشود.
نگاه کلی
| مستأجر بلندمدت | اقامتهای ۱۰۰ روز یا کمتر | |
|---|---|---|
| مجوز | لازم نیست | از وزارت فرهنگ و گردشگری، پیش از اولین مهمان |
| همسایه‌ها | نقشی ندارند | تصمیم همه مالکان ساختمان به اتفاق آرا، در دفترخانه (نوتر) |
| اجاره | افزایش هنگام تمدید سقف دارد | آزادانه تعیین میشود |
| پایان دادن | فقط به دلایلی که قانون برشمرده | هر اقامت در تاریخ توافق‌شده تمام میشود |
| مالیات | مالیات بر درآمد اجاره، اظهار در مارس هر سال | معمولاً فعالیت تجاری به حساب می‌آید، با مالیات بر ارزش افزوده |
اجاره به مستأجر بلندمدت
قرارداد. قرارداد را کتبی تنظیم کنید، به ترکی یا به ترکی و انگلیسی در کنار هم. مبلغ اجاره، ودیعه، مدت (معمولاً یک سال)، روز پرداخت و اینکه شارژ ماهانه ساختمان (aidat) را چه کسی می‌پردازد بنویسید؛ معمولاً مستأجر می‌پردازد. قرارداد را می‌توان در e-Devlet، پورتال دولت الکترونیک ترکیه، هم امضا کرد؛ فعلاً این کار اختیاری است.
ودیعه حداکثر میتواند سه ماه اجاره باشد. طبق قانون، مستأجر ودیعه نقدی را در یک حساب پس‌انداز بانکی می‌گذارد که بدون رضایت شما نمی‌توان از آن برداشت کرد.
افزایش اجاره. هنگام تمدید قرارداد، سقف افزایش برابر میانگین ۱۲ ماهه تغییر شاخص قیمت مصرفکننده است که مرکز آمار ترکیه (TÜİK) هر ماه منتشر میکند. سقف موقت ۲۵ درصدی برای خانه‌ها در ژوئیه ۲۰۲۴ به پایان رسید. پس از پنج سال، هر یک از دو طرف میتواند از دادگاه بخواهد با در نظر گرفتن اجاره خانههای مشابه، اجاره جدیدی تعیین کند.
پایان دادن به قرارداد. مستأجر میتواند با اطلاع کتبی دست‌کم ۱۵ روز پیش از پایان مدت، در پایان آن خانه را تخلیه کند. در غیر این صورت قرارداد با همان شرایط یک سال دیگر تمدید میشود. نمی‌توانید به این دلیل که مدت تمام شده، قرارداد را پایان دهید. قانون به شما اجازه می‌دهد در این موارد، از طریق دادگاه یا اداره اجرای احکام، قرارداد را پایان دهید:
- خودتان، همسرتان، فرزندانتان یا پدر و مادرتان برای سکونت به خانه نیاز داشته باشید؛
- ساختمان به تعمیرات اساسی نیاز داشته باشد که زندگی در آن را ناممکن میکند؛
- مستأجر پس از سکونت، کتبی تعهد کرده باشد در تاریخ مشخصی خانه را تخلیه کند و نکرده باشد؛
- در یک سال اجاره، ناچار شده باشید دو اخطار کتبی موجه برای تأخیر در پرداخت اجاره بفرستید؛ یا
- اجاره ۳۰ روز پس از اخطار کتبی همچنان پرداخت نشده باشد.
پس از ده سال تمدید، میتوانید با اطلاع دست‌کم سه ماه پیش از پایان یک سال اجاره، بدون ذکر دلیل قرارداد را پایان دهید. از سپتامبر ۲۰۲۳، بیشتر اختلاف‌های اجاره باید پیش از طرح در دادگاه به میانجی‌گر ارجاع شوند.
پرداخت از طریق بانک. هر پرداخت اجاره، با هر مبلغی، باید از طریق بانک یا اداره پست انجام شود. اجاره نقدی میتواند برای موجر و مستأجر هر دو جریمه داشته باشد، و اداره مالیات اجاره اظهارنشده را از روی سوابق بانکی پیدا میکند.
ارز. وقتی شما و مستأجرتان هر دو در ترکیه زندگی می‌کنید، اجاره به لیر ترکیه تعیین میشود. استثناها محدودند، پس روی لیر توافق کنید، مگر اینکه یک وکیل تأیید کند یکی از آن‌ها شامل حال شما میشود.
اجاره کوتاه‌مدت و اجاره تعطیلات
از ۱ ژانویه ۲۰۲۴، اجاره دادن خانه برای هر بار ۱۰۰ روز یا کمتر، با هر هدفی، تابع قانون شماره ۷۴۶۴ است. مجوز (izin belgesi) باید پیش از توافق بر سر اولین اقامت گرفته شده باشد. شرایط آن:
- همه مالکان ساختمان باید موافقت کنند. درخواست به تصمیم همه مالکان واحدهای ساختمان شما به اتفاق آرا نیاز دارد که در دفترخانه تنظیم شده باشد. در یک مجتمع مسکونی محصور (site)، فقط ساختمان خود شما رأی می‌دهد.
- سقف برای هر مالک. در ساختمانی با بیش از سه واحد، هر مالک حداکثر برای یک‌چهارم واحدها میتواند مجوز داشته باشد. مالکی که برای بیش از پنج واحد در یک ساختمان مجوز می‌خواهد، به پروانه کسب هم نیاز دارد.
- خانهای مناسب مهمان: دست‌کم یک تخت، حمام، فضای نشیمن و آشپزخانه، کپسول آتش‌نشانی، حسگر دود در اتاق‌ها و کارتی با قوانین خانه و مسیر خروج. حداکثر ۱۲ مهمان.
- درخواست در e-Devlet. اداره استانی وزارتخانه ظرف ۳۰ روز تصمیم میگیرد و پلاکی از سوی وزارتخانه کنار در نصب میشود.
- تعهدات پس از گرفتن مجوز: هویت هر مهمان را مانند هتل‌ها به پلیس گزارش دهید، سهم گردشگری را بپردازید و منتظر بازرسی دست‌کم هر دو سال یک بار باشید.
فقط مالک میتواند مجوز داشته باشد. مستأجری که خانه را به‌صورت کوتاه‌مدت به دیگران اجاره دهد جریمه میشود، و هر کسی که رزروها را برای شما مدیریت میکند باید یک آژانس مسافرتی گروه A دارای مجوز باشد.
پروژه‌های مسکونی برند مهم‌ترین استثنا در استانبول‌اند. ساختمانی با پذیرش، نگهبانی، نظافت روزانه و خدمات هتلی که آیین‌نامه مدیریتش اجاره کوتاه‌مدت را مجاز می‌داند، میتواند بدون رأی همسایه‌ها و بدون سقف یک‌چهارم مجوز بگیرد.
جریمه‌ها. اجاره دادن بدون مجوز طبق قانون برای هر خانه ۱۰۰ هزار لیر جریمه دارد. جریمه‌ها هر ژانویه افزایش می‌یابند، پس این مبلغ در ۲۰۲۶ حدود ۱۸۰٬۶۰۰ لیر است. اگر پس از مهلت ۱۵ روزه‌ای که به شما داده میشود ادامه دهید، جریمه حدود ۹۰۳ هزار لیر و سپس حدود ۱٫۸ میلیون لیر است (در متن قانون ۵۰۰ هزار لیر و ۱ میلیون لیر). پلتفرمهای رزرو باید به درخواست وزارتخانه، آگهی بدون مجوز را حذف کنند.
مالیات با اجاره بلندمدت فرق دارد. سازمان امور مالیاتی ترکیه اجاره منظم تعطیلات را فعالیت تجاری به حساب می‌آورد، با مالیات بر ارزش افزوده و مالیات اقامت (konaklama vergisi) علاوه بر مالیات بر درآمد، و اظهارنامه‌های ماهانه. پیش از اولین مهمان، از یک حسابدار بخواهید امور مالیاتی را برایتان راه‌اندازی کند.
در عمل، گرفتن موافقت همه مالکان یک ساختمان آپارتمانی در استانبول بخش دشوار کار است و آیین‌نامه مدیریت بسیاری از مجتمع‌ها اجاره کوتاه‌مدت را به‌کلی ممنوع میکند. اگر ساختمان شما موافقت نکند، راه قانونی، اجاره به مستأجر بلندمدت است.
مالیات اجاره
اجاره‌ای که از مستأجر بلندمدت می‌گیرید، چه در ترکیه زندگی کنید چه خارج از آن، در ترکیه مشمول مالیات است. ۵۸ هزار لیر اول اجاره خانه در ۲۰۲۶ معاف از مالیات است و این معافیت برای هر مالک یک بار اعمال میشود. از باقی آن، ۱۵ درصد را به‌صورت مقطوع کسر می‌کنید، یا هزینه‌های واقعی‌تان را با رسید، و بر آنچه می‌ماند ۱۵ تا ۴۰ درصد مالیات می‌پردازید. اظهارنامه را از ۱ تا ۳۱ مارس ۲۰۲۷ ثبت می‌کنید و مالیات را در دو قسط، تا ۳۱ مارس و ۳۱ ژوئیه، می‌پردازید.
ماشین‌حساب مالیات بر درآمد اجاره ما مالیات را محاسبه میکند و توضیح می‌دهد معافیت چه زمانی از دست میرود و چه قوانینی برای مالکان مقیم خارج وجود دارد.
اگر ملکتان برای شما اقامت یا شهروندی آورده است
- اجازه اقامت. اجازه اقامتی که بر پایه مالکیت خانه است، لازم دارد که خانه محل سکونت شما باشد. خانهای که اجاره داده شده واجد شرایط نیست و اجاره دادن آن در آینده، اجازه اقامت را به خطر میاندازد. راهنمای اجازه اقامت ما را ببینید.
- شهروندی. میتوانید ملکی را که برای شهروندی ترکیه خریده‌اید اجاره دهید. قید روی سند تاپو تا سه سال جلوی فروش آن را میگیرد، نه اجاره دادنش را.
اجاره دادن از خارج از ترکیه
بیشتر مالکانی که خارج از ترکیه زندگی می‌کنند، از یک مدیر محلی کمک می‌گیرند. به او وکالت‌نامه‌ای محدود به اجاره بدهید: امضا و فسخ قراردادهای اجاره و وصول اجاره، بدون اختیار فروش یا رهن. راهنمای وکالت‌نامه ما شکلی را که وکالت‌نامه باید داشته باشد توضیح می‌دهد. بخواهید اجاره به حساب بانکی به نام خودتان واریز شود تا هر پرداخت ثبت شود.
خدمات مدیریت املاک ما مستأجر پیدا و بررسی میکند، اجاره را وصول میکند و از خانه نگهداری میکند، و می‌توانیم برای اظهارنامه مالیاتی، حسابداری به شما معرفی کنیم.
راهنماهای مرتبط
- ماشین‌حساب مالیات بر درآمد اجاره: محاسبه مالیات اجاره شما
- مالیات املاک در ترکیه: همه مالیات‌ها از خرید تا فروش
- اجازه اقامت از طریق خرید ملک: قوانین خانهای که در آن زندگی می‌کنید
- وکالت‌نامه در ترکیه: انجام کارها در ترکیه بدون سفر
منابع
- قانون شماره ۷۴۶۴ درباره اجاره خانه برای گردشگری (در سایتی دیگر باز میشود)
- آیین‌نامه اجاره خانه برای گردشگری، با اصلاحات (در سایتی دیگر باز میشود)
- قانون تعهدات ترکیه شماره ۶۰۹۸ (در سایتی دیگر باز میشود): مواد ۳۱۵، ۳۴۲، ۳۴۴، ۳۴۷، ۳۵۰ و ۳۵۲
- سازمان امور مالیاتی ترکیه (GİB): راهنمای درآمد اجاره ۲۰۲۶ (در سایتی دیگر باز میشود)
- سامانه e-İkamet: مدارک لازم برای اجازه اقامت کوتاه‌مدت (در سایتی دیگر باز میشود)
این راهنما اطلاعات عمومی است، نه مشاوره حقوقی یا مالیاتی. قوانین بر اساس وضعیت نوامبر ۲۰۲۶ است. قرارداد اجاره خود را به یک وکیل و اظهارنامه مالیاتی‌تان را به یک حسابدار بسپارید تا بررسی کنند.
پرسش‌های متداول
۶ پرسشی که خریداران خارجی بیش از همه از ما می‌پرسند، به تفکیک موضوع.
مبانی
آیا اتباع خارجی میتوانند ملک خود را در ترکیه اجاره دهند؟
بله. مالک خارجی میتواند خانهاش را در ترکیه با همان شرایط مالک ترک اجاره دهد. برای مستأجر بلندمدت مجوزی لازم نیست. اقامتهای ۱۰۰ روز یا کمتر به مجوز وزارت فرهنگ و گردشگری نیاز دارند.
مستأجر بلندمدت
اجاره را تا چه حد میتوانم افزایش دهم؟
هنگام تمدید، حداکثر به اندازه میانگین ۱۲ ماهه تغییر شاخص قیمت مصرفکننده که مرکز آمار ترکیه (TÜİK) هر ماه منتشر میکند. پس از پنج سال، هر یک از دو طرف میتواند از دادگاه بخواهد با در نظر گرفتن اجاره خانههای مشابه، اجاره جدیدی تعیین کند.
آیا میتوانم در پایان قرارداد از مستأجر بخواهم خانه را تخلیه کند؟
نه فقط به همین دلیل. قرارداد هر سال تمدید میشود، مگر اینکه مستأجر اطلاع دهد که میرود. فقط به دلایلی که قانون برشمرده میتوانید آن را پایان دهید، مانند نیاز خودتان یا خانوادهتان به خانه، یا دو اخطار کتبی موجه برای تأخیر در پرداخت اجاره در یک سال. پس از ده سال تمدید، میتوانید با سه ماه اطلاع قبلی و بدون ذکر دلیل آن را پایان دهید.
اجاره کوتاه‌مدت
آیا میتوانم آپارتمانم در استانبول را در Airbnb اجاره دهم؟
فقط با مجوز وزارت فرهنگ و گردشگری، که گرفتن آن به تصمیم همه مالکان ساختمان شما، به اتفاق آرا و در دفترخانه، نیاز دارد. اجاره دادن بدون مجوز برای هر خانه جریمه دارد، حدود ۱۸۰٬۶۰۰ لیر در ۲۰۲۶، و پلتفرمهای رزرو باید به درخواست وزارتخانه چنین آگهیهایی را حذف کنند.
مالیات و اقامت
اگر خارج از ترکیه زندگی کنم، برای اجاره مالیات میپردازم؟
بله. اجاره ملکی که در ترکیه است، هر جا که زندگی کنید، در ترکیه مشمول مالیات است. ۵۸ هزار لیر اول اجاره خانه در ۲۰۲۶ معاف از مالیات است و باقی آن در مارس ۲۰۲۷ اظهار میشود.
آیا میتوانم ملکی را که برای اجازه اقامت یا شهروندی خریدهام اجاره دهم؟
ملکی که برای شهروندی خریده شده، بله؛ قید روی سند تاپو فقط تا سه سال جلوی فروش را میگیرد. خانهای که مبنای اجازه اقامت شماست، خیر؛ این خانه باید محل سکونت خود شما باشد و اجاره دادن آن اجازه اقامت را به خطر میاندازد.
