الجواب المختصر: يبين الطابو التركي (سند الملكية، tapu senedi) أين يقع العقار، وما هو، ومن يملكه، وبأي حصة. لكنه لا يبين الرهون العقارية ولا الحجوزات ولا قرارات المحاكم ولا غيرها من القيود. فهذه كلها محفوظة في سجل الطابو لدى السجل العقاري، وقد يتغير هذا السجل بعد طباعة السند. قبل أن تدفع، اقرأ مستخرجًا حديثًا من سجل الطابو (tapu kayıt belgesi) مؤرخًا بيوم التوقيع، وتأكد من أن العقار والبائع والعقد كلها مطابقة له.
وتساعدك في ذلك أداتان مجانيتان. تعرض خدمة Parsel Sorgu أي قطعة أرض على الخريطة دون أسماء المالكين، ويستطيع المالكون الاطلاع على سجلهم في Web Tapu بكلمة مرور بوابة الحكومة الإلكترونية (e-Devlet). والأداتان تابعتان للمديرية العامة للسجل العقاري والمساحة (TKGM)، وهي الجهة التي تحفظ سجلات الملكية كلها في تركيا.
نظرة سريعة
| السؤال | الجواب |
|---|---|
| ما يبينه الطابو | الملكية في يوم طباعته |
| ما لا يبينه | الرهون العقارية، والحجوزات، وقرارات المحاكم، والقيود الأخرى |
| أين تجد هذه القيود | مستخرج حديث من سجل الطابو |
| من يحق له الاطلاع على السجل | المالك، ووكيله، وكل من له مصلحة قانونية |
| فحص مجاني متاح للجميع | خريطة Parsel Sorgu: موقع قطعة الأرض ومساحتها |
| خدمة إلكترونية للمالكين | خدمة Web Tapu، بكلمة مرور e-Devlet |
ما يبينه الطابو
عناوين أقسام الطابو مكتوبة بالتركية. وتحمل السندات الصادرة منذ أواخر عام 2018 رمز QR ورقمًا للعقار (taşınmaz no)، أما السندات الأقدم فتبقى سارية.
- قطعة الأرض (taşınmaz bilgileri): الولاية والمنطقة والحي، ورقم البلوك (ada) ورقم القطعة (parsel) على الخريطة المساحية، ومساحة قطعة الأرض كلها وما بني عليها.
- الوحدة (bağımsız bölüm): نوعها، مثل مسكن (mesken) أو محل تجاري (dükkan)، والمبنى والمدخل والطابق، ورقم الوحدة، والحصة في الأرض (arsa payı)، مثل 40/2400، وهي نصيب شقتك من قطعة الأرض.
- المالك (malik): الاسم الكامل، واسم الأب، والحصة (hisse). الحصة 1/1 تعني الوحدة كلها، و1/2 تعني النصف، والباقي لمالك آخر.
- التسجيل (tescil): سبب تملك المالك للعقار (edinme nedeni: البيع أو الإرث أو الهبة)، والسعر المصرح به (işlem bedeli)، وتاريخ التسجيل ورقم اليومية (yevmiye no)، ورمز QR يعرض قطعة الأرض على الخريطة.
أربعة أمور اقرأها بعناية
- هل توجد وحدة أصلًا؟ إذا كان قسم الوحدة فارغًا، فالطابو لحصة في قطعة أرض (hisseli tapu). أي أنك ستملك جزءًا من الأرض، لا مسكنًا محددًا.
- حق الارتفاق الطابقي أو الملكية الطابقية. يسجل حق الارتفاق الطابقي (kat irtifakı) ما دام المبنى بلا رخصة إسكان (iskan)، ثم تأتي الملكية الطابقية (kat mülkiyeti)، وهي الطابو الكامل، بعد أن تمنح البلدية الرخصة. والمبنى القديم الذي ما زال على حق الارتفاق الطابقي ربما لم يحصل على رخصته قط، فاسأل عن السبب.
- نوع الوحدة. الوحدة المسجلة محلًا تجاريًا أو مكتبًا ليست مسكنًا على الورق. وتدفع عنها أيضًا ضريبة عقارات أعلى (emlak vergisi): في إسطنبول 0.4% سنويًا بدلًا من 0.2%.
- الاسم. يجب أن يكون المالك المذكور في الطابو هو الشخص الذي يبيعك، وأن تطابق بياناته ما في جواز سفره أو بطاقة هويته. وإذا وقع شخص آخر نيابة عن المالك، فتأكد من أن الوكالة تشمل بيع هذه الوحدة بعينها.
لماذا لا يكفي الطابو وحده
سند الطابو الورقي صورة للحظة واحدة. أما سجل الطابو فيتجدد باستمرار، ويذكر المستخرج الحديث كل ما سجل على الوحدة تحت هذه العناوين:
- الرهون (rehinler): الرهن العقاري (ipotek). ويبقى الرهن على العقار بعد بيعه ما لم يرفعه البنك. وكثيرًا ما يرهن المطورون العقاريون المشروع في أثناء بنائه، لذلك ينبغي أن ينص العقد على موعد رفع الرهن عن وحدتك.
- القيود (şerhler): حجز (haciz) بسبب ديون المالك، أو أمر تحفظي من المحكمة (ihtiyati tedbir)، أو قيد مسكن الأسرة الذي يشترط موافقة الزوج أو الزوجة على البيع، أو وعد بالبيع لمصلحة مشترٍ سابق، أو عقد إيجار مسجل، أو قيد منع البيع لمدة ثلاث سنوات في الشراء بغرض الحصول على الجنسية.
- البيانات (beyanlar): نظام إدارة المبنى، وهو أمر عادي، أو قيد المبنى المعرض لخطر الزلازل بموجب القانون رقم 6306، ومعناه أن المبنى سيهدم ويعاد بناؤه.
- حقوق الارتفاق (irtifaklar): حقوق لأشخاص آخرين، مثل حق الانتفاع (intifa) الذي يتيح لغيرك أن يسكن العقار أو يؤجره.
كيف تتحقق من العقار خطوة بخطوة
- اطلب من البائع مستخرجًا في وقت مبكر، ليتسع الوقت للتعامل مع أي شيء يرد فيه، ومستخرجًا جديدًا في يوم التوقيع. ويستطيع المالك تنزيله من Web Tapu أو الحصول عليه من مديرية السجل العقاري.
- ابحث عن قطعة الأرض في Parsel Sorgu (parselsorgu.tkgm.gov.tr) برقمي البلوك والقطعة المذكورين في الطابو. ينبغي أن تطابق قطعة الأرض المبنى الذي زرته، وأن يطابق رقم الوحدة في الطابو الباب الذي رأيته والعقد.
- اقرأ كل عنوان في المستخرج. كل ما عدا نظام إدارة المبنى يحتاج إلى جواب، والرهن العقاري أو الحجز أو الأمر التحفظي يجب أن يرفع، أو أن يسوى كتابةً، قبل أن تدفع.
- ادفع بأمان. اعتبارًا من 1 ديسمبر 2026 تمر المدفوعات النقدية والحوالات المصرفية عبر نظام الدفع الآمن، الذي لا يفرج عن المال إلا عند تسجيل البيع. راجع دليل خطوات شراء عقار.
- هل تشتري على الخارطة؟ إلى أن تنقل ملكية الوحدة إليك، فما بيدك عقد لا طابو. اطلب تدوين قيد بعقد البيع الموثق لدى كاتب العدل (النوتر) في سجل الطابو، حتى لا يمكن بيع الوحدة لشخص آخر.
بعد الشراء
- يصدر سند الطابو باسمك في اليوم نفسه الذي توقع فيه في مديرية السجل العقاري، لكن سجل الطابو، لا الورقة، هو ما يثبت الملكية.
- اطلع على سجلك عبر الإنترنت. برقم هوية الأجانب وكلمة مرور e-Devlet، ادخل إلى Web Tapu (webtapu.tkgm.gov.tr) من خلال بوابة e-Devlet.
- حصلت على الجنسية؟ قبل أن تتمكن من البيع، قدم طلبًا إلى مديرية السجل العقاري لتحديث الطابو برقم هويتك التركية. راجع البيع بعد الحصول على الجنسية.
أدلة ذات صلة
- خطوات شراء عقار في تركيا: عملية الشراء خطوة بخطوة
- ضرائب العقارات في تركيا: رسم الطابو والضرائب الأخرى
- ضريبة الأرباح الرأسمالية في تركيا: ما تدفعه عند البيع
- الجنسية التركية عن طريق الاستثمار العقاري
هذا الدليل معلومات عامة، وليس استشارة قانونية. وهو يعكس القواعد السارية في أكتوبر 2026. اطلب من محاميك أن يفحص سجل الطابو قبل أن تشتري.
الأسئلة الشائعة
أكثر الأسئلة التي يطرحها علينا المشترون الأجانب، وعددها 6، مصنفة حسب الموضوع.
قراءة الطابو
هل يبين الطابو ما إذا كانت على العقار ديون؟
لا. يبين الطابو (سند الملكية، Tapu) من كان يملك العقار يوم طباعته. أما الرهون العقارية والحجوزات وقرارات المحاكم وغيرها من القيود فمحفوظة في سجل الطابو، وقد يتغير هذا السجل بعد صدور السند. راجع مستخرجًا حديثًا من سجل الطابو في يوم التوقيع.
ما الفرق بين حق الارتفاق الطابقي (kat irtifakı) والملكية الطابقية (kat mülkiyeti)؟
حق الارتفاق الطابقي هو الطابو الذي يصدر لوحدة في مبنى لم يحصل بعد على رخصة الإسكان (iskan). أما الملكية الطابقية فهي الطابو الكامل، ويسجل بعد منح الرخصة. اسأل أي النوعين ستستلم، ومتى.
ماذا يعني السعر المذكور في الطابو؟
هو السعر المصرح به عند تسجيل البيع. ولا يجوز أن يقل عن القيمة الضريبية المسجلة للعقار، ويحسب عليه رسم الطابو (tapu harcı)، وهو الأساس الذي ينطلق منه لاحقًا حساب ضريبة الأرباح الرأسمالية وإثبات قيمة العقار في طلب تصريح الإقامة. ويجب أن يكون السعر الحقيقي، فكتابة سعر أقل تستوجب منذ عام 2026 غرامة أشد.
فحص العقار
هل يمكنني معرفة مالك العقار قبل أن أشتري؟
ليس عبر الإنترنت. تعرض خريطة Parsel Sorgu المجانية موقع قطعة الأرض ومساحتها، لكن دون أسماء المالكين. أما سجل الطابو فمتاح للمالك ووكيله ولكل من يثبت مصلحة قانونية، لذلك اطلب من البائع مستخرجًا حديثًا أو كلف محاميك بالتحقق منه.
بعد الشراء
هل يستطيع الأجنبي الاطلاع على طابوه عبر الإنترنت؟
نعم، برقم هوية الأجانب وكلمة مرور بوابة الحكومة الإلكترونية (e-Devlet) التي تحصل عليها من مكتب بريد PTT. ادخل إلى Web Tapu من خلال e-Devlet لترى عقاراتك وتطلب الوثائق. وإذا اشتريت قبل أغسطس 2019، فقد لا يظهر سجلك حتى تضيف إليه إحدى مديريات السجل العقاري رقم هوية الأجانب الخاص بك.
ماذا يحدث إذا فقدت سند الطابو؟
لا تفقد العقار. فالملكية محفوظة في السجل العقاري، لا على الورقة. اطلب سندًا جديدًا من مديرية السجل العقاري، أو نزّل نسخة إلكترونية منه عبر Web Tapu. وقد يطلب منك دفع رسم بسيط.
