پاسخ کوتاه: ملکی برای شهروندی ترکیه واجد شرایط است که یک واحد مسکونی یا تجاری ساختهشده (یا واحدی در یک پروژه پیشفروش دارای مجوز) باشد، دستکم ۴۰۰ هزار دلار ارزش داشته باشد، از فروشنده‌ای واجد شرایط و با پولی که از خارج وارد شده خریده شود و سه سال نگه داشته شود. ملک مناسب همه این شرایط را دارد و وقتی آزادید آن را بفروشید، بهعنوان سرمایه‌گذاری هم منطقی است.
بیشتر اشتباه‌ها پیش از خرید رخ می‌دهد: واحدی که از بررسی ارزش رد میشود، فروشنده‌ای که ملکش برای شهروندی پذیرفته نمی‌شود، قیمتی بسیار بالاتر از بازار. این راهنما شرایطی را که ملک در سال ۲۰۲۶ باید داشته باشد، مواردی را که مستثنا هستند و چگونگی انتخاب ملکی را که از هر دو جهت مناسب باشد توضیح می‌دهد. برای کل روند درخواست، راهنمای ما درباره شهروندی ترکیه از طریق سرمایه‌گذاری در ملک را ببینید.
نگاه کلی
| پرسش | پاسخ در ۲۰۲۶ |
|---|---|
| حداقل ارزش | ۴۰۰ هزار دلار در چهار سند جداگانه |
| واجد شرایط | آپارتمان، ویلا، مغازه و دفتر کار؛ واحدهای پیشفروش دارای مجوز |
| واجد شرایط نیست | زمین خالی (بدون ساختمان) یا زمین کشاورزی؛ ملک متعلق به مالک خارجی؛ ملکی که قبلاً برای شهروندی استفاده شده |
| چند ملک | مجاز است، اگر هر کدام شرایط را داشته باشد |
| مدت نگهداری | ۳ سال، با قید در سند تاپو |
| مرجع تأیید ارزش | گواهی تعیین ارزش (Tutar Tespit Belgesi) از سامانه اداره ثبت |
| امکان اجاره دادن | بله |
شرایطی که ملک باید داشته باشد
ارزش آن باید ۴۰۰ هزار دلار باشد، آن هم در چهار سند
حد لازم ۴۰۰ هزار دلار یا معادل آن به ارز خارجی دیگر یا لیر ترکیه است. این مبلغ در چهار سند به‌طور جداگانه بررسی میشود:
- گواهی تعیین ارزش (Tutar Tespit Belgesi) که از دسامبر ۲۰۲۴ یک ارزیاب دارای مجوز آن را از طریق سامانه اداره ثبت تهیه میکند؛
- قیمت درج‌شده در سند تاپو؛
- گواهی خرید ارز (döviz alım belgesi) که نشان می‌دهد پول در یک بانک ترکیه‌ای تبدیل شده است؛ و
- حوالههای بانکی به فروشنده.
اگر یکی از آن‌ها کمتر باشد، رقم بالاتر در سند دیگر آن را جبران نمی‌کند. مالیات بر ارزش افزوده، هزینه سند تاپو و کمیسیون‌ها جزو این مبلغ حساب نمی‌شوند.
نوع ملک باید مناسب باشد
- واجد شرایط: آپارتمان، ویلا، مغازه و دفتر کاری که بهعنوان واحد مستقل ثبت شده باشند، و واحدهایی در پروژه‌های پیشفروش که پروانه ساخت دارند.
- واجد شرایط نیست: زمین خالی (بدون ساختمان) و زمین کشاورزی که از ۱۲ دسامبر ۲۰۲۳ کنار گذاشته شده‌اند.
فروشنده باید مناسب باشد
- نه از مالک خارجی. ملکی که متعلق به یک تبعه خارجی یا شرکتی با کنترل خارجی باشد پذیرفته نمی‌شود؛ ملکی هم که یک خارجی در سه سال گذشته به یک شهروند ترکیه فروخته است پذیرفته نیست.
- نه ملکی که قبلاً استفاده شده. ملکی که پیش‌تر برای درخواست شهروندی شخص دیگری استفاده شده، دوباره قابل استفاده نیست.
- نه از خانواده یا شرکت خودتان. خرید از همسر یا فرزندان، یا از طریق شرکتی که شما یا خانواده‌تان مالک آن هستید، مستثناست. خرید باید تملک جدیدی به نام خود شما باشد.
باید سه سال نگه داشته شود
قید منع فروش به مدت سه سال در سند تاپو ثبت میشود. میتوانید در ملک زندگی کنید یا آن را اجاره دهید، اما تا زمانی که قید برداشته نشده نمی‌توانید آن را بفروشید.
انتخاب محل خرید
قوانین در همه جای ترکیه یکسان است، اما ارزش سرمایه‌گذاری نه. به این فکر کنید که پس از سه سال چه کسی ملک را از شما می‌خرد یا اجاره میکند.
- استانبول بیشترین سهم خریداران خارجی را به خود اختصاص می‌دهد. در سال ۲۰۲۵، ۹٬۱۰۱ خانه از ۲۲٬۹۸۰ خانهای که در ترکیه به خارجیها فروخته شد، یعنی حدود چهار از هر ده، در استانبول بود (آمار). وقتی می‌خواهید بفروشید یا اجاره دهید، بازار گسترده فروش مجدد و اجاره اهمیت دارد. در داخل شهر، مناطق مرکزی جاافتاده و مناطق جدید با دسترسی خوب، در هر دو سمت اروپایی و آسیایی، به کار بودجه‌های مختلف می‌آیند؛ نقشه ما همه پروژه‌ها را همراه با خطوط مترو، مدارس و بیمارستان‌ها نشان می‌دهد.
- آنتالیا و شهرهای ساحلی برای خریدارانی مناسباند که خانهای برای تعطیلات میخواهند و تقاضا در آن‌ها از فصل‌های گردشگری پیروی میکند.
- آنکارا، بورسا و ازمیر قیمتهای پایین‌تری در شهرهای بزرگ دارند، اما هنگام فروش مجدد، خریداران خارجی کمتری در آن‌ها هست.
نوساز آماده، دست دوم یا پیشفروش
| نوساز آماده | دست دوم | پیشفروش | |
|---|---|---|---|
| آنچه می‌بینید | واحد تکمیل‌شده | واحد تکمیل‌شده‌ای که در آن زندگی شده | نقشه‌ها و واحد نمونه |
| قیمت | قیمت اعلامی سازنده | قابل مذاکره با مالک | اغلب پایین‌تر، با طرح‌های پرداخت اقساطی |
| پرداخت | هنگام انتقال سند | هنگام انتقال سند | پرداخت کامل قیمت از ابتدا برای شهروندی |
| بررسی اصلی | پایان‌کار و سند | سابقه مالکیت، سند، عمر ساختمان | توان مالی سازنده و مجوزها |
| مراقب باشید | مالیات بر ارزش افزوده در اولین فروش | خارجی بودن فروشنده | تأخیر؛ قرارداد رسمی در دفترخانه الزامی است |
برای شهروندی، بهای واحد پیشفروش باید پیش از تکمیل پروژه به‌طور کامل پرداخت شود، از طریق قرارداد وعده فروش رسمی در دفترخانه که روی سند قید میشود. به همین دلیل سابقه سازنده و مجوزهای پروژه مهم‌ترین بررسی‌ها هستند. راهنمای خرید ما سازوکارهای حمایت از خریداران پیشفروش را توضیح می‌دهد.
پرداخت قیمت درست
کسانی که برای شهروندی ملک می‌خرند هدف آسانی برای قیمتهای بادکرده هستند و ملکی که بیش از ارزشش خریده شده، پس از سه سال بهسختی بدون ضرر فروخته میشود.
- پیش از هر پرداختی که قابل استرداد نیست، گواهی تعیین ارزش را بگیرید.
- قیمت را با فروشهای اخیر در همان ساختمان و خیابان مقایسه کنید، نه فقط با فهرست قیمت سازنده.
- به قیمت‌هایی که فقط به دلار آمریکا اعلام می‌شوند و نمونه محلی قابل مقایسه ندارند، با احتیاط نگاه کنید.
- هزینه‌های اضافه را فراموش نکنید (هزینه سند تاپو، مالیات بر ارزش افزوده در ساختمان‌های نوساز و سایر هزینه‌ها) که در راهنمای مالیات املاک ما توضیح داده شده‌اند.
بررسیهای پیش از امضا
- سوابق سند: رهن، توقیف و قیدها.
- سابقه مالکیت: اینکه آیا یک خارجی یا شرکتی با مالکیت خارجی در سه سال گذشته مالک ملک بوده و آیا ملک قبلاً برای شهروندی استفاده شده است.
- وضعیت ساختمان: پایان‌کار (iskan)، نوع سند (kat mülkiyeti یعنی مالکیت آپارتمانی، یا kat irtifakı یعنی حق ارتفاق طبقه) و اینکه آیا ساختمان بهعنوان ساختمان پرخطر در برابر زلزله ثبت شده است.
- سازنده و مجوزها در هر پروژه نوساز یا پیشفروش.
- مسیر پرداخت: پولی که به ارز خارجی از خارج فرستاده شده، در یک بانک ترکیه‌ای تبدیل شده و از حساب خود شما به فروشنده پرداخت شده باشد.
این بررسی‌ها را باید یک وکیل مستقل ترکیه‌ای انجام دهد، نه وکیلی که فروشنده معرفی کرده است.
از انتخاب ملک تا درخواست
- کد مالیاتی ترکیه بگیرید و حساب بانکی باز کنید.
- ملک را انتخاب کنید و بررسی حقوقی آن را به وکیل بسپارید.
- از مالک ملک بخواهید برای گواهی تعیین ارزش درخواست دهد.
- پول را از خارج وارد کنید و گواهی خرید ارز را دریافت کنید.
- سند را همراه با قید سهساله منع فروش منتقل کنید.
- گواهی سرمایه‌گذاری را از اداره ثبت دریافت کنید.
- اجازه اقامت سرمایه‌گذاری بگیرید و سپس برای شهروندی درخواست دهید.
بیشتر خانواده‌ها چهار تا هشت ماه پس از شروع، گذرنامه خود را دریافت می‌کنند. همه مراحل در راهنمای شهروندی ما توضیح داده شده است.
رایج‌ترین اشتباه‌هایی که می‌بینیم
- خرید از مالک خارجی، رایج‌ترین دلیل پذیرفته نشدن ملک.
- پرداخت پیش از گرفتن گواهی تعیین ارزش و سپس متوجه شدن اینکه ارزش کمتر از ۴۰۰ هزار دلار است.
- حساب کردن مالیات بر ارزش افزوده و هزینه‌ها جزو حد لازم.
- انتخاب زمین، که دیگر پذیرفته نمی‌شود.
- خرید فقط به خاطر گذرنامه و پرداخت بیش از ارزش برای ملکی که پس از سه سال بهسختی دوباره فروخته میشود.
راهنماهای مرتبط
- شهروندی ترکیه از طریق سرمایه‌گذاری در ملک: کل روند، هزینه‌ها و پاسخ به ۵۷ پرسش
- خرید ملک در ترکیه: مراحل خرید، گام‌به‌گام
- مالیات املاک در ترکیه: هزینه‌های جدا از قیمت ملک
- اجازه اقامت از طریق خرید ملک: گزینه جایگزین ۲۰۰ هزار دلاری
- فروش ملک در ترکیه ۲۰۱۲ تا ۲۰۲۵: خارجیها کجا ملک می‌خرند
این راهنما اطلاعات عمومی است، نه مشاوره حقوقی یا سرمایه‌گذاری. قوانین شهروندی تغییر می‌کنند و به‌صورت موردی اعمال می‌شوند. پیش از انتقال پول، خرید خود را با یک وکیل دارای مجوز در ترکیه بررسی کنید.
پرسش‌های متداول
۹ پرسشی که خریداران خارجی بیش از همه از ما می‌پرسند، به تفکیک موضوع.
شرایط
چه نوع ملکی برای شهروندی ترکیه واجد شرایط است؟
یک واحد مسکونی یا تجاری ساختهشده (آپارتمان، ویلا، مغازه یا دفتر کار) که بهعنوان واحد مستقل ثبت شده باشد، یا واحدی در یک پروژه پیشفروش دارای مجوز، به شرط آنکه ارزش آن در گواهی تعیین ارزش، سند تاپو، گواهی خرید ارز و حوالههای بانکی دستکم ۴۰۰ هزار دلار باشد.
آیا میتوانم برای شهروندی زمین بخرم؟
خیر. از ۱۲ دسامبر ۲۰۲۳ زمین خالی (بدون ساختمان) و زمین کشاورزی پذیرفته نمی‌شود. ملک باید واحدی ساختهشده یا واحدی در پروژه‌ای دارای پروانه ساخت باشد.
آیا میتوانم از مالک خارجی ملک بخرم؟
معمولاً خیر. ملکی که متعلق به یک تبعه خارجی یا شرکتی با کنترل خارجی باشد (یا یکی از آن‌ها در سه سال گذشته آن را به یک شهروند ترکیه فروخته باشد) پذیرفته نمی‌شود؛ ملکی هم که قبلاً برای شهروندی شخص دیگری استفاده شده پذیرفته نیست. پیش از امضا، کل سابقه مالکیت را درخواست کنید.
آیا میتوانم دو یا چند ملک را با هم جمع کنم؟
بله. چند واحد میتوانند روی هم به ۴۰۰ هزار دلار برسند، به شرط آنکه هر کدام در بررسیهای ارزش، سند و پرداخت تأیید شود و روی سند هر کدام قید سهساله منع فروش ثبت شده باشد.
انتخاب ملک
آیا ملک پیشفروش پذیرفته میشود؟
بله، از طریق قرارداد وعده فروش رسمی در دفترخانه که به مدت سه سال روی سند قید میشود، با پرداخت کامل قیمت از ابتدا و یک قرارداد برای هر واحدی که به‌روشنی مشخص شده باشد. چون کل مبلغ را پیش از تکمیل پروژه می‌پردازید، توان مالی سازنده در اینجا از هر چیز دیگری مهم‌تر است.
کدام شهر برای خرید ملک شهروندی بهتر است؟
استانبول محبوبترین انتخاب است؛ در سال ۲۰۲۵ حدود چهار مورد از هر ده خرید خارجیها در این شهر انجام شد. استانبول گستردهترین بازار فروش مجدد و اجاره را دارد و این موضوع وقتی پس از سه سال ملک را میفروشید اهمیت پیدا میکند. شهرهای ساحلی مانند آنتالیا برای خریدارانی مناسباند که خانهای برای تعطیلات میخواهند.
چطور بیش از ارزش واقعی پول ندهم؟
پیش از پرداخت، گواهی تعیین ارزش را بگیرید، قیمت را با فروشهای اخیر در همان ساختمان و خیابان مقایسه کنید و به فهرست قیمتهای دلاری که نمونههای محلی قابل مقایسه ندارند با احتیاط نگاه کنید. پولی که بسیار بالاتر از ارزش بازار پرداخت شود، هنگام فروش ممکن است بهسختی برگردد.
اگر گواهی تعیین ارزش کمتر از ۴۰۰ هزار دلار شود چه میشود؟
ملک بهتنهایی واجد شرایط نیست، حتی اگر توافق کرده باشید بیشتر بپردازید. میتوانید دوباره مذاکره کنید، واحد دیگری انتخاب کنید یا ملک دومی اضافه کنید. به همین دلیل گواهی باید پیش از هر پرداختی گرفته شود.
پس از خرید
آیا میتوانم ملک را در این سه سال اجاره دهم؟
بله. قید روی سند فقط مانع فروش است، نه زندگی در ملک یا اجاره دادن آن. درآمد اجاره در ترکیه مشمول مالیات است و باید اظهار شود.
