پاسخ کوتاه: از ژوئن ۲۰۲۴، خارجی‌ها می‌توانند ملک در ترکیه را در یک خرید عادی بدون گزارش کارشناسی ارزش (değerleme raporu، که اغلب ekspertiz نامیده میشود) بخرند. این گزارش همچنان برای خرید با هدف شهروندی الزامی است و از آن گواهی تعیین ارزشی به دست می‌آید که باید دست‌کم ۴۰۰ هزار دلار را تأیید کند. در بیشتر حالت‌های دیگر انتخاب با خودتان است و گاهی ارزش هزینه‌اش را دارد.
بسیاری از وبسایتها هنوز این گزارش را اجباری می‌دانند. آنها قاعدهای مربوط به ۲۰۱۹ را توضیح میدهند که بخشنامه ۲۰۲۴/۴ اداره ثبت در ۱۳ ژوئن ۲۰۲۴ آن را لغو کرد. برای شهروندی، از طریق Web Tapu مالک ملک درخواست میدهد و گزارش را می‌توان ۱۲ ماه استفاده کرد.
نگاه کلی
| وضعیت شما | آیا به گزارش نیاز دارید؟ |
|---|---|
| خرید عادی خانه، مغازه یا دفتر کار | خیر |
| خرید برای شهروندی ترکیه | بله، از طریق سامانه اداره ثبت |
| اجازه اقامت، خانهای که خریدهاید | خیر، سند تاپو ارزش را نشان میدهد |
| اجازه اقامت، خانهای که از طریق ارث یا هبه به دست آمده | بله، در فهرست مدارک آمده است |
| خرید با وام بانکی در ترکیه | بانک گزارش خودش را تهیه میکند |
| می‌خواهید قیمت را بسنجید | به انتخاب خودتان |
گزارش کارشناسی ارزش به شما چه می‌گوید
گزارش کارشناسی ارزش برآوردی مستقل از قیمتی است که یک ملک در تاریخی مشخص میتواند به آن فروخته شود. کارشناسان یک شرکت دارای مجوز هیئت بازار سرمایه (SPK) آن را تهیه می‌کنند. سه رقم به‌راحتی با هم اشتباه گرفته می‌شوند:
- ارزش بازار برآورد کارشناس است. این همان رقمی است که اداره ثبت از آن استفاده میکند.
- ارزش مالیاتی (emlak rayiç değeri) رقمی است که شهرداری برای عوارض سالانه ملک به کار می‌برد و معمولاً بسیار پایین‌تر است.
- قیمت اظهارشده همان قیمتی است که در سند تاپو درج میشود. این قیمت نمیتواند کمتر از ارزش مالیاتی باشد و هزینه سند تاپو بر اساس آن گرفته میشود. ارزشگذاری این هزینه را تغییر نمی‌دهد. جزئیات در راهنمای مالیات املاک ما آمده است.
گزارشی که برای اداره ثبت تهیه میشود رقم دومی هم نشان میدهد: ارزش بازار بر اساس وضعیت قانونی، که فقط آنچه را طبق پروانه و نقشه‌های مصوب ساخته شده حساب میکند. اختلاف میان این دو رقم هشداری است که شاید بخشی از ملک قانونی نباشد.
روند کار برای شهروندی
این گزارش به گواهی تعیین ارزش (Tutar Tespit Belgesi یا TTB) منجر میشود که مبلغ پذیرفته‌شده برای شهروندی را نشان میدهد. این مبلغ یکی از چهار رقمی است که باید به ۴۰۰ هزار دلار برسد، همان‌طور که راهنمای شهروندی ما توضیح میدهد.
- مالک درخواست میدهد، نه خریدار. مالک ثبتشده، یا نماینده مجاز شرکت، در Web Tapu درخواست میدهد. به همکاری فروشنده نیاز دارید، پس کتبی توافق کنید چه کسی هزینه را می‌پردازد.
- شرکت انتخاب میشود. از ۲۸ سپتامبر ۲۰۲۶ هر شرکت دارای مجوز SPK که عضو فعال اتحادیه کارشناسان ارزشگذاری (TDUB) باشد و نامش در سامانه ارزشگذاری اداره ثبت (TADEBİS) آمده باشد، میتواند این کار را انجام دهد. پیش از این تاریخ فقط GEDAŞ این کار را می‌کرد. متقاضی یک شرکت را انتخاب میکند یا می‌گذارد سامانه یکی را تعیین کند.
- هزینه پرداخت میشود. اداره ثبت مبلغ، مهلت و شماره درخواست را با پیامک یا ایمیل می‌فرستد. کار فقط پس از پرداخت شروع میشود و درخواست‌های پرداخت‌نشده لغو می‌شوند.
- گزارش تهیه میشود. کارشناس نقشه‌های مصوب را با خود ملک مقایسه میکند. دست‌کم سه نفر گزارش را امضا می‌کنند و گزارش دست‌کم سه عکس دارد که یکی از آنها از داخل ملک است.
- گزارش به‌صورت الکترونیکی به اداره ثبت می‌رسد. گزارش باید از طریق سامانه سفارش داده شود، پس گزارشی که خودتان جداگانه سفارش دهید حساب نمی‌شود و گواهی کاغذی هم پذیرفته نمی‌شود.
گزارش و گواهی را می‌توان ۱۲ ماه استفاده کرد. اگر در این مدت در سوابق ثبتی تغییری دیده شود که بر ارزش اثر بگذارد، مانند تغییر کاربری زمین، حق ارتفاق جدید یا برخی قیدها، بی‌درنگ گزارش جدیدی لازم است. گزارش را هم نمی‌توان به ملک دیگری منتقل کرد.
آن را پیش از پرداخت بگیرید. اگر ارزش تعیین‌شده کمتر از ۴۰۰ هزار دلار باشد، ملک به‌تنهایی واجد شرایط نیست، حتی اگر بر سر قیمت بالاتری توافق کرده باشید.
فروش توسط نهادهای دولتی و شرکت‌های آنها به این گواهی نیاز ندارد. شرکت‌های سرمایه‌گذاری املاک و مستغلات می‌توانند از گزارشی که در سامانه افشای عمومی اطلاعات (KAP) منتشر کرده‌اند استفاده کنند یا گزارش جدیدی سفارش دهند.
پیش‌فروش: وقتی ارزشی تعیین نمی‌شود
برای ساختمان در حال ساخت، کارشناس از یک پروژه تکمیل‌شده مشابه شروع میکند و ریسک‌های تکمیل این پروژه را در نظر می‌گیرد. عمر پروانه ساخت تعیین میکند که اصلاً می‌توان ارزشی تعیین کرد یا نه:
- پروانه کمتر از دو سال: ارزشگذاری ممکن است، حتی اگر کار شروع نشده باشد.
- پروانه دو تا پنج ساله: اگر عکس‌ها نشان دهند کار شروع شده و تا کجا پیش رفته، ارزشگذاری ممکن است.
- پروانه بیش از دو سال، کار شروع نشده: ارزشی تعیین نمی‌شود، چون پروانه باید تمدید شود.
- پروانه بیش از پنج سال، هنوز در حال ساخت: به همین دلیل ارزشی تعیین نمی‌شود.
- رهاشده یا در خطر توقف: ارزشی تعیین نمی‌شود.
در این صورت در گزارش hesaplanmadı (محاسبه نشد) نوشته میشود و ملکی که ارزش تعیین‌شده ندارد نمیتواند مبنای درخواست شهروندی باشد. اگر واحدی که به کارشناس نشان داده میشود با موقعیتش در نقشه‌های مصوب مطابقت نداشته باشد، یا تغییرات عمده‌ای بدون مجوز در حال انجام باشد، همین اتفاق می‌افتد. صفحات پروژه‌های ما وضعیت تحویل هر پروژه را نشان میدهند، از جمله پروژه‌های متوقف‌شده.
چه زمانی باز هم ارزش دارد گزارش بگیرید
- قیمت به‌سختی قابل مقایسه است. برای یک ویلای بزرگ یا واحدی غیرمعمول، فروش‌های اخیر در آن اطراف شاید چیز زیادی به شما نگویند.
- ساختمان قدیمی‌تر است. درخواست رقم وضعیت قانونی نشان میدهد ملک با پروانه‌اش مطابقت دارد یا نه.
- بعداً از آن استفاده خواهید کرد. خانهای که از طریق ارث یا هبه به دست می‌آورید، برای اجازه اقامت به گزارش کارشناسی بهروز نیاز دارد.
با یک شرکت دارای مجوز کار کنید و پیش‌فاکتور کتبی بخواهید. شرکت باید به ملک دسترسی داشته باشد، پس فروشنده باید موافقت کند. نظر مشاور املاک یا برآورد آنلاین، گزارش کارشناسی ارزش نیست.
ارزشگذاری فقط می‌گوید ملک چقدر می‌ارزد. بدهی‌ها و قیدهای حقوقی را نشان نمی‌دهد، پس سند تاپو و سوابق ثبتی را هم بررسی کنید.
راهنماهای مرتبط
- سند تاپو در ترکیه: چه نشان میدهد و چطور بررسی‌اش کنیم
- شهروندی ترکیه از طریق سرمایه‌گذاری در ملک
- اجازه اقامت از طریق خرید ملک
- مالیات املاک در ترکیه: هزینه سند تاپو و دیگر مالیات‌ها
- خرید ملک در ترکیه: مراحل خرید، گام‌به‌گام
منابع
- بخشنامه ۲۰۲۴/۴ اداره ثبت، مورخ ۱۳ ژوئن ۲۰۲۴ (در سایتی دیگر باز میشود)
- بخشنامه ۲۰۲۴/۲ اداره ثبت، با اصلاحات ۲۸ سپتامبر ۲۰۲۶ (در سایتی دیگر باز میشود)
- سامانه Your Key Türkiye: گواهی تعیین ارزش (TTB) (در سایتی دیگر باز میشود)
این راهنما اطلاعات عمومی است، نه مشاوره حقوقی. قوانین بر اساس وضعیت اکتبر ۲۰۲۶ است. پیش از خرید، وضعیت خود را با یک وکیل در ترکیه تأیید کنید.
پرسش‌های متداول
۶ پرسشی که خریداران خارجی بیش از همه از ما می‌پرسند، به تفکیک موضوع.
قاعده
آیا گزارش کارشناسی ارزش برای خارجیهایی که در ترکیه ملک میخرند اجباری است؟
برای خرید عادی، خیر. بخشنامه ۲۰۲۴/۴ اداره ثبت مورخ ۱۳ ژوئن ۲۰۲۴ به این الزام کلی پایان داد. وقتی خرید برای شهروندی ترکیه باشد، گزارش همچنان الزامی است.
چرا بعضی وبسایتها هنوز میگویند اجباری است؟
آنها قاعدهای را توضیح میدهند که از ۲۰۱۹ با بخشنامه ۲۰۱۹/۱ اجرا میشد. بخشنامه ۲۰۲۴/۴ آن را در ژوئن ۲۰۲۴ لغو کرد. به تاریخ هر مطلبی که در این باره میخوانید توجه کنید.
خرید برای شهروندی
در خرید برای شهروندی چه کسی گزارش را سفارش میدهد و چه کسی آن را تهیه میکند؟
مالک ثبتشده ملک از طریق Web Tapu درخواست میدهد، یا اگر مالک شرکت باشد، نماینده مجاز آن. از ۲۸ سپتامبر ۲۰۲۶ هر شرکت ارزشگذاری دارای مجوز هیئت بازار سرمایه که نامش در سامانه ارزشگذاری اداره ثبت آمده باشد میتواند آن را تهیه کند، نه فقط GEDAŞ.
گزارش کارشناسی ارزش چه مدت اعتبار دارد؟
برای استفاده در اداره ثبت، ۱۲ ماه؛ پیش از ۲۸ سپتامبر ۲۰۲۶ این مدت شش ماه بود. اگر در سوابق ثبتی تغییری دیده شود که بر ارزش اثر بگذارد، مانند حق ارتفاق جدید یا تغییر کاربری زمین، گزارش جدیدی لازم است، هرچقدر هم گزارش قبلی تازه باشد.
هزینه‌ها و کاربردهای دیگر
آیا ارزشگذاری هزینه سند تاپو را تغییر میدهد؟
خیر. طبق بخشنامه اداره ثبت، مبلغ ارزشگذاریشده برای هزینه سند تاپو الزامآور نیست. این هزینه بر اساس قیمت اظهارشده گرفته میشود که نمیتواند کمتر از ارزش مالیاتی ثبتشده ملک باشد.
آیا برای اجازه اقامت به گزارش کارشناسی ارزش نیاز دارم؟
برای خانهای که خریدهاید، سند تاپو ارزش آن را نشان میدهد. گزارش کارشناسی بهروز فقط برای خانههایی که از طریق ارث یا هبه به دست آمدهاند در فهرست رسمی مدارک آمده است. برخی ادارات در عمل آن را خواستهاند، پس پیش از روز نوبت بررسی کنید.
