Собственное жильё в Стамбуле может дать вам и право здесь жить. Турция выдаёт краткосрочный вид на жительство (ВНЖ, или икамет) иностранцам, которые владеют подходящим жильём, и его можно продлевать, пока жильё остаётся вашим. Языкового экзамена нет, а ВНЖ закрывает повседневные нужды: банковский счёт, регистрацию телефона, место в школе для детей.
В этом руководстве рассказано, кто может получить ВНЖ, как подать заявление, сколько это стоит в 2026 году, как оформить ВНЖ для семьи и как сохранять его год за годом.
Коротко о главном
| Вопрос | Ответ на 2026 год |
|---|---|
| Минимальная стоимость недвижимости | $200 000 на дату приобретения |
| Тип недвижимости | Жильё, в котором вы живёте и которое не сдаёте |
| Где | В любой провинции; проверьте, открыт ли квартал для новых ВНЖ |
| Срок | Обычно 1 год, продлевается, пока жильё ваше |
| Куда подавать | Онлайн через e-İkamet, затем в миграционную службу |
| Сборы | 964 лиры за карту + госпошлина в зависимости от гражданства |
| Медицинская страховка | Обязательна с 18 до 65 лет |
| Право на работу | Нет, нужно отдельное разрешение на работу |
| Путь к гражданству | 5 лет проживания или сразу инвестиция от $400 000 |
Кто может получить ВНЖ
Основой служит статья 31 Закона об иностранцах и международной защите: она допускает выдачу краткосрочного ВНЖ иностранцам, которые владеют недвижимостью в Турции. С 2024 года закон позволяет Министерству внутренних дел устанавливать, какая недвижимость и какой стоимости подходит. Сейчас действуют такие правила:
- Стоимость должна быть не ниже 200 000 долларов США в турецких лирах по курсу на дату приобретения жилья. Этот порог действует во всех провинциях с октября 2023 года. Для жилья, купленного с апреля 2022 года до середины октября 2023 года, сохраняются прежние пороги: 75 000 долларов США в городах-метрополиях и 50 000 долларов США в остальных провинциях.
- Это должно быть жильё, и это должно быть ваше жильё. Недвижимость должна быть жилой и использоваться как жильё. Недвижимость, которую сдают в аренду или используют для любого другого дохода, не подходит.
- Совладельцы тоже могут подать заявление. Супруг или супруга либо ребёнок, указанные в тапу (свидетельстве о праве собственности), могут подать заявление на ВНЖ на основании той же недвижимости. Родственник, которого нет в тапу, такого права не имеет.
Как подтверждается стоимость
Для купленного жилья доказательством служит тапу: цена, зарегистрированная в Управлении земельного кадастра (TKGM), пересчитывается по курсу Центрального банка Турции на дату покупки. Официальный перечень документов требует актуальный отчёт об оценке, только если жильё получено по наследству или в дар. На практике некоторые отделения его всё же просили, поэтому перед приёмом уточните это у своего консультанта.
Как подать заявление: пошагово
- Зарегистрируйте адрес. Когда тапу оформлено на вас, зарегистрируйте жильё как свой адрес и получите в муниципалитете документ о присвоении адреса (numarataj). Регистрация адреса отображается в системе e-Devlet.
- Оформите медицинскую страховку на весь срок ВНЖ. Она не нужна, если вам меньше 18 или больше 65 лет.
- Подайте заявление онлайн в системе e-İkamet, пока действует ваша виза или безвизовый срок пребывания. Выберите краткосрочный ВНЖ на основании владения недвижимостью и запишитесь на приём.
- Оплатите сборы (сбор за карту и госпошлину за ВНЖ) и сохраните квитанции.
- Придите на приём в миграционную службу провинции с документами. Подать заявление за вас может юрист по доверенности, хотя служба всё равно может попросить вас явиться лично.
- Получите карту по почте на зарегистрированный адрес.
По закону решение должно быть принято в течение 90 дней с момента подачи полного пакета документов, а на представление недостающих бумаг служба может дать до 30 дней. Многие заявители в Стамбуле получают ответ за несколько недель. Из-за рубежа заявления пока не принимаются, поэтому процесс начинается, когда вы уже находитесь в Турции.
Необходимые документы
- Заполненная анкета-заявление
- Паспорт, копия страницы с фотографией и въездного штампа или визы
- Две биометрические фотографии на белом фоне, сделанные за последние шесть месяцев
- Квитанции об оплате госпошлины и сбора за карту
- Медицинская страховка на весь срок ВНЖ (не нужна до 18 и после 65 лет)
- Копия тапу, которая подтверждает, что жильё принадлежит вам и на дату приобретения стоило не менее 200 000 долларов США
- Документ о присвоении адреса (numarataj) из муниципалитета и регистрация адреса
- Подтверждение достаточных финансовых средств (обычно хватает вашего собственного заявления)
- Для детей: свидетельство о рождении, а если один из родителей находится за границей, его согласие, с апостилем (или консульской легализацией, если выдавшая документ страна не участвует в Гаагской конвенции об апостиле) и нотариально заверенным переводом на турецкий язык
Для продления также нужны справка о сохранении права собственности (tapu devam belgesi), которая подтверждает, что жильё по-прежнему ваше, и адрес для электронных уведомлений, полученный в почтовой службе PTT.
Сколько это стоит в 2026 году
Все платят сбор за карту в размере 964 лир. Госпошлина за ВНЖ зависит от гражданства и срока ВНЖ. Она установлена в долларах США, а оплачивается в турецких лирах:
| Гражданство (примеры) | 1 год | 2 года |
|---|---|---|
| США, Великобритания, Германия, Иран и большинство других стран | $80 | $140 |
| Япония, Израиль, Филиппины | $52,50 | $94,50 |
| Испания, Бельгия, Кувейт | $36,50 | $66,50 |
| Россия, Южная Корея | $23,50 | $41,50 |
Граждане нескольких стран, в том числе Чехии, Дании и Ирландии, госпошлину не платят, только сбор за карту. Частная медицинская страховка, переводы и услуги нотариуса оплачиваются отдельно. Миграционная служба не берёт плату за обслуживание и предупреждает, что не нужно платить посредникам за запись на приём.
ВНЖ для семьи
Для супруга или супруги и детей есть два пути:
- На основании той же недвижимости. Если они указаны в тапу как совладельцы, каждый может подать заявление на собственный ВНЖ по недвижимости.
- Через семейный ВНЖ. В остальных случаях они могут подать заявление на семейный ВНЖ, когда ваш собственный ВНЖ будет действовать не менее года. Нужно будет подтвердить доход не меньше трети минимальной зарплаты на каждого члена семьи, оформить медицинскую страховку для всех и представить свидетельства о браке и о рождении с апостилем (или консульской легализацией, если выдавшая документ страна не участвует в Гаагской конвенции об апостиле) и нотариально заверенным переводом. Дети с семейным ВНЖ могут учиться в школе до 18 лет.
Если семья переезжает вместе с вами сразу, обычно проще вписать членов семьи в тапу.
Как сохранить и продлить ВНЖ
- Продлевайте вовремя. Подавайте заявление онлайн начиная за 60 дней до окончания срока ВНЖ и обязательно до его истечения. При опоздании придётся заплатить двойную госпошлину за дни без ВНЖ.
- Сохраняйте жильё. Продажа лишает ВНЖ основания, и его аннулируют или не продлевают.
- Живите в нём. Сдача в аренду противоречит правилу, что жильё должно быть вашим местом проживания.
- Следите за временем за границей. Если за последний год вы провели за границей в сумме более 120 дней, это может стать причиной аннулирования ВНЖ или отказа в продлении. Исключения составляют, например, лечение или учёба.
- Обновляйте адрес. О переезде нужно сообщить в течение 20 рабочих дней.
Где можно жить
С 2022 года Турция закрывает для новых заявлений на ВНЖ кварталы (mahalle) с высокой долей иностранных жителей. В Стамбуле это части таких районов, как Фатих, Эсеньюрт, Авджылар, Башакшехир и Кючюкчекмедже. В июне 2026 года несколько изданий сообщили, что ограничения в Стамбуле сняты, но официального объявления не было, а по данным некоторых источников, отдельные районы остаются закрытыми. Если ВНЖ для вас важен, перед покупкой проверьте конкретный квартал в системе e-İkamet.
Что даёт ВНЖ и чего не даёт
ВНЖ по недвижимости позволяет жить в Турции, открывать счета, подключать коммунальные услуги и записывать детей в школу. Работать по нему нельзя: для этого нужно отдельное разрешение на работу.
Кроме того, это начало более долгого пути. Восемь лет непрерывного законного проживания могут дать право на долгосрочный ВНЖ, а пять лет могут привести к гражданству Турции в общем порядке. Время на краткосрочном ВНЖ засчитывается в оба срока.
| ВНЖ | Гражданство Турции за инвестиции | |
|---|---|---|
| Минимальная стоимость недвижимости | $200 000 | $400 000 |
| Срок владения | Пока вам нужен ВНЖ | 3 года, с отметкой в тапу |
| Сдача в аренду | Запрещена | Разрешена |
| Продление | Каждый год | Не нужно, гражданство бессрочное |
| Семья | Совладельцы или семейный ВНЖ через год | Включены супруг(а) и дети до 18 лет |
| Результат | Право жить в Турции | Турецкий паспорт |
Если вы рассматриваете более крупную покупку, прочитайте руководство Гражданство Турции за инвестиции в недвижимость.
Самые частые ошибки
- Покупка ровно на границе 200 000 долларов США. Стоимость считается в лирах на дату покупки, и из-за колебаний курса пограничный вариант может оказаться ниже порога.
- Сдача жилья в аренду. Оно перестаёт считаться вашим местом проживания.
- Истечение безвизового срока до подачи заявления онлайн.
- Пропущенный срок продления. Заявление на продление подают до окончания срока ВНЖ, а не после.
- Покупка в закрытом квартале без предварительной проверки.
Источники
- Управление миграционной службы: виды ВНЖ (откроется внешний сайт)
- Управление миграционной службы: вопросы и ответы о ВНЖ (откроется внешний сайт)
- e-İkamet: документы для краткосрочного ВНЖ (откроется внешний сайт)
- Управление миграционной службы: сбор за карту и госпошлины (откроется внешний сайт)
- Закон № 6458 об иностранцах и международной защите (откроется внешний сайт)
- Официальная газета от 31 декабря 2025 года: размеры сборов на 2026 год (откроется внешний сайт)
- Управление миграционной службы: закрытие кварталов (откроется внешний сайт)
Это руководство содержит общую информацию и не является юридической консультацией. Правила выдачи ВНЖ меняются, и миграционная служба применяет их в каждом случае индивидуально. Прежде чем покупать недвижимость или подавать заявление, проверьте свою ситуацию у лицензированного турецкого юриста.
Часто задаваемые вопросы
Вопросы, которые иностранные покупатели чаще всего задают нам, сгруппированы по темам (всего 12).
Условия
Даёт ли покупка недвижимости в Турции право на ВНЖ?
Может дать. Если жильё в Турции принадлежит вам, на момент покупки стоило не менее 200 000 долларов США и вы живёте в нём, а не сдаёте его, вы можете подать заявление на краткосрочный ВНЖ. ВНЖ выдаёт миграционная служба, автоматически вместе с тапу (свидетельством о праве собственности) он не предоставляется.
Порог в 200 000 долларов везде одинаковый?
Да. С октября 2023 года порог составляет 200 000 долларов США во всех провинциях и рассчитывается в турецких лирах по курсу на день приобретения недвижимости. Для жилья, купленного с апреля 2022 года до середины октября 2023 года, сохраняются прежние пороги: 75 000 долларов США в городах-метрополиях и 50 000 долларов США в остальных провинциях.
Можно ли сдавать недвижимость в аренду и при этом получить ВНЖ?
Нет. Недвижимость должна быть вашим жильём. В официальном перечне документов сказано, что жильё, которое сдаётся в аренду или приносит любой другой доход, не подходит, а если сдать его позже, ВНЖ окажется под угрозой.
Нужен ли отчёт об оценке?
Для купленного жилья стоимость подтверждает тапу. Актуальный отчёт об оценке указан в перечне только для жилья, полученного по наследству или в дар. На практике некоторые отделения его всё же запрашивали, поэтому возьмите его с собой, если так советует ваш консультант.
Подача заявления
Как подать заявление?
Онлайн через систему e-İkamet, пока действует ваша виза или безвизовый срок пребывания, а затем лично на приёме в миграционной службе провинции с документами. Карту присылают по почте на ваш адрес. Заявления из-за рубежа пока не принимаются.
Сколько времени это занимает?
По закону не более 90 дней с момента подачи полного пакета документов. На практике многие заявители в Стамбуле получают решение за несколько недель. Пока вы ждёте, справка о подаче заявления и квитанция об оплате сбора позволяют выехать из Турции и вернуться в течение 15 дней.
Сколько стоит ВНЖ в 2026 году?
Сбор за карту в размере 964 лир для всех плюс госпошлина за ВНЖ, которая зависит от гражданства. Например, для граждан США, Великобритании или Германии это 80 долларов США за год, с оплатой в турецких лирах. Частная медицинская страховка оплачивается отдельно.
Семья
Могут ли супруг или супруга и дети тоже получить ВНЖ?
Если они указаны в тапу как совладельцы, каждый может подать заявление на основании недвижимости. Если нет, они могут оформить семейный ВНЖ, когда ваш собственный ВНЖ будет действовать уже год. Для этого нужно подтвердить доход и оформить медицинскую страховку на всю семью.
Сохранение ВНЖ
На какой срок выдаётся ВНЖ и как его продлить?
ВНЖ по недвижимости обычно выдают на один год. Продлевайте его онлайн начиная за 60 дней до окончания срока (и никогда после) со справкой о том, что жильё по-прежнему принадлежит вам. Продлевать ВНЖ можно до тех пор, пока вы владеете недвижимостью и живёте в ней.
Можно ли работать с ВНЖ по недвижимости?
Нет. ВНЖ позволяет жить в Турции, но не работать. Для работы нужно отдельное разрешение на работу, которое само по себе действует как ВНЖ.
Сколько можно находиться за пределами Турции?
Краткосрочный ВНЖ могут аннулировать или отказать в его продлении, если за последний год вы провели за границей в сумме более 120 дней. Исключения составляют, например, лечение или учёба.
Может ли ВНЖ привести к гражданству?
Да, со временем. Пять лет непрерывного законного проживания могут дать право на гражданство в общем порядке, а восемь лет могут дать право на долгосрочный ВНЖ. Чтобы получить гражданство сразу, нужна инвестиция в недвижимость не менее 400 000 долларов США.
