Покупка жилья в Стамбуле обходится дороже его цены, а владение им требует небольших расходов каждый год. Хорошая новость в том, что турецкая система проста, если разложить её по порядку: одна пошлина при переходе права собственности, НДС только на совершенно новое жильё, небольшой ежегодный налог на недвижимость, подоходный налог с аренды сверх необлагаемой суммы и никакого налога при продаже через пять лет.
В этом руководстве все они разобраны в том порядке, в котором вы с ними сталкиваетесь (покупка, владение, сдача в аренду и продажа), со ставками, действующими на сентябрь 2026 года, и с изменениями по законам, принятым в 2025 и 2026 годах.
Коротко о главном
| Налог или расход | Правило в 2026 году | Кто платит |
|---|---|---|
| Пошлина за регистрацию тапу | 4% от заявленной цены (2% + 2%) | Покупатель и продавец |
| НДС на новостройку | 10%; 20% на площадь свыше 150 м² | Покупатель, в составе цены |
| Освобождение от НДС | Для нерезидентов, платящих в валюте, при владении 3 года | Никто |
| Отчёт об оценке | С 2024 года только при покупке для гражданства | По договорённости с продавцом |
| Ежегодный налог на недвижимость | 0,2% от налоговой стоимости жилья в Стамбуле | Владелец |
| Налог на дорогостоящее жильё | 0,3–1% сверх налоговой стоимости 17 711 000 лир | Владелец более чем одного жилья |
| Налог с аренды | 15–40% сверх необлагаемых 58 000 лир | Владелец |
| Налог на прирост капитала | Нет после 5 лет; 15–40% до этого срока | Продавец |
При покупке
Пошлина за регистрацию тапу
Пошлина за регистрацию тапу (tapu harcı), то есть свидетельства о праве собственности, является основным налогом при любой покупке. Она составляет 4% от цены, заявленной в кадастре, и закон делит её поровну: 2% платит покупатель и 2% продавец. Стороны могут договориться об ином распределении в договоре купли-продажи. Застройщики обычно делят пошлину так, как предписывает закон; частные продавцы вторичного жилья часто просят покупателя оплатить все 4%, поэтому уточните это до подписания.
Заявленная цена не может быть ниже налоговой стоимости объекта, а после принятия Закона № 7566 в декабре 2025 года занижать её стало дорого. Штраф за занижение цены вырос с четверти до полной суммы недоплаченной пошлины и платится сверх самой пошлины. Указывайте цену, которую вы действительно платите.
Кадастр также взимает за каждую сделку небольшой сбор оборотного фонда (döner sermaye). В 2026 году в Стамбуле это несколько тысяч лир, и обычно его платит покупатель.
НДС на новостройки
НДС (KDV) взимается только при первой продаже нового здания, то есть обычно при покупке у застройщика. При перепродаже между частными владельцами НДС не платится.
Для жилья с разрешением на строительство, выданным 1 апреля 2022 года или позже, ставка больше не зависит от расположения или стоимости земли:
| Чистая площадь | Ставка НДС |
|---|---|
| До 150 м² | 10% |
| Свыше 150 м² | 10% на первые 150 м², 20% на остальную площадь |
| Коммерческие помещения | 20% |
На объекты с более ранними разрешениями распространяются прежние правила: многие небольшие квартиры облагались по ставке 1%, а ставка для элитного жилья в городах-метрополиях зависела от стоимости квадратного метра земли. Застройщик называет цены с НДС, но уточните, по какой ставке облагается ваша квартира: от этого итоговая сумма может измениться на несколько процентных пунктов.
Освобождение от НДС для иностранных покупателей
Нерезидент, который покупает жильё или коммерческое помещение из первых рук, может быть освобождён от НДС по статье 13/i Закона об НДС, если:
- оплата производится в иностранной валюте, переведённой в Турцию из-за рубежа, причём не менее 50% суммы поступает до выставления счёта, а остаток в течение года;
- вы не являетесь налоговым резидентом Турции (не находитесь в Турции более шести месяцев подряд в течение календарного года); и
- вы не продаёте объект в течение трёх лет. До 1 мая 2022 года этот срок составлял один год.
Если объект продан раньше, неуплаченный НДС вместе с пенями нужно заплатить до переоформления тапу. Если условия не были выполнены, застройщик и покупатель несут солидарную ответственность, поэтому документы (банковские подтверждения каждого перевода из-за рубежа) очень важны.
О том, кто имеет право на льготу, как платить и какие шаги нужно пройти, читайте в нашем руководстве по освобождению от НДС. Чтобы сравнить расходы с НДС и без него, воспользуйтесь нашим калькулятором расходов на оформление сделки.
Другие расходы при покупке
- Отчёт об оценке. Для обычной покупки иностранцем он больше не нужен: требование отменили в 2024 году. Он остаётся частью покупки для получения гражданства, и в этом случае его заказывают через собственную систему кадастра. См. наше руководство по отчёту об оценке.
- Обязательное страхование от землетрясений (DASK). Требуется для любого жилья и проверяется при переоформлении тапу. С 5 сентября 2026 года полис продавца прекращает действие в день продажи, поэтому покупателю нужен полис на своё имя до переоформления. Стоимость зависит от площади, типа конструкции и сейсмической зоны; для типичной бетонной квартиры площадью 100 м² в Стамбуле это несколько тысяч лир в год.
- Безопасный платёж. С 1 декабря 2026 года оплата по каждой сделке наличными или банковским переводом проходит через Систему безопасных платежей кадастра: деньги хранятся на заблокированном счёте и поступают продавцу после регистрации права собственности. Комиссия системы удерживается из суммы, которую получает продавец.
- Нотариус и перевод. Если вы не говорите по-турецки, в кадастре нужен присяжный переводчик, а если за вас подписывает кто-то другой, нужна нотариальная доверенность. Нотариально заверенный предварительный договор купли-продажи не облагается гербовым сбором.
- Комиссия агентства. Это не налог, но реальный расход. Согласуйте её письменно до начала просмотров.
Во время владения
Ежегодный налог на недвижимость
Каждый владелец платит муниципалитету ежегодный налог на недвижимость (emlak vergisi). Он начисляется на налоговую стоимость объекта, которая обычно намного ниже его рыночной цены. Стамбул имеет статус города-метрополии, поэтому ставки здесь вдвое выше общих по стране:
| Тип объекта | Ставка в Стамбуле |
|---|---|
| Жильё | 0,2% |
| Коммерческое или иное здание | 0,4% |
| Участок под застройку | 0,6% |
| Сельскохозяйственная земля | 0,2% |
Налог платится двумя равными частями: до конца мая и до конца ноября. Оплатить его можно онлайн или в муниципалитете. Владельцы единственного жилья площадью до 200 м², которые являются пенсионерами, людьми с инвалидностью или не имеют дохода, могут подать заявление на освобождение.
Что изменилось в 2026 году. Налоговая стоимость пересматривается раз в несколько лет, и 2026 год стал годом пересмотра. Новая стоимость земли многократно увеличила бы налог для некоторых объектов, поэтому Закон № 7566 ограничил стоимость каждого объекта на 2026 год трёхкратной стоимостью 2025 года. С 2027 по 2029 год стоимость будет ежегодно расти на полный официальный коэффициент переоценки, так что налог будет расти вместе с инфляцией.
Налог на дорогостоящее жильё
Жильё с налоговой стоимостью выше 17 711 000 лир в 2026 году облагается также налогом на дорогостоящее жильё (değerli konut vergisi), который начисляется только на часть стоимости сверх этого порога:
| Налоговая стоимость в 2026 году | Ставка на часть сверх порога |
|---|---|
| 17 711 000–26 567 000 лир | 0,3% |
| 26 567 000–35 425 000 лир | 26 568 лир + 0,6% |
| Свыше 35 425 000 лир | 79 716 лир + 1% |
Владелец только одного жилья освобождён от этого налога. Поскольку в 2026 году налоговая стоимость выросла, порога теперь достигает больше квартир, чем раньше, и владельцам нескольких больших квартир стоит проверить их стоимость.
О других ежегодных платежах за жильё, от взноса на содержание здания до страхования от землетрясений, читайте в нашем руководстве о ежегодных расходах на владение недвижимостью.
При сдаче в аренду
Доход от сдачи жилья в Турции облагается налогом в Турции, независимо от того, живёте вы там или нет.
- Необлагаемая сумма. Первые 58 000 лир дохода от сдачи жилья, полученного в 2026 году, не облагаются налогом (за 2025 год было 47 000 лир). Льгота не действует для тех, у кого есть доход от предпринимательской деятельности, и для тех, чей общий доход превышает установленный предел. Её также теряют, если арендный доход задекларирован не полностью.
- Расходы. Можно вычесть фактические расходы или просто 15% арендной платы по методу фиксированных расходов. С 2025 года проценты по кредиту при сдаче жилья больше не вычитаются.
- Ставки. Оставшаяся сумма облагается вместе с другими вашими доходами в Турции по прогрессивной шкале:
| Налогооблагаемый доход в 2026 году | Налог |
|---|---|
| До 190 000 лир | 15% |
| 190 000–400 000 лир | 28 500 лир + 20% с суммы превышения |
| 400 000–1 000 000 лир | 70 500 лир + 27% с суммы превышения |
| 1 000 000–5 300 000 лир | 232 500 лир + 35% с суммы превышения |
| Свыше 5 300 000 лир | 1 737 500 лир + 40% с суммы превышения |
Декларация подаётся в марте следующего года, а налог платится двумя равными частями, в марте и в июле. Нерезиденты тоже подают декларацию, через налогового представителя или в налоговую инспекцию по месту нахождения объекта.
Если арендатор является компанией, она удерживает налог у источника, 20% от валовой арендной платы, и перечисляет его в налоговую инспекцию за вас. Договор аренды жилья с частным арендатором не облагается гербовым сбором; по коммерческим договорам платится 0,189% от общей суммы аренды за весь срок.
Чтобы рассчитать свою сумму, воспользуйтесь нашим калькулятором налога на доход от аренды. Там также объясняются вычеты, порядок декларирования и последствия, если арендный доход не задекларирован.
О правилах долгосрочной аренды и о разрешении, которое нужно для краткосрочной, читайте в нашем руководстве о сдаче недвижимости в аренду в Турции.
При продаже
Налог на прирост капитала и правило пяти лет
Самое полезное правило для инвесторов: недвижимость, проданная более чем через пять лет после покупки, не облагается налогом на прирост капитала. Унаследованная и полученная в дар недвижимость вообще не подпадает под этот налог.
Если вы продаёте объект в течение пяти лет, прибыль облагается налогом. Она рассчитывается как цена продажи минус сумма, которую вы заплатили, при этом:
- стоимость покупки индексируется на инфляцию (по индексу цен производителей, Yİ-ÜFE), если с момента покупки цены выросли на 10% или более;
- расходы на покупку, например пошлина за регистрацию тапу, прибавляются к стоимости; и
- первые 150 000 лир прибыли в 2026 году не облагаются налогом.
Остаток облагается по тем же ставкам 15–40%, что и доход от аренды, и декларируется в марте следующего года. Чтобы узнать, какой налог придётся заплатить именно вам, воспользуйтесь нашим калькулятором налога на прирост капитала: введите даты и цены в лирах, долларах или евро.
Сроки владения, которые влияют на продажу
Значение могут иметь ещё два срока. Если вы купили объект с освобождением от НДС, продажа в течение трёх лет возвращает обязанность уплатить НДС. Если вы купили его для получения гражданства Турции, объект нужно держать три года, и это отмечено в тапу. Подробнее в нашем руководстве по гражданству.
Наследование и дарение
Недвижимость, переходящая к наследникам, облагается налогом на наследование по ставке от 1% до 10% после вычета необлагаемой суммы 2 907 136 лир на каждого ребёнка или супруга в 2026 году (5 817 845 лир для супруга, который является единственным наследником). Дарение облагается по ставке от 10% до 30% сверх необлагаемой суммы всего в 66 935 лир, причём ставки уменьшаются вдвое, если родитель дарит ребёнку или один супруг другому.
Новое в 2025 и 2026 годах
- Закон № 7566 (декабрь 2025 года): ограничение налоговой стоимости на 2026 год, полная индексация на инфляцию с 2027 года, более высокий штраф за заниженную цену в тапу и отмена вычета процентов по кредиту при сдаче жилья.
- Закон № 7582 (июнь 2026 года): люди, которые становятся налоговыми резидентами Турции с 2026 года после трёх лет без турецкого резидентства, могут подать заявление на освобождение иностранных доходов от налога на 20 лет, со ставкой налога на наследование 1% в этот период. Доход от аренды и прибыль от продажи турецкой недвижимости по-прежнему облагаются налогом.
- Система безопасных платежей (с 1 декабря 2026 года): сумма сделки хранится на заблокированном счёте и перечисляется продавцу после регистрации права собственности.
- Без изменений остались ставка пошлины за регистрацию тапу, ставки НДС, освобождение от НДС для нерезидентов и правило пяти лет для налога на прирост капитала.
Пример расчёта
Возьмём иностранного покупателя, который приобрёл квартиру на вторичном рынке Стамбула за 12 000 000 лир и, как часто просят продавцы вторичного жилья, оплатил всю пошлину за регистрацию тапу:
| Расход | Сумма |
|---|---|
| Пошлина за регистрацию тапу, 4% | 480 000 лир |
| Сбор оборотного фонда | несколько тысяч лир |
| Страхование от землетрясений, первый год | несколько тысяч лир |
| Налоги и официальные расходы | около 490 000 лир, или 4,1% |
Если налоговая стоимость квартиры составляет 4 000 000 лир, ежегодный налог на недвижимость равен 0,2% от неё: 8000 лир в год. При продаже через пять лет налог на прирост капитала не взимается. Добавьте расходы на юриста, перевод и агентство, чтобы получить полную стоимость покупки.
Самые частые ошибки
- Указать в тапу заниженную цену. Раньше это было обычным делом; с 2026 года штраф равен всей недоплаченной пошлине.
- Считать, что продавец заплатит половину пошлины за регистрацию тапу. На вторичном рынке сначала договоритесь об этом письменно.
- Перевести деньги неправильным способом. Для освобождения от НДС нужна иностранная валюта, отправленная из-за рубежа, и документальное подтверждение каждого платежа.
- Продать слишком рано. В течение пяти лет платится налог на прирост капитала; в течение трёх лет можно лишиться освобождения от НДС или поставить под угрозу заявление на гражданство.
- Не декларировать арендный доход. Льгота пропадает, а за этим следуют доначисления и штрафы.
Источники
- Закон о сборах № 492 (пошлина за регистрацию тапу) (откроется внешний сайт)
- Закон об НДС № 3065, статья 13/i (откроется внешний сайт)
- Your Key Türkiye (Управление земельного кадастра, TKGM): частые вопросы о покупке недвижимости (откроется внешний сайт)
- Министерство торговли: дата запуска Системы безопасных платежей (откроется внешний сайт)
- Закон № 7566, Официальная газета от 19 декабря 2025 года (откроется внешний сайт)
- Управление доходов Турции (GİB): руководство по доходу от аренды за 2026 год (откроется внешний сайт)
- Управление доходов Турции (GİB): руководство по приросту капитала и прочим доходам за 2026 год (откроется внешний сайт)
- KPMG: опубликован Закон № 7566 (откроется внешний сайт)
- KPMG: необлагаемые суммы и шкала налога на наследование и дарение на 2026 год (откроется внешний сайт)
- EY: освобождение от налогов на 20 лет для новых резидентов (Закон № 7582) (откроется внешний сайт)
- DASK: тарифы и страховые взносы (откроется внешний сайт)
Это руководство носит общий информационный характер и не является налоговой или юридической консультацией. Суммы приведены на 2026 год и меняются каждый год. Прежде чем покупать или продавать, уточните свою ситуацию у турецкого налогового консультанта или юриста.
Часто задаваемые вопросы
Вопросы, которые иностранные покупатели чаще всего задают нам, сгруппированы по темам (всего 12).
Покупка
Сколько стоит пошлина за регистрацию тапу в Турции?
4% от цены, заявленной в кадастре. По закону она делится поровну: 2% платит покупатель и 2% продавец. Заявленная цена не может быть ниже налоговой стоимости объекта. На практике распределение фиксируется в договоре купли-продажи, и на вторичном рынке покупателя часто просят оплатить обе половины.
Платят ли иностранцы НДС при покупке новостройки?
При первой продаже нового жилья взимается НДС 10% (и 20% на площадь свыше 150 м²). Иностранный покупатель-нерезидент может быть освобождён от него, если оплата переведена в Турцию в иностранной валюте и объект не будет продан в течение трёх лет. При более ранней продаже неуплаченный НДС с пенями нужно погасить до переоформления.
Нужно ли платить НДС при покупке вторичного жилья?
Нет. НДС взимается только при первой передаче здания, обычно застройщиком. При перепродаже между частными лицами платится пошлина за регистрацию тапу, но не НДС.
Нужен ли иностранцу отчёт об оценке для покупки?
Для обычной покупки нет. Общее требование отменили в 2024 году. Оценка нужна только при покупке для получения гражданства, и в этом случае её заказывают через собственную систему кадастра. А вот справка о продаже валюты (DAB), которая подтверждает, что сумма была конвертирована в турецком банке, иностранному покупателю нужна.
Владение
Как рассчитывается ежегодный налог на недвижимость?
От налоговой стоимости объекта, а не от его рыночной цены. В Стамбуле ставка составляет 0,2% в год для жилья и 0,4% для коммерческих зданий. Налог платится двумя частями: до конца мая и до конца ноября.
Почему налог на недвижимость так вырос в 2026 году?
2026 год был годом общей переоценки: муниципалитеты установили новую стоимость квадратного метра земли. Чтобы сгладить скачок, Закон № 7566 ограничил стоимость каждого объекта на 2026 год трёхкратной стоимостью 2025 года. С 2027 по 2029 год стоимость будет ежегодно расти на полный коэффициент переоценки.
Что такое налог на дорогостоящее жильё?
Дополнительный ежегодный налог на жильё с налоговой стоимостью выше 17 711 000 лир в 2026 году. Он взимается только с части стоимости сверх этого порога, по ставке от 0,3% до 1%. Владелец единственного жилья от него освобождён.
Сдача в аренду
Нужно ли платить налог с аренды квартиры в Стамбуле?
Да, с дохода сверх годовой необлагаемой суммы. Для арендного дохода за 2026 год первые 58 000 лир от сдачи жилья не облагаются, а остаток после вычета расходов облагается по ставке от 15% до 40%. Декларацию подают в марте следующего года. Нерезиденты тоже подают её, через налогового представителя или в налоговую инспекцию по месту нахождения объекта.
Платится ли гербовый сбор с договора аренды?
Договор о сдаче жилья в аренду частному лицу, которое в нём живёт, освобождён от сбора. Коммерческие договоры и договоры с компаниями облагаются гербовым сбором 0,189% от общей суммы аренды за весь срок договора.
Продажа
Нужно ли платить налог на прирост капитала при продаже?
Только если вы продаёте объект в течение пяти лет после покупки. После пяти полных лет прибыль налогом не облагается. В течение пяти лет прибыль после поправки на инфляцию и вычета годовой необлагаемой суммы 150 000 лир (на 2026 год) облагается по ставке от 15% до 40%.
Можно ли продать недвижимость, купленную с освобождением от НДС или для гражданства?
Да, после окончания срока владения: три года при освобождении от НДС и три года при покупке для гражданства (в этом случае срок также отмечен в тапу). Ранняя продажа в первом случае лишает вас льготы по НДС, а во втором ставит под угрозу заявление на гражданство.
Есть ли в Турции налог на наследование недвижимости?
Да, по ставке от 1% до 10% после вычета необлагаемой суммы 2 907 136 лир на каждого ребёнка или супруга в 2026 году (5 817 845 лир для супруга, который является единственным наследником). Дарение облагается по ставке от 10% до 30% сверх гораздо меньшей необлагаемой суммы.
