Купить жильё в Стамбуле иностранцу проще, чем ожидают многие. Быть резидентом Турции для этого не нужно, покупать могут граждане большинства стран, а покупка вторичного жилья может пройти путь от решения до тапу (свидетельства о праве собственности) за одну-две недели. Важно лишь знать, в каком порядке идут шаги и какие документы нужны на каждом из них.
В этом руководстве шаги описаны именно в таком порядке: для вторичного жилья и для покупки новостройки или жилья на этапе строительства у застройщика. Оно учитывает правила, действующие в октябре 2026 года, а также Систему безопасных платежей, которая станет обязательной 1 декабря 2026 года.
Коротко о главном
| Вопрос | Ответ на 2026 год |
|---|---|
| Кто может купить | Граждане 183 стран из официального списка |
| Что нужно | Паспорт, бесплатный турецкий налоговый номер, фотография, страховка от землетрясений |
| Как платить | Обмен валюты в турецком банке; с 1 декабря 2026 года через Систему безопасных платежей |
| Отчёт об оценке | Только при покупке ради гражданства |
| Срок для вторичного жилья | Обычно 1–2 недели до тапу |
| Сдача строящегося жилья | Не позднее 48 месяцев с даты договора |
| Расходы сверх цены | См. наше руководство по налогам на недвижимость |
Перед началом
Можете ли вы купить?
Турция разрешает покупать недвижимость гражданам стран из официального списка, и в нём 183 страны. Граждане нескольких стран не могут покупать недвижимость или нуждаются в специальном разрешении. Сам список не публикуется, поэтому, если вы не уверены, Управление земельного кадастра (TKGM) подтвердит право покупки для вашей страны до того, как вы что-либо подпишете. Если у вас два гражданства, учитывается то, для которого действуют более строгие ограничения, если только одно из них не турецкое.
Есть ещё два ограничения, но для квартиры они редко имеют значение: всем иностранцам вместе может принадлежать не более 10% частных земель района, и никто не может владеть более чем 30 гектарами. Военные зоны и особые зоны безопасности закрыты для иностранных покупателей. Теперь они отмечены в кадастровом реестре, поэтому кадастр сам проверяет это при переоформлении, и ждать отдельного разрешения не нужно.
Решите, что вы покупаете
Вторичное жильё уже построено, его можно посмотреть и сразу в нём жить, а переоформление занимает несколько дней. Новостройка от застройщика может быть уже готова или ещё строиться; покупка на этапе строительства обычно означает более низкую цену и рассрочку в обмен на ожидание сдачи. Большая часть центрального Стамбула (Нишанташи, Этилер, берега Босфора) относится к вторичному рынку, а новые проекты сосредоточены в растущих районах. На нашей карте все проекты собраны в одном месте.
Покупка вторичного жилья, шаг за шагом
- Выберите объект и проверьте его. Посмотрите запись о праве собственности на наличие ипотеки, арестов и других отметок и выясните, есть ли у здания разрешение на ввод в эксплуатацию (iskan), не признано ли оно сейсмически опасным (riskli yapı, это отмечается в тапу) и оплачены ли ежегодный налог на недвижимость (emlak vergisi) и взносы на содержание здания. Работайте только с риелтором, у которого есть официальная лицензия (yetki belgesi). О проверках сейсмической безопасности, от даты разрешения на строительство до сейсмической опасности грунта, читайте в нашем руководстве о сейсмической безопасности.
- Получите налоговый номер. Его бесплатно выдаёт онлайн Управление доходов (Gelir İdaresi Başkanlığı) за несколько минут по паспорту. Он понадобится на каждом следующем шаге.
- Согласуйте цену и условия. Зафиксируйте письменно цену, что в неё входит, кто какие сборы платит и дату переоформления. Цена должна быть указана в турецких лирах; исключение составляют покупатели-нерезиденты и иностранцы, проживающие в Турции: для них допускается цена в иностранной валюте.
- Обменяйте деньги в турецком банке. Каждому иностранному покупателю (физическому лицу) нужна справка о продаже валюты (döviz alım belgesi), подтверждающая, что сумма поступила в Турцию и была продана турецкому банку. Банк направляет её в кадастр в электронном виде; подать её на бумаге нельзя.
- Оформите страховку от землетрясений на своё имя. С 5 сентября 2026 года полис продавца прекращает действие в день продажи, поэтому покупателю до переоформления нужна собственная обязательная страховка от землетрясений (DASK).
- Подайте заявление в кадастр. Это можно сделать в любом отделении кадастра, а если у вас уже есть идентификационный номер иностранца, то и онлайн через Web Tapu или по телефону Alo 181. Кадастр проверяет документы и сообщает по SMS, если чего-то не хватает, затем присылает сумму сборов для оплаты онлайн или в банке и время приёма.
- Оплатите через Систему безопасных платежей. С 1 декабря 2026 года деньги поступают на заблокированный счёт и перечисляются продавцу только после регистрации сделки.
- Подпишите. Покупатель и продавец (или их представители) подписывают документы перед сотрудником кадастра, а если вы не говорите по-турецки, то в присутствии присяжного переводчика. Тапу выдаётся в тот же день.
Когда документы готовы, сама процедура в кадастре занимает пару часов. Большая часть одной-двух недель, которые уходят на покупку вторичного жилья, тратится на проверки, налоговый номер, банк и страховку.
Покупка у застройщика или на этапе строительства
Договор, который вас защищает
На жильё, которое продаётся до завершения строительства, распространяются турецкие правила о продаже жилья с предоплатой, и они строго регулируют форму сделки. Продажа должна быть оформлена либо нотариально заверенным предварительным договором купли-продажи (satış vaadi sözleşmesi), либо регистрацией квартиры на ваше имя в кадастре. Договор в любой другой форме недействителен. Собственный договор купли-продажи застройщика сам по себе почти не защищает вас.
По тем же правилам:
- застройщик должен получить разрешение на строительство до начала продаж и выдать вам информационную форму не менее чем за день до подписания;
- вы можете отказаться от договора в течение 14 дней без объяснения причин и без штрафа;
- вы можете расторгнуть договор в течение 24 месяцев, выплатив компенсацию не более 2–8% цены в зависимости от срока, или ничего не платить, если виноват застройщик;
- срок передачи не может превышать 48 месяцев с даты договора;
- у проектов на 30 и более квартир должна быть гарантия завершения строительства, например страховка или банковская гарантия.
Рассрочка и право собственности
Застройщики обычно просят депозит за бронирование, первоначальный взнос при подписании и платежи в рассрочку до сдачи. Проводите каждый платёж через банк, чтобы его можно было отследить.
Вид права собственности зависит от стадии строительства. Право на будущую квартиру (kat irtifakı) регистрируется, пока у здания нет разрешения на ввод в эксплуатацию; право собственности на квартиру (kat mülkiyeti), то есть полное право собственности, оформляется после того, как муниципалитет выдаст разрешение. Уточните, какое из них вы получите и когда. Без разрешения коммунальные услуги могут оставаться на строительных тарифах, а переоформление в полную собственность откладывается.
При первой продаже новостройки уплачивается НДС (KDV), а покупатели-нерезиденты могут быть от него освобождены. См. наше руководство по освобождению от НДС. Ставки приведены в нашем руководстве по налогам на недвижимость, а наш калькулятор расходов на оформление сделки суммирует все расходы на вашу покупку.
Система безопасных платежей
С 1 декабря 2026 года любая часть цены недвижимости, которая оплачивается наличными или банковским переводом, должна проходить через Систему безопасных платежей (Güvenli Ödeme Sistemi). Покупатель вносит деньги на заблокированный счёт в банке-партнёре; продавец получает их только после того, как кадастр зарегистрирует сделку, а если сделка срывается, деньги возвращаются покупателю. Если часть цены оплачивается кредитом, через систему проходит только остальная сумма. Комиссия системы удерживается из суммы, которую получает продавец.
Для покупателя это устраняет извечный риск сделки с недвижимостью: заплатить до того, как право собственности перейдёт к вам. Правило опубликовали в апреле 2026 года, а его вступление в силу перенесли с 1 июля на 1 октября, а затем на 1 декабря 2026 года, чтобы банки успели подключиться к системе.
Покупка из-за рубежа
Чтобы купить недвижимость, не обязательно находиться в Турции. По доверенности человек, которому вы доверяете, обычно ваш юрист, может подписать документы за вас. Её можно оформить в турецком консульстве или у нотариуса в вашей стране; во втором случае нужны ваша фотография, заверенная печатью нотариуса, апостиль (или консульская легализация для стран, не участвующих в Гаагской конвенции) и заверенный перевод на турецкий язык. Составьте доверенность конкретно под ту покупку, которую планируете. О форме и тексте доверенности рассказывает наше руководство по доверенности.
После покупки
- Задекларируйте недвижимость для налога на недвижимость в муниципалитете до 31 декабря года покупки (или в течение трёх месяцев, если покупка пришлась на последний квартал). Налог начисляется со следующего года.
- Каждый год продлевайте страховку от землетрясений; она также нужна, чтобы открыть счета за коммунальные услуги.
- Откройте счета за электричество, воду и газ на своё имя, предъявив тапу и страховой полис.
- Вид на жительство. Жильё стоимостью не менее 200 000 долларов США на момент покупки, в котором вы живёте и которое не сдаёте в аренду, может стать основанием для заявления на краткосрочный вид на жительство (ВНЖ). С 2022 года некоторые кварталы Стамбула были закрыты для новых заявлений; по имеющимся сведениям, в июне 2026 года это ограничение сняли, но перед подачей заявления проверьте, как обстоят дела сейчас.
- Гражданство. Инвестиция от 400 000 долларов США может дать гражданство Турции вам и вашей семье. См. Гражданство Турции за инвестиции в недвижимость.
Сколько это стоит
Цена объекта ещё не вся сумма расходов. Пошлина за регистрацию тапу составляет 4% и по закону делится между покупателем и продавцом; на новостройки начисляется НДС; кроме того, есть небольшие официальные расходы, например плата за услуги кадастра и страховка от землетрясений. Общая комиссия риелтора ограничена 4% от цены, обычно это 2% плюс НДС с каждой стороны, и причитается только после регистрации сделки. Все цифры приведены в нашем руководстве по налогам на недвижимость.
Типичные сроки
| Этап | Вторичное жильё | Жильё на этапе строительства |
|---|---|---|
| Проверки и налоговый номер | Несколько дней | Несколько дней |
| Договор | Письменное соглашение | Нотариально заверенный предварительный договор, в ту же неделю |
| Оплата | Через Систему безопасных платежей при переоформлении | Депозит, первоначальный взнос, рассрочка |
| Тапу | 1–2 недели с момента решения | При сдаче или позже, до 48 месяцев |
Самые частые ошибки
- Подписать договор застройщика без нотариального заверения. При покупке на этапе строительства действительна только нотариально заверенная или зарегистрированная в кадастре сделка.
- Заплатить до того, как право собственности защищено. С декабря 2026 года такую защиту даёт Система безопасных платежей, так что пользуйтесь ею.
- Пропустить проверку права собственности при покупке вторичного жилья: ипотека, аресты, разрешение на ввод в эксплуатацию и отметка о сейсмической опасности.
- Переводить деньги неофициально. Для справки о продаже валюты нужен банковский перевод, который видит кадастр.
- Занижать цену в тапу. Это незаконно, и с 2026 года штраф равен всей недоплаченной пошлине.
Источники
- Your Key Türkiye (Управление земельного кадастра, TKGM): покупка недвижимости иностранными физическими лицами (откроется внешний сайт)
- Your Key Türkiye: часто задаваемые вопросы (откроется внешний сайт)
- Управление земельного кадастра (TKGM): справка о продаже валюты для иностранных покупателей (откроется внешний сайт)
- Министерство торговли: дата запуска Системы безопасных платежей (откроется внешний сайт)
- Министерство торговли: памятка для потребителей о продаже жилья с предоплатой (откроется внешний сайт)
- Положение о торговле недвижимостью (Официальная газета, 5 июня 2018 года) (откроется внешний сайт)
- DASK: часто задаваемые вопросы (откроется внешний сайт)
- Управление миграционной службы Турции: документы для получения ВНЖ (откроется внешний сайт)
Это руководство носит общий информационный характер и не является юридической консультацией. Правила меняются и применяются в каждом случае индивидуально. Прежде чем подписывать документы или переводить деньги, проверьте свою покупку у лицензированного турецкого юриста.
Часто задаваемые вопросы
Вопросы, которые иностранные покупатели чаще всего задают нам, сгруппированы по темам (всего 19).
Перед покупкой
Могут ли иностранцы купить недвижимость в Турции?
Да. Граждане 183 стран могут покупать в Турции жильё, коммерческие помещения и землю. Для граждан нескольких стран покупка закрыта или требует специального разрешения. Сам список не публикуется, поэтому право покупки для вашей страны подтверждает кадастр ещё до того, как вы возьмёте на себя обязательства.
Есть ли места, где иностранцам нельзя покупать недвижимость?
Военные зоны и особые зоны безопасности закрыты, и теперь они отмечены прямо в кадастровом реестре, поэтому кадастр проверяет их в ходе обычного переоформления. Кроме того, всем иностранцам вместе может принадлежать не более 10% частных земель района, а каждому из них не более 30 гектаров. Для квартиры в Стамбуле эти ограничения почти никогда не имеют значения.
Нужны ли турецкий налоговый номер и банковский счёт?
Налоговый номер нужен. Он бесплатный, его выдают онлайн за несколько минут по паспорту. Счёт в турецком банке по закону не обязателен, но на практике он нужен, чтобы обменять деньги на покупку, а с 1 декабря 2026 года и чтобы заплатить через Систему безопасных платежей.
Нужен ли юрист?
По закону он не обязателен, но иностранному покупателю мы настоятельно советуем его привлечь, особенно для договоров о покупке на этапе строительства, для проверки права собственности и градостроительного статуса вторичного жилья и при покупке по доверенности.
Платят ли иностранцы те же цены и налоги, что и турецкие покупатели?
Да. Налоги на покупку и владение недвижимостью для иностранцев и граждан Турции одинаковы, а иностранный покупатель-нерезидент может даже быть освобождён от НДС при покупке новостройки. Цену устанавливает продавец; если покупаете у застройщика, попросите официальный прайс-лист.
Получает ли иностранец недвижимость в Турции в полную собственность?
Да. Иностранный покупатель получает тапу на своё имя, то есть полное право собственности с теми же правами, что и у турецкого владельца: жить в объекте, сдавать его в аренду, продать или оставить наследникам.
Обязан ли я строить на купленном участке?
Да. Иностранец, купивший незастроенный участок, должен в течение двух лет представить проект застройки в профильное министерство; в противном случае участок может быть продан в принудительном порядке. На квартиру или дом это не распространяется.
Оформление покупки
Сколько времени занимает получение тапу?
Для вторичного жилья обычно одна-две недели от решения о покупке до тапу, и большая часть этого времени уходит на сбор документов; сама процедура в кадастре занимает пару часов. При покупке на этапе строительства переоформление следует за передачей квартиры и получением разрешения на ввод в эксплуатацию, а до этого могут пройти годы.
Что такое Система безопасных платежей?
С 1 декабря 2026 года, если цена недвижимости оплачивается наличными или банковским переводом, деньги должны поступить на заблокированный счёт через Систему безопасных платежей кадастра. Продавец получает их только после регистрации сделки, а если сделка не зарегистрирована, они возвращаются вам.
Нужен ли присяжный переводчик в кадастре?
Да, если вы не говорите по-турецки. Когда вы подписываете документы в кадастре, должен присутствовать переводчик, уполномоченный судом.
Можно ли купить недвижимость, не приезжая в Турцию?
Да, по доверенности, оформленной в турецком консульстве или у нотариуса в вашей стране с апостилем и вашей фотографией на документе. Тогда ваш представитель, чаще всего ваш юрист, подписывает документы в кадастре вместо вас.
Покупка на этапе строительства
Что защищает меня при покупке на этапе строительства?
Продажа должна быть оформлена нотариально заверенным предварительным договором купли-продажи или зарегистрирована в кадастре; любая другая форма недействительна. Вы можете отказаться от договора в течение 14 дней без объяснения причин, срок передачи не может превышать 48 месяцев, а у проектов на 30 и более квартир должна быть гарантия завершения строительства.
Чем право на будущую квартиру (kat irtifakı) отличается от права собственности на квартиру (kat mülkiyeti)?
Право на будущую квартиру оформляется на объект в здании, у которого ещё нет разрешения на ввод в эксплуатацию (iskan). Право собственности на квартиру является полным правом собственности и оформляется после получения разрешения. Уточните, какое из них вы получите и когда.
Возвращается ли депозит за бронирование?
Зависит от того, что вы подписываете. Бронирование закрепляет квартиру за вами на короткое время, но при покупке на этапе строительства сделку делает действительной только нотариально заверенный предварительный договор купли-продажи или регистрация в кадастре, и с момента заключения такого договора у вас есть 14 дней, чтобы отказаться от него без штрафа. Прежде чем вносить депозит, договоритесь письменно, в каких случаях его возвращают.
Можно ли расторгнуть договор на этапе строительства позже?
В течение 24 месяцев с даты договора вы можете расторгнуть его без объяснения причин, выплатив компенсацию не более 2–8% цены в зависимости от срока, а также возместив уже уплаченные налоги и сборы. Если виноват застройщик, компенсация не выплачивается.
Что, если застройщик задерживает сдачу?
Срок передачи не может превышать 48 месяцев с даты договора, а у проектов на 30 и более квартир должна быть гарантия завершения строительства. Если застройщик не выполняет обязательства, вы можете расторгнуть договор без выплаты компенсации. Перед подписанием прочитайте, что сказано в вашем договоре о просрочке сдачи.
После покупки
Даёт ли покупка жилья вид на жительство?
Жильё стоимостью не менее 200 000 долларов США, в котором вы живёте и которое не сдаёте в аренду, может стать основанием для заявления на краткосрочный ВНЖ. Для гражданства нужна более крупная инвестиция: 400 000 долларов США. Подробнее в нашем руководстве по гражданству.
Что нужно сделать после покупки?
До 31 декабря года покупки задекларировать недвижимость в муниципалитете для налога на недвижимость, каждый год продлевать страховку от землетрясений и открыть на своё имя счета за электричество, воду и газ, предъявив тапу и страховой полис.
Что будет с моей недвижимостью в Турции после моей смерти?
Недвижимость в Турции наследуется по турецкому наследственному праву, независимо от вашего гражданства. Если есть дети, супруг получает четверть, а остальное делят между собой дети. Налог на наследование взимается сверх установленных необлагаемых сумм. Подробнее в нашем руководстве по налогам на недвижимость.
