Гражданство Турции за инвестиции в недвижимость: руководство на 2026 год

Это законный путь, предусмотренный Законом о гражданстве Турции (№ 5901, статья 12) и регламентом по его применению. Он позволяет иностранцу подать заявление на гражданство после покупки недвижимости стоимостью не менее 400 000 долларов США с обязательством не продавать её три года. Решение принимает президент Турции после подтверждения инвестиции и завершения проверок безопасности.

400 000 долларов США или эквивалент в другой иностранной валюте либо в турецких лирах. Этот порог действует с 13 июня 2022 года, когда его повысили с 250 000 долларов США. Закладывайте в бюджет расходы на покупку сверх этой суммы: пошлины, комиссии и налоги в 400 000 не засчитываются.

Да. По состоянию на ноябрь 2026 года вариант с покупкой недвижимости действует, заявления принимаются и рассматриваются. С 2017 года правила несколько раз ужесточались, поэтому, прежде чем вкладывать деньги, всегда уточняйте актуальные требования у лицензированного юриста.

Нет. Инвестиция даёт право подать заявление. Гражданство предоставляется решением президента после того, как Управление земельного кадастра (TKGM) подтвердит инвестицию, а власти завершат проверку биографии и безопасности. Если у вас нет проблем с законом и покупка оформлена правильно, одобрение обычно проходит без сложностей.

Большинство иностранных граждан в возрасте от 18 лет. Для граждан нескольких стран покупка недвижимости ограничена (например, граждане Сирии не могут приобретать недвижимость в Турции), а тем, кого считают угрозой национальной безопасности или общественному порядку, откажут.

Нет. Минимального срока пребывания нет ни до одобрения, ни после него, как нет и языкового теста или экзамена на гражданство. Однако приехать в Турцию на несколько дней всё же нужно, чтобы сдать биометрию и подписать документы.

Да. По турецкому законодательству отказываться от нынешнего гражданства не нужно. Проверьте правила своей страны: некоторые государства ограничивают двойное гражданство.

Кроме недвижимости (400 000 долларов США), регламент предусматривает инвестиции в основной капитал на 500 000 долларов США, банковский депозит на 500 000 долларов США, государственные долговые ценные бумаги на 500 000 долларов США, паи фондов недвижимости или венчурных инвестиционных фондов на 500 000 долларов США, взносы в частную пенсионную систему на 500 000 долларов США или создание не менее 50 рабочих мест. Большинство семей выбирают недвижимость: у неё самый низкий порог, и вложение остаётся материальным активом.

Жилая или коммерческая недвижимость, зарегистрированная как самостоятельный объект по Закону о праве собственности на квартиры (Kat Mülkiyeti Kanunu), или объект с разрешением на строительство (то есть объект на этапе строительства, оформленный как право на будущую квартиру, kat irtifakı). Квартиры, виллы, магазины и офисы подходят, если соответствуют правилам оценки и оплаты.

Нет. С 12 декабря 2023 года незастроенные участки и сельскохозяйственные земли для гражданства не принимаются. Это должен быть построенный объект или объект в проекте с разрешением на строительство.

Да. Можно купить два объекта или больше, если на каждом стоит отметка о запрете продажи на три года, а их общая подтверждённая стоимость достигает порога. Каждый объект должен сам по себе пройти проверку оценки, тапу (свидетельства о праве собственности) и платежей.

Да, по нотариально заверенному предварительному договору купли-продажи (satış vaadi sözleşmesi), который вносится в тапу и на три года ограничивает переуступку или расторжение. Полная цена оплачивается сразу, объект должен быть чётко определён в проекте, и на один объект принимается только один договор. Надёжность застройщика и разрешения проекта здесь важнее, чем где-либо ещё.

Как правило, нет. Недвижимость, принадлежащая иностранцу или компании под иностранным контролем, а также недвижимость, которую такие владельцы передали гражданам Турции за последние три года, при расчёте для гражданства не учитывается. Объект, который уже был использован для получения гражданства другим человеком, повторно засчитать тоже нельзя. Ваш юрист проверяет всю историю собственности до подписания.

Нет. Покупка у собственного супруга или детей не засчитывается, как и недвижимость, оформленная на компанию, в которой у вас или членов вашей семьи есть доли. Не подходит и недвижимость, которой вы владели до начала процедуры или которую получили по наследству. Покупка для гражданства должна быть новым приобретением на ваше имя.

Для супругов достаточно одной инвестиции, поэтому паре не нужны два объекта. Если заявители не родственники (например, деловые партнёры), каждому из них понадобится доля с подтверждённой стоимостью не менее 400 000 долларов США.

Да. Военные зоны и зоны безопасности закрыты для иностранных покупателей. Кроме того, иностранцам в совокупности может принадлежать не более 10% частных земель района, а личный лимит по всей стране составляет 30 гектаров. Центральные районы Стамбула, где инвестирует большинство покупателей ради гражданства, как правило, открыты.

Справкой об определении стоимости (Tutar Tespit Belgesi), которая выдаётся через систему оценки Управления земельного кадастра (TKGM). С 9 декабря 2024 года эта справка заменила прежнюю практику отчётов об оценке. В основе справки лежит отчёт лицензированной оценочной компании, которой с 28 сентября 2026 года может быть любая компания с лицензией Совета по рынкам капитала, а использовать справку можно в течение двенадцати месяцев.

Четыре суммы проверяются независимо друг от друга: подтверждённая стоимость в справке об определении стоимости, цена продажи, указанная в тапу, сумма в справке о продаже валюты (DAB) и банковские переводы продавцу. Если хотя бы одна из них не дотягивает, более высокая сумма в другом документе положение не исправит.

Нет. НДС, пошлина за регистрацию тапу, комиссии и другие расходы оплачиваются сверху и в сумму инвестиции не засчитываются. Каждая из четырёх сумм (подтверждённая стоимость, цена в тапу, справка о продаже валюты и переводы продавцу) должна сама по себе достигать 400 000 долларов США.

Переводы продавцу входят в доказательства инвестиции, поэтому их должен делать тот, кто покупает и подаёт заявление, со счёта на своё имя. Если используются деньги семьи, сначала переведите их на собственный счёт покупателя и платите продавцу оттуда. Перед любым переводом попросите юриста проверить, что вся цепочка платежей подтверждена документами.

Сам по себе этот объект не подойдёт, даже если вы договорились заплатить больше. Можно поторговаться, выбрать другой объект или добавить второй. Поэтому оценку нужно провести до перевода денег и подписания обязывающих договоров.

Döviz Alım Belgesi выдаётся, когда ваша иностранная валюта поступает в турецкий банк и продаётся за турецкие лиры. Справка подтверждает, что инвестиция пришла из-за рубежа в иностранной валюте. Без неё Управление земельного кадастра не подтвердит покупку для гражданства.

Нет. Оплата должна проходить через турецкую банковскую систему, документально подтверждёнными переводами покупателя на счёт продавца. Платежи наличными и криптовалютой в сумму инвестиции не засчитываются.

Сумма, необходимая для гражданства, должна быть полностью оплачена иностранной валютой, которую вы переводите в Турцию. Кредит турецкого банка не может покрыть никакую часть из 400 000 долларов США. Если объект в ипотеке позже будет продан принудительно, сертификат о соответствии инвестиции могут аннулировать.

Курс Центрального банка Турецкой Республики (TCMB), применимый к каждому документу. Оставьте запас сверх 400 000 долларов США, чтобы колебания курса и банковские комиссии не опустили ни одну из сумм ниже порога.

Механизм эскроу Управления земельного кадастра: деньги покупателя блокируются в уполномоченном банке и перечисляются продавцу только после завершения перехода права собственности. Система станет обязательной для сделок с недвижимостью с 1 декабря 2026 года. Она дополнительно защищает покупателей, но не отменяет требование о справке DAB.

Получить турецкий налоговый номер и открыть банковский счёт, выбрать объект и проверить его юридически, попросить владельца объекта подать заявление на справку об определении стоимости, перевести средства и получить DAB, переоформить тапу с отметкой на три года, получить в Управлении земельного кадастра сертификат о соответствии инвестиции, оформить вид на жительство (ВНЖ) инвестора, подать заявление на гражданство и после одобрения получить удостоверение личности и паспорт.

Обычно от 4 до 8 месяцев от начала покупки до паспорта, в зависимости от того, насколько безупречно подготовлено дело и сколько заявлений находится в работе. Покупка недвижимости и подтверждение инвестиции обычно занимают 3–6 недель; основное ожидание приходится на проверку безопасности.

Раньше он назывался сертификатом о соответствии (Uygunluk Belgesi), теперь переименован в Taşınmaz Yatırımı Tespit Belgesi (свидетельство об установлении инвестиции в недвижимость). Управление земельного кадастра выдаёт его, когда убедится, что покупка отвечает всем условиям для гражданства, и именно он открывает путь к ВНЖ и заявлению на гражданство.

Регламент требует, чтобы у заявителя был ВНЖ, выданный в связи с инвестицией. Это краткосрочный ВНЖ, который миграционная служба выдаёт на основании вашего сертификата о соответствии инвестиции. Его получают и основной заявитель, и супруг или супруга.

В феврале 2026 года миграционная служба Стамбула ввела ускоренную процедуру, которой можно воспользоваться по желанию: сдать биометрию, получить одобрение ВНЖ и подать документы на гражданство можно за один визит, что часто избавляет от второй поездки. По имеющимся данным, сбор за услугу составляет около 1000 долларов США для основного заявителя и 500 долларов США за каждого дополнительного. Саму проверку безопасности ускорить нельзя.

Министерство внутренних дел готовит дело после проверки архивов и безопасности, а гражданство предоставляется решением президента. После одобрения вас вносят в реестр населения, и вы можете получить турецкое удостоверение личности и паспорт.

Большинство шагов можно пройти по доверенности: налоговый номер, банковский счёт, переоформление тапу и подача документов. Но приехать в Турцию всё равно нужно, чтобы сдать биометрию и поставить некоторые подписи. Оформляйте ограниченную доверенность под конкретную цель, а не генеральную.

Ваш супруг или супруга и дети до 18 лет включаются в то же заявление без дополнительной инвестиции. Также можно включить совершеннолетних детей, которые находятся на иждивении из-за инвалидности.

По вашей инвестиции нельзя. Совершеннолетнему ребёнку нужна собственная инвестиция или другое основание, например обычная натурализация после нескольких лет проживания.

Нет. Родители, братья и сёстры не считаются иждивенцами в рамках этой программы. Им понадобится собственная инвестиция.

Да. По текущей практике и основной заявитель, и супруг или супруга лично сдают биометрию и предоставляют заверенные и переведённые справки о несудимости. Детям обычно не нужно приезжать для сдачи биометрии, хотя требования могут различаться в зависимости от отделения.

Они являются гражданами Турции по происхождению и регистрируются через турецкое консульство или отдел регистрации населения. Дополнительная инвестиция не нужна.

Обычно это действующие паспорта, биометрические фотографии, свидетельства о рождении, свидетельство о браке для супруга или супруги, справки о несудимости основного заявителя и супруга или супруги, а также документы на недвижимость и платежи (тапу, справка об определении стоимости, DAB, банковские квитанции, сертификат о соответствии инвестиции). Точный список для вашего случая подтвердит юрист.

Да. Документы о гражданском состоянии нужно апостилировать (или легализовать через консульство, если ваша страна не участвует в Гаагской конвенции об апостиле), перевести на турецкий язык у присяжного переводчика и заверить у нотариуса. Свежие документы помогают избежать отказов: многие отделения ожидают, что им не больше шести месяцев.

Часто достаточно одной поездки на несколько дней, особенно при ускоренной процедуре в Стамбуле. Некоторые семьи приезжают дважды: в первый раз, чтобы выбрать недвижимость, во второй для сдачи биометрии и подачи документов.

Языкового теста и официального собеседования на гражданство нет. Вы приходите на назначенные приёмы, чтобы сдать биометрию и подать документы.

В большинстве случаев заложите примерно 5–7% сверху: пошлина за регистрацию тапу (4% от заявленной цены; по закону её делят покупатель и продавец, по 2% каждый, но часто платит покупатель), справка об определении стоимости, услуги юриста, переводы и нотариус, сборы за ВНЖ и карту ВНЖ, обязательное страхование от землетрясений (DASK) и сборы за паспорт. На новостройки может добавиться НДС, если не применяется освобождение.

НДС (KDV) применяется при первой продаже новой недвижимости застройщиком и составляет от 1% до 20%. Иностранные покупатели-нерезиденты могут быть освобождены от него при первой продаже жилого или коммерческого объекта, если оплата поступает в иностранной валюте и выполнены другие условия. При нарушении условий освобождение отменяется и налог взыскивается с пенями, поэтому проверьте этот вопрос у юриста или бухгалтера.

Ежегодный муниципальный налог на недвижимость (emlak vergisi): от 0,1% до 0,6% от налоговой стоимости в зависимости от расположения и типа объекта. Кроме того, плата за обслуживание здания, страховка и коммунальные услуги. На очень дорогое жильё может также распространяться налог на дорогостоящее жильё (değerli konut vergisi).

Само по себе гражданство не делает вас налоговым резидентом. Налоговое резидентство зависит от того, находится ли ваше постоянное место жительства в Турции или проводите ли вы здесь более шести месяцев в календарном году. Если вы всё же переедете, Закон № 7582 (опубликован в Официальной газете 4 июня 2026 года) даёт новым резидентам, у которых не было налогового резидентства в Турции в предыдущие три года, 20-летнее освобождение от налога на доходы из иностранных источников и сниженную ставку налога на наследование 1% на период освобождения.

Да. Отметка запрещает продавать объект, но не пользоваться им и не сдавать его. Доход от аренды облагается налогом в Турции и должен быть задекларирован.

Отметку о запрете продажи можно снять, и вы вправе продать объект. Гражданство бессрочное и не теряется, если вы продаёте недвижимость после окончания обязательного срока владения. Если вы продаёте с прибылью в течение пяти лет после покупки, может взиматься налог на прирост капитала.

Он даёт безвизовый въезд, визу по прибытии или электронную визу (eVisa) более чем в 110 стран и территорий, включая Японию, Сингапур, Южную Корею и большую часть Латинской Америки. Для США, Великобритании, Канады и стран Шенгенской зоны виза по-прежнему нужна.

Турция входит в число стран-участниц договора для инвесторской визы США E-2, поэтому граждане Турции могут подать на неё заявление. E-2 является отдельной американской процедурой со своими требованиями к инвестициям и бизнесу.

Нет. Турция не является членом ЕС, поэтому турецкий паспорт не даёт права жить или работать в Евросоюзе.

Согласно Закону о военной службе № 7179, мужчины, получившие гражданство позже, считаются прошедшими службу, если служили в своей прежней стране или на момент получения гражданства Турции им было 22 года или больше. Сыновья, получившие гражданство в более молодом возрасте, могут стать военнообязанными в возрасте от 20 до 41 года; обычно доступны возможность откупиться от службы (bedelli askerlik) и особые условия для проживающих за рубежом. Перед подачей заявления уточните ситуацию своих сыновей у юриста.

Да. На этапе получения гражданства можно попросить зарегистрировать турецкое имя (или оставить своё), и удостоверение личности и паспорт будут выданы на это имя.

Чаще всего причины такие: вопросы безопасности или общественного порядка, расхождения между справкой об определении стоимости, ценой в тапу и платежами, неподходящий объект (например, ранее принадлежавший иностранцу), неполные или неправильно апостилированные документы и нераскрытые прежние проблемы в Турции.

Недвижимость остаётся вашей. Вы можете запросить причины отказа и вместе с юристом обжаловать решение в административном суде. Продажа по-прежнему ограничена отметкой на три года, поэтому лучше всего защищает тщательная юридическая проверка до покупки.

Сравнивайте цену с недавними продажами в том же здании и на той же улице, получайте справку об определении стоимости до оплаты и с осторожностью относитесь к ценам, указанным только в долларах без сопоставимых сделок. Объект, цена которого для покупателей ради гражданства сильно завышена относительно местного рынка, может быть трудно перепродать через три года.

От истории собственности, градостроительного статуса, долгов, разрешений на строительство и правил владения для иностранцев зависит, подойдёт ли покупка. Лицензированное агентство и независимый юрист, который работает на вас (а не на продавца), проверяют всё это до того, как будут переведены какие-либо деньги. В Property Istanbul мы координируем работу обоих, от подбора объектов до получения паспорта.