Коротко: ни один документ не доказывает, что здание в Стамбуле сейсмостойкое, но четыре проверки дадут вам большую часть нужных сведений. Узнайте, когда здание было спроектировано: действующие сейсмические нормы применяются с 1 января 2019 года. Убедитесь, что его строили под независимым строительным надзором, который обязателен в Стамбуле с 2001 года. Посмотрите, нет ли в кадастровом реестре отметки о сейсмически опасном здании, и выясните сейсмическую опасность грунта по этому адресу. Если ваше здание позже признают сейсмически опасным, у вас будет 15 дней на обжалование, а решение о перестройке собственники принимают простым большинством долей.
Коротко о главном
| Проверка | Что она показывает | Где смотреть |
|---|---|---|
| Дата проектирования | Какие сейсмические нормы применялись: 1998 года, 2007 года или 2018 года, действующие с 2019 года | Разрешение на строительство (yapı ruhsatı) в муниципалитете района |
| Строительный надзор | Контролировала ли строительство лицензированная компания | Разрешение на строительство и разрешение на ввод в эксплуатацию (iskan) |
| Отметка о сейсмической опасности | Признано ли здание официально сейсмически опасным | Запись в кадастровом реестре |
| Сейсмическая опасность грунта | Насколько сильными ожидаются колебания грунта по этому адресу | Карта сейсмической опасности AFAD |
| Инженерная экспертиза | Состояние бетона, арматуры и грунта | Компания с лицензией министерства, по заявлению собственника |
Нормы, по которым спроектировано здание
Турция несколько раз ужесточала сейсмические нормы. Для жилья, которое продаётся сегодня, важны редакции 1998, 2007 и 2018 годов. Действующий Турецкий регламент по сейсмостойкости зданий (Türkiye Bina Deprem Yönetmeliği) был опубликован 18 марта 2018 года, действует с 1 января 2019 года и заменил нормы 2007 года. Он также устанавливает правила оценки и усиления существующих зданий.
Какие нормы применялись, зависит от того, когда здание спроектировали и получили на него разрешение, поэтому узнавайте дату разрешения на строительство, а не год завершения строительства. Проект может быть завершён через много лет после выдачи разрешения.
Строительный надзор
После землетрясения 1999 года в Мраморноморском регионе Закон № 4708 сделал независимый строительный надзор обязательным. Он вступил в силу в 2001 году в 19 провинциях, в том числе в Стамбуле, а во всех 81 провинции с 2011 года. Лицензированная компания строительного надзора контролирует проект, бетон и арматуру в ходе строительства и подписывает заключение до выдачи разрешения на ввод в эксплуатацию. Здание в Стамбуле, получившее разрешение до 2001 года, строилось без этой системы. Это не значит, что оно небезопасно, но это повод запросить заключение инженера.
Грунт под зданием
На скальном основании и на мягком грунте одно и то же здание раскачивается по-разному. Карта сейсмической опасности Управления по чрезвычайным ситуациям и стихийным бедствиям (AFAD), введённая вместе с нормами 2018 года, показывает ожидаемое пиковое ускорение грунта для любой точки Турции. Это карта опасности, а не риска: она описывает грунт, а не здание. Если вы покупаете в новом проекте, попросите у застройщика отчёт об инженерно-геологических изысканиях (zemin etüdü), на котором основан проект здания.
Что показывают данные о наших проектах
Из 2103 стамбульских проектов на сайте Property Istanbul 81 описывается как часть городской реновации или обновления застройки: 18 из них приходятся на Кадыкёй, 9 на Фикиртепе, 7 на Картал и 6 на Кягытхане. Из этих 81 проекта 66 уже сданы, а 8 строятся. На трёх страницах проектов сказано, что здания стоят на сейсмоизоляторах: это заявление застройщика, поэтому попросите проектную документацию. Мы подсчитали в ноябре 2026 года страницы проектов, в описаниях которых упоминаются городская реновация, обновление или восстановление застройки. Все проекты собраны на карте и в списке проектов, у каждого застройщика видны другие его проекты, а на странице сравнения проектов здания можно сопоставить друг с другом.
Если ваше здание признают сейсмически опасным
Сейсмически опасным зданием (riskli yapı) считается здание, которое, по заключению компании с лицензией Министерства окружающей среды, урбанизации и изменения климата, может обрушиться или получить тяжёлые повреждения при землетрясении. По Закону № 6306 с изменениями, внесёнными в ноябре 2023 года:
- Чтобы заказать экспертизу, достаточно одного собственника. Голосование остальных собственников не нужно. Платит тот, кто заказывает экспертизу: официального тарифа нет, а расценки в 2026 году составляли примерно от 25 000 до 100 000 лир.
- Результат вносится в кадастровый реестр в течение 10 рабочих дней, и собственники могут обжаловать его в течение 15 дней.
- Собственники решают, что построить на месте здания, простым большинством долей, а не большинством самих собственников. До ноября 2023 года требовалось две трети долей.
- Несогласные собственники получают уведомление, и у них есть 15 дней, чтобы согласиться. В противном случае их доли продаются с аукциона другим собственникам по цене не ниже рыночной стоимости, которую устанавливает Управление городской реновации. Если никто из них не купит, государство может выкупить доли по этой стоимости.
- Здание нужно освободить и снести в установленный срок, не более 90 дней. После этого здание сносят власти за счёт собственников.
В Стамбуле кампания Yarısı Bizden («Половину берём на себя») предлагает собственникам, которые соответствуют её условиям, на каждое жильё 875 000 лир безвозмездной помощи, 875 000 лир в кредит и 125 000 лир на переезд. Правила распространяются на всех собственников, указанных в тапу. Если вы живёте за рубежом, доверенность позволит вашему юристу получать уведомления и действовать в течение этих 15 дней.
Перед покупкой, шаг за шагом
- Запросите разрешение на строительство и разрешение на ввод в эксплуатацию и запишите дату разрешения и название компании строительного надзора.
- Проверьте запись в кадастровом реестре на отметку о сейсмически опасном здании: см. наше руководство по тапу.
- Найдите адрес на карте сейсмической опасности AFAD.
- Если здание старое, спросите продавца, проводилась ли экспертиза. Покупатель не может заказать официальную экспертизу, пока ему не принадлежит доля; заключение частного инженера даёт информацию, но юридической силы не имеет.
- Застрахуйте жильё. Обязательное страхование от землетрясений (DASK) входит в ежегодные расходы на владение жильём.
Другие руководства
- Тапу в Турции: что в нём указано и как его проверить
- Покупка недвижимости в Турции: этапы покупки
- Ежегодные расходы на владение недвижимостью: налог на недвижимость, взносы на содержание здания и DASK
- Покупка по доверенности: как действовать из-за рубежа
Источники
- Официальная газета, 9 ноября 2023 года: Закон № 7471 о внесении изменений в Закон № 6306 (откроется внешний сайт): статьи 7, 9 и 10
- Lexpera: первоначальный текст Закона № 7471 (откроется внешний сайт)
- Союз коллегий адвокатов Турции: Закон № 7471 (откроется внешний сайт)
- Hukuki Haber: правило простого большинства и продажа долей несогласных собственников (откроется внешний сайт)
- Alomaliye: Турецкий регламент по сейсмостойкости зданий в Официальной газете от 18 марта 2018 года (откроется внешний сайт): статьи 1, 4 и 5
- Cumhuriyet: история сейсмических норм Турции (откроется внешний сайт)
- TRT Haber: строительный надзор по Закону № 4708 (откроется внешний сайт)
- Takvim: строительный надзор распространяется на все провинции с 2011 года (откроется внешний сайт)
- Habertürk: карта сейсмической опасности AFAD и проверка по адресу (откроется внешний сайт)
- Bloomberg HT: AFAD запускает проверку сейсмической опасности по новой карте (откроется внешний сайт)
- GZT, 8 октября 2026 года: кто может заказать экспертизу на сейсмическую опасность и сколько она стоит (откроется внешний сайт)
- Adagio Hukuk: один собственник может подать заявление самостоятельно (откроется внешний сайт)
- Takvim, 30 октября 2026 года: проверка зданий на сейсмическую опасность в Стамбуле, расценки и Yarısı Bizden (откроется внешний сайт)
- SerMimar, 31 октября 2026 года: обжалование, срок сноса и помощь в размере 1 875 000 лир (откроется внешний сайт)
- Timeturk: отметка о сейсмически опасном здании в записи кадастрового реестра (откроется внешний сайт)
Это руководство носит общий информационный характер и не является юридической или инженерной консультацией. Правила и суммы приведены по состоянию на ноябрь 2026 года.
Часто задаваемые вопросы
Вопросы, которые иностранные покупатели чаще всего задают нам, сгруппированы по темам (всего 6).
Основное
Сейсмостойко ли здание, построенное после 2019 года?
Если разрешение на строительство выдано в 2019 году или позже, здание спроектировано по действующим нормам, и это самая надёжная отправная точка. Но безопасность зависит ещё от грунта, качества строительства и надзора, поэтому проверьте все четыре фактора.
Как узнать, по каким сейсмическим нормам построено здание?
Узнайте в муниципалитете района дату разрешения на строительство. Сегодня значение имеют нормы 1998, 2007 и 2018 годов; нормы 2018 года применяются с 1 января 2019 года.
Проверка здания
Как проверить, не признано ли здание в Стамбуле сейсмически опасным?
Посмотрите, есть ли в записи кадастрового реестра отметка о сейсмически опасном здании по Закону № 6306. Если отметки нет, это значит лишь, что результаты официальной экспертизы не зарегистрированы, а не то, что здание безопасно.
Можно ли заказать сейсмическую экспертизу до покупки?
Официальную нельзя: заказать её может только собственник. Вы можете спросить продавца, проводилась ли она, или нанять инженера; его заключение даст вам информацию, но юридической силы не имеет.
Городская реновация
Что будет, если моё здание признают сейсмически опасным?
Отметка об этом вносится в кадастровый реестр, и в течение 15 дней вы можете обжаловать заключение. Затем собственники простым большинством долей утверждают план перестройки, а снести здание нужно не позднее чем через 90 дней.
Могут ли другие собственники заставить меня согласиться на условия перестройки?
Если согласны собственники, которым принадлежит больше половины долей, у вас есть 15 дней, чтобы согласиться. В противном случае вашу долю продадут с аукциона по цене не ниже рыночной стоимости, установленной государством.
