Коротко: да, иностранный владелец может сдавать жильё в Стамбуле в аренду, и для долгосрочного арендатора разрешение не нужно. Аренда регулируется Обязательственным кодексом Турции, который защищает арендатора: при продлении договора рост арендной платы ограничен, и нельзя расторгнуть договор только потому, что истёк его срок. Сдача жилья на срок не более 100 дней устроена совсем иначе. Для неё нужно разрешение Министерства культуры и туризма, а для разрешения нужно согласие всех собственников в вашем здании. В любом случае арендная плата облагается налогом в Турции и поступает через банк.
Коротко о главном
| Долгосрочный арендатор | Проживание не более 100 дней | |
|---|---|---|
| Разрешение | Не нужно | Министерства культуры и туризма, до первого гостя |
| Соседи | Не участвуют | Нотариально заверенное единогласное решение всех собственников в здании |
| Арендная плата | Рост ограничен при продлении | Устанавливается свободно |
| Расторжение | Только по основаниям, перечисленным в законе | Каждое проживание заканчивается в согласованную дату |
| Налог | Налог на доход от аренды, декларация ежегодно в марте | Обычно считается предпринимательской деятельностью, с НДС |
Сдача долгосрочному арендатору
Договор. Составьте его письменно, на турецком языке или на турецком и английском в две колонки. Укажите арендную плату, залог, срок (обычно один год), день оплаты и то, кто платит ежемесячный взнос на содержание здания (aidat); обычно его платит арендатор. Договор можно подписать и через e-Devlet, государственный портал; пока это необязательно.
Залог не может превышать арендную плату за три месяца. По закону денежный залог арендатор вносит на сберегательный счёт в банке, с которого его нельзя снять без вашего согласия.
Повышение арендной платы. При продлении договора рост ограничен средним изменением потребительских цен за 12 месяцев, которое Турецкий статистический институт (TÜİK) публикует каждый месяц. Временное ограничение в 25% для жилья перестало действовать в июле 2024 года. Через пять лет любая из сторон может попросить суд установить новую арендную плату с учётом цен на аренду похожего жилья.
Расторжение договора. Арендатор может съехать в конце срока, письменно предупредив об этом не позднее чем за 15 дней. Иначе договор продлевается ещё на год на тех же условиях. Расторгнуть его потому, что срок истёк, нельзя. Закон позволяет расторгнуть договор через суд или службу исполнительного производства, если:
- жильё нужно для проживания вам, вашему супругу, детям или родителям;
- зданию нужны капитальные работы, из-за которых жить в нём невозможно;
- арендатор после заселения письменно обещал съехать к определённой дате и не съехал;
- за один год аренды вам пришлось дважды направить арендатору обоснованные письменные предупреждения о просрочке арендной платы; или
- арендная плата не внесена через 30 дней после письменного уведомления.
После десяти лет продлений договор можно расторгнуть без объяснения причин, уведомив арендатора не позднее чем за три месяца до окончания года аренды. С сентября 2023 года большинство арендных споров, прежде чем попасть в суд, должны пройти через медиатора.
Оплата через банк. Каждый арендный платёж, независимо от суммы, должен проходить через банк или почту. За арендную плату наличными могут оштрафовать и арендодателя, и арендатора, а по банковским данным налоговая инспекция находит незадекларированную аренду.
Валюта. Если и вы, и ваш арендатор живёте в Турции, арендная плата устанавливается в турецких лирах. Исключения очень узкие, поэтому договаривайтесь в лирах, если только юрист не подтвердит, что исключение распространяется на вас.
Краткосрочная и посуточная аренда
С 1 января 2024 года сдача жилья на срок не более 100 дней за раз, с любой целью, регулируется Законом № 7464. Разрешение (izin belgesi) нужно получить до того, как вы договоритесь о первом проживании. Что для этого требуется:
- Согласие всех собственников в здании. К заявлению прилагается нотариально заверенное единогласное решение всех собственников квартир в вашем здании. В закрытом жилом комплексе (site) голосует только ваше здание.
- Ограничение для одного собственника. В здании, где больше трёх квартир, один собственник может получить разрешения не более чем на четверть из них. Собственнику, который хочет получить разрешения более чем на пять квартир в одном здании, нужна также лицензия на ведение бизнеса.
- Жильё, пригодное для гостей: как минимум кровать, ванная комната, жилая зона и кухня, огнетушитель, датчики дыма в комнатах и памятка с правилами проживания и путями эвакуации. Не более 12 гостей.
- Заявление через e-Devlet. Провинциальное управление министерства принимает решение в течение 30 дней, а у двери размещается табличка министерства.
- Обязанности после получения разрешения: сообщать в полицию данные каждого гостя, как это делают гостиницы, платить туристический сбор и быть готовым к проверке не реже одного раза в два года.
Разрешение может получить только собственник. Арендатора, который пересдаёт жильё на короткие сроки, штрафуют, а тот, кто занимается бронированием за вас, должен быть лицензированным туристическим агентством группы A.
Брендированные резиденции являются исключением, которое в Стамбуле важнее всего. Резиденция с ресепшеном, охраной, ежедневной уборкой и гостиничным сервисом, план управления которой разрешает краткосрочную аренду, может получать разрешения без голосования соседей и без ограничения в одну четверть.
Штрафы. За сдачу без разрешения закон предусматривает штраф 100 000 лир за каждый объект. Штрафы повышаются каждый январь, поэтому в 2026 году этот штраф составляет примерно 180 600 лир. Если продолжать сдачу после отведённых вам 15 дней, штраф составит примерно 903 000 лир, а затем примерно 1,8 млн лир (по закону 500 000 лир и 1 000 000 лир). Платформы бронирования обязаны удалить объявление без разрешения по требованию министерства.
Налоги устроены иначе, чем при долгосрочной аренде. Управление доходов (GİB) рассматривает регулярную посуточную аренду как предпринимательскую деятельность: помимо подоходного налога, нужно платить НДС и налог на проживание и подавать ежемесячные декларации. Поручите бухгалтеру всё организовать до первого гостя.
На практике труднее всего добиться согласия всех собственников в стамбульском многоквартирном доме, а планы управления многих комплексов вообще запрещают краткосрочную аренду. Если ваше здание не даёт согласия, законным вариантом остаётся сдача долгосрочному арендатору.
Налог на арендную плату
Арендная плата от долгосрочного арендатора облагается налогом в Турции, живёте ли вы здесь или за рубежом. За 2026 год первые 58 000 лир дохода от аренды жилья не облагаются налогом; эта льгота применяется один раз на каждого владельца. Из остального вычитаются фиксированные 15% или фактические расходы по чекам, а с оставшейся суммы платится от 15% до 40%. Декларацию подают с 1 по 31 марта 2027 года, а налог платят двумя частями, до 31 марта и до 31 июля.
Наш калькулятор налога на доход от аренды рассчитает налог и объяснит, когда теряется льгота и какие правила действуют для владельцев за рубежом.
Если недвижимость дала вам ВНЖ или гражданство
- Вид на жительство (ВНЖ). Для ВНЖ на основании владения жильём это жильё должно быть вашим местом проживания. Жильё, которое сдаётся в аренду, не подходит, а если сдать его позже, ВНЖ окажется под угрозой. См. наше руководство по ВНЖ.
- Гражданство. Недвижимость, купленную для гражданства Турции, можно сдавать в аренду. Отметка в тапу (свидетельстве о праве собственности) запрещает продавать её в течение трёх лет, но не сдавать.
Сдача в аренду из-за рубежа
Большинство владельцев, живущих за рубежом, пользуются услугами местного управляющего. Выдайте ему доверенность, ограниченную арендой: подписание и расторжение договоров аренды и получение арендной платы, без права продавать или закладывать объект. О том, какую форму должна иметь доверенность, рассказывает наше руководство по доверенности. Пусть арендная плата поступает на банковский счёт на ваше имя, чтобы каждый платёж был зафиксирован.
Наша служба управления недвижимостью найдёт и проверит арендаторов, будет собирать арендную плату и следить за жильём, а для подачи декларации мы можем познакомить вас с бухгалтером.
Другие руководства
- Калькулятор налога на доход от аренды: расчёт налога с вашей аренды
- Налоги на недвижимость в Турции: все налоги от покупки до продажи
- Вид на жительство через покупку недвижимости: правила для жилья, в котором вы живёте
- Доверенность в Турции: как действовать в Турции, не приезжая
Источники
- Закон № 7464 о сдаче жилья в аренду в туристических целях (откроется внешний сайт)
- Положение о сдаче жилья в аренду в туристических целях, с изменениями (откроется внешний сайт)
- Обязательственный кодекс Турции № 6098 (откроется внешний сайт): статьи 315, 342, 344, 347, 350 и 352
- Управление доходов (GİB): руководство по доходу от аренды за 2026 год (откроется внешний сайт)
- e-İkamet: документы, необходимые для краткосрочного ВНЖ (откроется внешний сайт)
Это руководство носит общий информационный характер и не является юридической или налоговой консультацией. Правила приведены по состоянию на ноябрь 2026 года. Попросите юриста проверить договор аренды, а бухгалтера проверить налоговую декларацию.
Часто задаваемые вопросы
Вопросы, которые иностранные покупатели чаще всего задают нам, сгруппированы по темам (всего 6).
Основное
Могут ли иностранцы сдавать недвижимость в аренду в Турции?
Да. Иностранный владелец может сдавать жильё в Турции на тех же условиях, что и турецкий. Для долгосрочной аренды разрешение не нужно. Для проживания сроком не более 100 дней нужно разрешение Министерства культуры и туризма.
Долгосрочная аренда
Насколько можно повысить арендную плату?
При продлении договора не больше чем на среднее изменение потребительских цен за 12 месяцев, которое Турецкий статистический институт (TÜİK) публикует каждый месяц. Через пять лет любая из сторон может попросить суд установить новую арендную плату с учётом цен на аренду похожего жилья.
Можно ли попросить арендатора съехать, когда договор закончится?
Только по этой причине нельзя. Договор продлевается каждый год, если арендатор не уведомит о выезде. Расторгнуть его можно только по основаниям, перечисленным в законе, например если жильё нужно вам или вашей семье или если за год вы дважды обоснованно письменно предупреждали арендатора о просрочке арендной платы. После десяти лет продлений договор можно расторгнуть без объяснения причин, предупредив арендатора за три месяца.
Краткосрочная аренда
Можно ли сдавать квартиру в Стамбуле через Airbnb?
Только с разрешением Министерства культуры и туризма, а для него нужно нотариально заверенное единогласное решение всех собственников в вашем здании. За сдачу без разрешения штрафуют за каждый объект, в 2026 году примерно на 180 600 лир, а платформы бронирования обязаны удалять такие объявления по требованию министерства.
Налоги и ВНЖ
Нужно ли платить налог с аренды, если я живу за рубежом?
Да. Арендная плата за недвижимость в Турции облагается налогом в Турции, где бы вы ни жили. За 2026 год первые 58 000 лир дохода от аренды жилья не облагаются налогом, а остальное декларируется в марте 2027 года.
Можно ли сдавать недвижимость, купленную для ВНЖ или гражданства?
Недвижимость, купленную для гражданства, можно: отметка в тапу запрещает только продажу в течение трёх лет. Жильё, на основании которого вы получили ВНЖ, нельзя: оно должно быть вашим местом проживания, и сдача в аренду ставит ВНЖ под угрозу.
