Коротко: турецкое тапу (свидетельство о праве собственности, tapu senedi) показывает, где находится недвижимость, что она собой представляет, кому принадлежит и в какой доле. Ипотеку, аресты, судебные запреты и другие отметки оно не показывает. Эти сведения хранятся в записи кадастрового реестра, которая может измениться после того, как тапу напечатали. Прежде чем платить, прочитайте актуальную выписку из реестра (tapu kayıt belgesi), датированную днём подписания, и убедитесь, что объект, продавец и договор ей соответствуют.
Помогут два бесплатных сервиса. Parsel Sorgu показывает любой участок на карте, без имён владельцев, а владельцы могут посмотреть свою запись в Web Tapu с паролем e-Devlet. Оба принадлежат Управлению земельного кадастра (TKGM), которое ведёт учёт всех прав собственности в Турции.
Коротко о главном
| Вопрос | Ответ |
|---|---|
| Что показывает тапу | Право собственности на день печати |
| Чего в нём нет | Ипотеки, арестов, судебных запретов, других отметок |
| Где их увидеть | В актуальной выписке из кадастрового реестра |
| Кто может видеть запись | Владелец, его представитель, любой, у кого есть законный интерес |
| Бесплатная проверка для всех | Parsel Sorgu: расположение и площадь участка |
| Онлайн для владельцев | Web Tapu с паролем e-Devlet |
Что указано в тапу
Названия граф написаны на турецком. На тапу, выданных с конца 2018 года, есть QR-код и номер объекта недвижимости (taşınmaz no); более старые тапу остаются действительными.
- Участок (taşınmaz bilgileri): провинция, район и квартал, номера блока (ada) и участка (parsel) на кадастровой карте, площадь всего участка и то, что на нём находится.
- Помещение (bağımsız bölüm): его тип, например mesken (жильё) или dükkan (магазин), корпус, подъезд и этаж, номер помещения и доля в земельном участке (arsa payı), например 40/2400, то есть часть участка, которая принадлежит вам вместе с квартирой.
- Владелец (malik): имя и фамилия, имя отца и доля (hisse). Доля 1/1 означает весь объект, доля 1/2 означает половину, а остальное принадлежит другому владельцу.
- Регистрация (tescil): как владелец приобрёл объект (edinme nedeni: покупка, наследство, дарение), заявленная цена (işlem bedeli), дата регистрации и номер в журнале (yevmiye no), а также QR-код, по которому участок открывается на карте.
Четыре пункта, на которые стоит обратить внимание
- Есть ли вообще помещение? Если раздел о помещении пуст, тапу оформлено на долю в участке (hisseli tapu). Вам будет принадлежать часть земли, а не конкретное жильё.
- Kat irtifakı или kat mülkiyeti. Право на будущую квартиру (kat irtifakı) регистрируется, пока у здания нет разрешения на ввод в эксплуатацию (iskan); право собственности на квартиру (kat mülkiyeti), то есть полное право собственности, оформляется после того, как муниципалитет выдаст разрешение. Если у старого здания до сих пор оформлено только право на будущую квартиру, возможно, оно так и не получило разрешение, поэтому выясните причину.
- Тип помещения. Помещение, зарегистрированное как магазин или офис, по документам не является жильём. Кроме того, налог на недвижимость за него выше: в Стамбуле 0,4% в год вместо 0,2%.
- Имя. Владелец, указанный в тапу, должен быть тем самым человеком, который продаёт вам объект, и его данные должны совпадать с паспортом или удостоверением личности. Если за владельца подписывает другой человек, проверьте, что доверенность распространяется на продажу именно этого помещения.
Почему одного тапу недостаточно
Бумажное тапу похоже на снимок: оно фиксирует один день. Запись в реестре обновляется постоянно, и в актуальной выписке перечислено всё, что зарегистрировано в отношении объекта, по таким разделам:
- Залоги (rehinler): ипотека (ipotek). Она остаётся на объекте и после продажи, если банк её не снимет. Застройщики часто закладывают проект на время строительства, поэтому в договоре должно быть сказано, когда ипотеку снимут с вашей квартиры.
- Отметки (şerhler): арест (haciz) за долги владельца, судебный запрет (ihtiyati tedbir), отметка о семейном жилье, из-за которой для продажи нужно согласие супруга, предварительный договор купли-продажи с другим покупателем, заключённый раньше, зарегистрированный договор аренды или трёхлетняя отметка о запрете продажи при покупке ради гражданства.
- Сведения (beyanlar): план управления зданием, что вполне нормально, или отметка о сейсмически опасном здании по Закону № 6306, которая означает, что здание предстоит снести и построить заново. О том, что означает для собственника признание здания сейсмически опасным, и о 15-дневном сроке на обжалование читайте в нашем руководстве о сейсмической безопасности при покупке недвижимости в Стамбуле.
- Сервитуты (irtifaklar): права других лиц, например узуфрукт (intifa), который позволяет другому человеку жить в объекте или сдавать его в аренду.
Как проверить объект, шаг за шагом
- Попросите у продавца выписку заранее, чтобы осталось время разобраться со всем, что в ней указано, и свежую выписку в день подписания. Владелец может скачать выписку в Web Tapu или получить в отделении кадастра.
- Найдите участок в Parsel Sorgu (parselsorgu.tkgm.gov.tr) по номерам блока и участка из тапу. Участок должен совпадать со зданием, которое вы осматривали, а номер помещения в тапу должен совпадать с номером на двери, которую вы видели, и с договором.
- Прочитайте все разделы выписки. Всё, кроме плана управления зданием, требует объяснения, а ипотеку, арест или судебный запрет нужно снять или урегулировать письменно до того, как вы заплатите.
- Платите безопасно. С 1 декабря 2026 года оплата наличными и банковским переводом проходит через Систему безопасных платежей, которая перечисляет деньги только после регистрации сделки. См. наше руководство по покупке.
- Покупаете на этапе строительства? Пока объект не переоформлен на вас, у вас есть договор, а не право собственности. Попросите внести нотариально заверенный предварительный договор купли-продажи в запись кадастрового реестра в виде отметки, чтобы объект нельзя было продать кому-то другому.
После покупки
- Тапу выдаётся в тот же день, когда вы подписываете документы в кадастре, но доказательством права собственности служит запись в реестре, а не бумага.
- Проверяйте свою запись онлайн. С идентификационным номером иностранца и паролем e-Devlet войдите в Web Tapu (webtapu.tkgm.gov.tr) через e-Devlet.
- Получили гражданство? Прежде чем вы сможете продать объект, подайте в отделение кадастра заявление, чтобы в тапу внесли ваш турецкий идентификационный номер. См. наше руководство о продаже после получения гражданства.
Другие руководства
- Покупка недвижимости в Турции: сделка шаг за шагом
- Налоги на недвижимость в Турции: пошлина за регистрацию тапу и другие налоги
- Налог на прирост капитала в Турции: что вы платите при продаже
- Гражданство Турции за инвестиции в недвижимость
Это руководство носит общий информационный характер и не является юридической консультацией. Правила приведены по состоянию на октябрь 2026 года. Прежде чем покупать, попросите своего юриста проверить запись в реестре.
Часто задаваемые вопросы
Вопросы, которые иностранные покупатели чаще всего задают нам, сгруппированы по темам (всего 6).
Как читать тапу
Видно ли по тапу, есть ли у объекта долги?
Нет. Тапу показывает, кому принадлежал объект на день печати документа. Ипотека, аресты, судебные запреты и другие отметки хранятся в записи кадастрового реестра, а она может измениться после выдачи тапу. Проверьте актуальную выписку из реестра в день подписания.
Чем право на будущую квартиру (kat irtifakı) отличается от права собственности на квартиру (kat mülkiyeti)?
Право на будущую квартиру оформляется на объект в здании, у которого ещё нет разрешения на ввод в эксплуатацию (iskan). Право собственности на квартиру означает полноценную собственность на помещение в многоквартирном доме и регистрируется после получения разрешения. Уточните, какое из них вы получите и когда.
Что означает цена, указанная в тапу?
Это цена, заявленная при регистрации сделки. Она не может быть ниже налоговой стоимости объекта, с неё взимается пошлина за регистрацию тапу, а позже от неё отталкиваются при расчёте налога на прирост капитала и при подтверждении стоимости в заявлении на ВНЖ. Указывать нужно реальную цену: с 2026 года за её занижение грозит более высокий штраф.
Проверка объекта
Можно ли узнать, кому принадлежит объект, до покупки?
Онлайн нельзя. Бесплатная карта Parsel Sorgu показывает расположение и площадь участка, но не имена владельцев. Запись в реестре открыта владельцу, его представителю и любому, кто докажет законный интерес, поэтому попросите у продавца актуальную выписку или поручите проверку своему юристу.
После покупки
Может ли иностранец проверить своё тапу онлайн?
Да. Для этого нужны идентификационный номер иностранца и пароль e-Devlet, который выдают в почтовом отделении PTT. Войдите в Web Tapu через e-Devlet, чтобы увидеть свою недвижимость и заказать документы. Если вы купили объект до августа 2019 года, ваша запись может не отображаться, пока отделение кадастра не добавит в неё ваш идентификационный номер иностранца.
Что будет, если я потеряю тапу?
Недвижимость вы не потеряете. Право собственности хранится в кадастровом реестре, а не на бумаге. Новое тапу можно запросить в отделении кадастра или скачать электронное через Web Tapu. Может взиматься небольшая плата.
