Как продать недвижимость после получения гражданства Турции

Коротко: чтобы продать недвижимость, купленную для гражданства Турции, нужно по порядку пройти три шага. Сначала обновляется тапу (свидетельство о праве собственности): в него вносятся ваши новые турецкие данные. Затем в Управлении земельного кадастра снимается трёхлетняя отметка о запрете продажи, и только после этого проходит продажа. Ни один из шагов не происходит автоматически, и все три можно выполнить за вас по одной доверенности, не приезжая в Турцию.

Мы в Property Istanbul провели через эти шаги многих инвесторов, получивших гражданство: от обновления данных до дня, когда деньги от продажи поступили на их счёт. В этом руководстве объясняется каждый шаг: что он включает и на что обратить внимание. Правила, которые действовали на момент вашей покупки, описаны в руководстве Гражданство Турции за инвестиции в недвижимость.

Коротко о главном

Почему для недвижимости под гражданство нужны эти шаги

При покупке в кадастр были внесены две записи, которые теперь мешают продаже:

• Ваши иностранные данные. В тапу вы указаны такими, какими были тогда: иностранным гражданином с номером паспорта. Как гражданин Турции вы теперь имеете турецкий идентификационный номер, а часто и турецкое имя. Кадастр не переоформит недвижимость, если владелец в тапу не совпадает с продавцом.
• Трёхлетняя отметка о запрете продажи (satılamaz şerhi). Она была условием вашего гражданства: недвижимость нельзя продавать или передавать три года. Жить в ней или сдавать её в аренду можно, но продажа заблокирована, пока отметка не снята.

Само гражданство бессрочное. Продажа по истечении трёх лет на него не влияет.

Шаг 1: внесите в тапу ваши турецкие данные

Кадастр заменяет в записи о праве собственности ваши иностранные данные на турецкий идентификационный номер, а также на турецкое имя, если вы зарегистрировали его при получении гражданства. Это обновление данных владельца, а не продажа, поэтому пошлина за регистрацию тапу от стоимости недвижимости не взимается.

• Что нужно: новое турецкое удостоверение личности и выписка из реестра населения (nüfus kayıt örneği), которая подтверждает смену данных. Остальное кадастр проверяет в своей системе.
• Почему в первую очередь: продажа, снятие ипотеки или любая другая сделка остановится, если имя и номер в тапу не совпадают с вашим турецким удостоверением.

Шаг 2: снимите трёхлетнюю отметку

Когда с момента регистрации отметки пройдут полные три года, вы (или ваш представитель) подаёте заявление о её снятии в отделение кадастра, где зарегистрирована недвижимость. Кадастр проверяет дату и снимает отметку.

• Это не происходит автоматически. Многие владельцы считают, что отметка теряет силу сама, и узнают, что это не так, только в день сделки.
• Считайте срок от даты отметки в кадастровой записи, а не от даты получения паспорта.

После этого шага недвижимость снова становится обычной, и её можно продать любому, кто имеет право покупать недвижимость в Турции, будь то гражданин Турции или иностранец.

Шаг 3: продайте недвижимость

Сама продажа идёт по обычной процедуре, описанной в нашем руководстве по покупке:

• Согласуйте цену и условия с покупателем в письменном виде.
• Покупатель платит через Систему безопасных платежей. С 1 декабря 2026 года деньги будут храниться на заблокированном счёте и поступят вам, как только тапу будет зарегистрировано на покупателя.
• Подпишите сделку в кадастре. Вы или ваш представитель подписываете переоформление; пошлина за регистрацию тапу составляет 4% от цены и по закону делится между покупателем и продавцом.

Две вещи, которые нужно знать до того, как назначить цену

• Следующий покупатель не сможет использовать эту недвижимость для гражданства. Недвижимость, которая уже послужила основанием для одного заявления на гражданство, не засчитывается для другого. Поэтому вашими покупателями будут те, кто покупает, чтобы жить, сдавать в аренду или инвестировать. Ориентируйтесь на местный рынок вторичного жилья.
• Налог с прибыли. Если вы продаёте в течение пяти лет после покупки и получаете прибыль, может взиматься налог на прирост капитала с учётом поправки на инфляцию и годовой необлагаемой суммы. Через пять лет прибыль налогом не облагается. Наш калькулятор налога на прирост капитала рассчитает налог для ваших дат и цен, а подробности приведены в нашем руководстве по налогам на недвижимость.

Всё по одной доверенности

Большинство наших клиентов, получивших гражданство, уже не живут в Турции, и им не нужно приезжать ни для одного из этих шагов. По одной доверенности мы можем:

• внести в тапу ваш турецкий идентификационный номер и имя;
• подать заявление о снятии трёхлетней отметки;
• продвигать недвижимость на рынке и вести переговоры с покупателями;
• завершить продажу в кадастре и проследить, чтобы деньги поступили вам через Систему безопасных платежей.

Как гражданин Турции вы можете оформить доверенность в любом турецком консульстве за рубежом или у нотариуса в Турции. Мы точно скажем, что в ней должно быть указано, чтобы одного документа хватило на все шаги. Оставьте заявку ниже, и дальше мы всё возьмём на себя.

Самые частые ошибки

• Считать, что отметка исчезнет сама. Её нужно снимать по заявлению.
• Пытаться продать до того, как в тапу появятся ваши турецкие данные. Сделка остановится в кадастре.
• Продавать в течение пяти лет, не проверив налог. Прибыль может облагаться налогом.
• Назначать цену в расчёте на покупателей под гражданство. Они не смогут использовать вашу недвижимость, поэтому ориентируйтесь на местный рынок.
• Оформлять слишком узкую доверенность, из-за чего на полпути приходится оформлять вторую.

Другие руководства

• Гражданство Турции за инвестиции в недвижимость: правила, по которым вы покупали
• Как выбрать недвижимость для гражданства Турции: если вы инвестируете снова
• Налоги на недвижимость в Турции: налог на прирост капитала и расходы при продаже
• Калькулятор налога на прирост капитала: оцените налог с вашей продажи
• Покупка недвижимости в Турции: как сделка проходит в кадастре
• Продать недвижимость в Стамбуле: мы найдём вам покупателя

Это руководство содержит общую информацию и не является юридической или налоговой консультацией. Процедуры в разных отделениях кадастра могут различаться. Прежде чем что-либо подписывать, уточните свою ситуацию у нас или у лицензированного турецкого юриста.