Как выбрать недвижимость для гражданства Турции в 2026 году

Коротко: недвижимость подходит для гражданства Турции, если это готовое жильё или коммерческое помещение (или объект в строящемся проекте с разрешениями) стоимостью не менее 400 000 долларов США, купленное у подходящего продавца на деньги, переведённые из-за рубежа, и находящееся в вашей собственности три года. Правильный объект отвечает всем этим условиям и остаётся разумной инвестицией, когда вы сможете его продать.

Большинство ошибок совершается до покупки: объект не проходит проверку стоимости, недвижимость продавца не может быть засчитана, цена намного выше рыночной. В этом руководстве рассказано, каким правилам должна соответствовать недвижимость в 2026 году, что исключено и как выбрать объект, который подходит по обоим критериям. Весь процесс подачи заявления описан в нашем руководстве Гражданство Турции за инвестиции в недвижимость.

Коротко о главном

Каким правилам должна соответствовать недвижимость

Стоимость 400 000 долларов США, подтверждённая четыре раза

Порог составляет 400 000 долларов США или эквивалент в другой иностранной валюте либо в турецких лирах. Он проверяется по четырём документам независимо друг от друга:

1. справка об определении стоимости (Tutar Tespit Belgesi), которую с декабря 2024 года готовит лицензированный оценщик через систему кадастра;
2. цена в тапу;
3. справка о продаже валюты (döviz alım belgesi), подтверждающая, что деньги были конвертированы в турецком банке;
4. банковские переводы продавцу.

Если хотя бы в одном из них сумма ниже порога, более высокая сумма в другом этого не исправит. НДС (KDV), пошлина за регистрацию тапу и комиссии не засчитываются в эту сумму.

Подходящий тип недвижимости

• Подходят: квартиры, виллы, магазины и офисы, зарегистрированные как самостоятельные объекты, а также объекты в строящихся проектах с разрешением на строительство.
• Не подходят: незастроенные и сельскохозяйственные земли, исключённые с 12 декабря 2023 года.

Подходящий продавец

• Не иностранный владелец. Не засчитывается недвижимость, которая принадлежит иностранному гражданину или компании под иностранным контролем, а также недвижимость, которую иностранец продал гражданину Турции за последние три года.
• Не использованная ранее. Недвижимость, которая уже послужила основанием для чужого заявления на гражданство, повторно использовать нельзя.
• Не ваша семья и не ваша компания. Покупки у супруга или детей, а также через компанию, принадлежащую вам или вашей семье, исключены. Это должно быть новое приобретение на ваше имя.

Владение в течение трёх лет

В тапу на три года вносится отметка о запрете продажи. Вы можете жить в этой недвижимости или сдавать её в аренду, но продать её нельзя, пока отметка не снята.

Где покупать

Правила по всей Турции одинаковые, а вот инвестиционная ценность разная. Подумайте, кто купит или арендует у вас эту недвижимость через три года.

• Стамбул привлекает больше всего иностранных покупателей. В 2025 году на Стамбул пришлось 9101 из 22 980 объектов жилья, проданных иностранцам в Турции, то есть около четырёх из десяти (статистика). Развитый рынок перепродажи и аренды важен, когда вы захотите продать или сдать недвижимость. Внутри города сложившиеся центральные районы и новые районы с хорошей транспортной доступностью на европейской и азиатской сторонах рассчитаны на разный бюджет. На нашей карте показаны все проекты, а также линии метро, школы и больницы.
• Анталья и побережье подходят тем, кому нужно жильё для отдыха; спрос здесь зависит от туристического сезона.
• Анкара, Бурса и Измир тоже крупные города, но цены там ниже, а круг иностранных покупателей при перепродаже меньше.

Готовая новостройка, вторичное жильё или строящийся объект

Для гражданства строящийся объект нужно оплатить полностью до завершения строительства по нотариально заверенному предварительному договору купли-продажи, внесённому в тапу. Поэтому репутация застройщика и разрешения проекта становятся самыми важными проверками. О защите покупателей строящегося жилья рассказано в нашем руководстве по покупке.

Как не переплатить

Покупатели под гражданство легко становятся жертвами завышенных цен, а недвижимость, за которую вы переплатили, через три года трудно продать без убытка.

• Получите справку об определении стоимости до того, как заплатите что-либо без права возврата.
• Сравнивайте с недавними продажами в том же здании и на той же улице, а не только с прайс-листом застройщика.
• Будьте осторожны с ценами, указанными только в долларах США без местных аналогов.
• Учитывайте дополнительные расходы (пошлину за регистрацию тапу, НДС на новостройки и сборы), о которых рассказано в нашем руководстве по налогам на недвижимость.

Проверки перед подписанием

• Запись в кадастре: ипотека, обременения и отметки.
• История владения: не принадлежала ли недвижимость иностранцу или иностранной компании за последние три года и не использовалась ли она уже для гражданства.
• Статус здания: разрешение на ввод в эксплуатацию (iskan), вид права (право собственности на квартиру, kat mülkiyeti, или право на будущую квартиру, kat irtifakı) и не числится ли здание сейсмически опасным.
• Застройщик и разрешения для любого нового или строящегося проекта.
• Путь платежа: деньги переведены из-за рубежа в иностранной валюте, конвертированы в турецком банке и перечислены продавцу с вашего собственного счёта.

Эти проверки должен провести независимый турецкий юрист, а не тот, кого рекомендовал продавец.

От выбора до подачи заявления

1. Получите турецкий налоговый номер и откройте банковский счёт.
2. Выберите недвижимость и проведите её юридическую проверку.
3. Попросите владельца объекта подать заявление на справку об определении стоимости.
4. Переведите деньги из-за рубежа и получите справку о продаже валюты.
5. Переоформите тапу с трёхлетней отметкой о запрете продажи.
6. Получите в кадастре сертификат о соответствии инвестиции.
7. Оформите ВНЖ инвестора, а затем подайте заявление на гражданство.

Большинство семей получают паспорта через 4–8 месяцев после начала процесса. Каждый шаг подробно описан в нашем руководстве по гражданству.

Самые частые ошибки

• Покупка у иностранного владельца: самая частая причина, по которой недвижимость не засчитывается.
• Оплата до получения справки об определении стоимости, после чего оказывается, что сумма ниже 400 000 долларов США.
• Учёт НДС и сборов в пороговой сумме.
• Выбор земельного участка, который больше не принимается.
• Покупка только ради паспорта и переплата за недвижимость, которую через три года трудно перепродать.

Другие руководства

• Гражданство Турции за инвестиции в недвижимость: весь процесс, расходы и ответы на 57 вопросов
• Покупка недвижимости в Турции: сделка шаг за шагом
• Налоги на недвижимость в Турции: расходы сверх цены
• ВНЖ через покупку недвижимости: альтернатива за 200 000 долларов США
• Продажи недвижимости в Турции 2012–2025: где покупают иностранцы

Это руководство содержит общую информацию и не является юридической или инвестиционной консультацией. Правила получения гражданства меняются и применяются в каждом случае индивидуально. Прежде чем переводить деньги, проверьте покупку у лицензированного турецкого юриста.