Коротко: с июня 2024 года иностранцу, который покупает недвижимость в Турции, больше не нужен отчёт об оценке (değerleme raporu, часто его называют ekspertiz) при обычной покупке. Отчёт по-прежнему обязателен при покупке для гражданства: на его основе выдаётся справка об определении стоимости, которая должна подтвердить не менее 400 000 долларов США. В большинстве остальных случаев решать вам, и иногда он стоит своих денег.
Многие сайты до сих пор называют отчёт обязательным. Они описывают правило 2019 года, которое циркуляр № 2024/4 Управления земельного кадастра (TKGM) отменил 13 июня 2024 года. При покупке для гражданства заявление подаёт владелец объекта через Web Tapu, а отчёт можно использовать в течение 12 месяцев.
Коротко о главном
| Ваша ситуация | Нужен ли отчёт? |
|---|---|
| Обычная покупка жилья, магазина или офиса | Нет |
| Покупка для получения гражданства Турции | Да, через систему кадастра |
| Вид на жительство (ВНЖ), купленное жильё | Нет, стоимость подтверждает тапу (свидетельство о праве собственности) |
| ВНЖ, жильё получено по наследству или в дар | Да, он есть в перечне документов |
| Покупка с кредитом турецкого банка | Банк заказывает собственный отчёт |
| Вы хотите проверить цену | На ваше усмотрение |
Что показывает отчёт об оценке
Отчёт об оценке содержит независимую оценку того, за сколько объект можно продать на определённую дату. Его готовят оценщики компании с лицензией Совета по рынкам капитала (SPK). Три суммы легко перепутать:
- Рыночную стоимость определяет оценщик. Именно эту сумму использует кадастр.
- Налоговую стоимость (emlak rayiç değeri) определяет муниципалитет для налога на недвижимость, и обычно она намного ниже.
- Заявленная цена указывается в тапу. Она не может быть ниже налоговой стоимости, и с неё взимается пошлина за регистрацию тапу. Оценка не меняет эту пошлину. Подробности в нашем руководстве по налогам на недвижимость.
В отчёте для кадастра есть и вторая сумма, рыночная стоимость по законному статусу, которая учитывает только то, что построено в соответствии с разрешением и утверждёнными планами. Разница между двумя суммами служит предупреждением: часть объекта может быть построена незаконно.
Как это работает при покупке для гражданства
На основе отчёта выдаётся справка об определении стоимости (Tutar Tespit Belgesi, или TTB), в которой указана сумма, принятая для гражданства. Это одна из четырёх сумм, каждая из которых должна достичь 400 000 долларов США, как объясняется в нашем руководстве по гражданству.
- Заявление подаёт владелец, а не покупатель. Зарегистрированный владелец или уполномоченный представитель компании подаёт заявление через Web Tapu. Вам понадобится содействие продавца, поэтому письменно договоритесь, кто платит.
- Выбирается компания. С 28 сентября 2026 года работу может выполнить любая компания с лицензией SPK, которая является действующим членом ассоциации оценщиков (TDUB) и включена в систему оценки кадастра (TADEBİS). До этой даты такое право было только у компании GEDAŞ. Заявитель выбирает компанию сам или поручает выбор системе.
- Вносится оплата. Кадастр присылает сумму, срок и номер заявки по SMS или электронной почте. Работа начинается только после оплаты, а неоплаченные заявки отменяются.
- Готовится отчёт. Оценщик сравнивает утверждённые планы с самим объектом. Отчёт подписывают не менее трёх человек, и в нём есть не менее трёх фотографий, одна из которых сделана внутри.
- Отчёт поступает в кадастр в электронном виде. Его нужно заказывать через систему, поэтому заказанный частным образом отчёт не засчитывается, а бумажная справка не принимается.
Отчёт и справку можно использовать в течение 12 месяцев. Если за это время в реестре появится изменение, влияющее на стоимость, например изменение целевого назначения земли, новый сервитут или определённые отметки, сразу понадобится новый отчёт. Кроме того, отчёт нельзя перенести на другой объект.
Получите его до оплаты. Если стоимость окажется ниже 400 000 долларов США, сам по себе этот объект не подойдёт, даже если вы договорились о более высокой цене.
Для продаж государственными органами и их компаниями справка не нужна. Инвестиционные фонды недвижимости могут использовать отчёт, опубликованный ими на Платформе публичного раскрытия информации (KAP), или заказать новый.
Покупка на этапе строительства: когда стоимость не определяют
Для строящегося здания оценщик исходит из сопоставимого завершённого проекта и учитывает риски завершения этого проекта. От того, когда выдано разрешение на строительство, зависит, можно ли вообще определить стоимость:
- Разрешению меньше двух лет: стоимость можно определить, даже если работы не начаты.
- Разрешению от двух до пяти лет: стоимость можно определить, если фотографии показывают, что работы начаты и как далеко они продвинулись.
- Разрешению больше двух лет, работы не начаты: стоимость не определяют, потому что разрешение нужно продлить.
- Разрешению больше пяти лет, строительство продолжается: стоимость не определяют по той же причине.
- Строительство заброшено или есть риск его остановки: стоимость не определяют.
В этом случае в отчёте указывается hesaplanmadı (не рассчитано), а объект без стоимости не может служить основанием для заявления на гражданство. То же самое происходит, если объект, показанный оценщику, не соответствует своему расположению на утверждённых планах или если без разрешения ведутся серьёзные перестройки. На страницах наших проектов указан статус сдачи каждого проекта, в том числе тех, где строительство приостановлено.
Когда отчёт всё же стоит заказать
- Цену трудно сравнить. Для большой виллы или необычного объекта недавние продажи поблизости могут сказать немного.
- Здание не новое. Запрос стоимости по законному статусу покажет, соответствует ли объект разрешению.
- Он понадобится позже. Для ВНЖ на жильё, полученное по наследству или в дар, нужен актуальный отчёт.
Обращайтесь в лицензированную компанию и попросите письменно указать цену работы. Компании понадобится доступ к объекту, поэтому продавец должен дать согласие. Мнение риелтора или онлайн-оценка не являются отчётом об оценке.
Оценка говорит только о том, сколько стоит объект. Долгов и юридических отметок она не показывает, поэтому проверьте также тапу и запись в реестре.
Другие руководства
- Тапу в Турции: что в нём указано и как его проверить
- Гражданство Турции за инвестиции в недвижимость
- Вид на жительство через покупку недвижимости
- Налоги на недвижимость в Турции: пошлина за регистрацию тапу и другие налоги
- Покупка недвижимости в Турции: сделка шаг за шагом
Источники
- Циркуляр кадастра № 2024/4 от 13 июня 2024 года (откроется внешний сайт)
- Циркуляр кадастра № 2024/2 с изменениями от 28 сентября 2026 года (откроется внешний сайт)
- Your Key Türkiye: справка об определении стоимости (TTB) (откроется внешний сайт)
Это руководство носит общий информационный характер и не является юридической консультацией. Правила приведены по состоянию на октябрь 2026 года. Прежде чем покупать, уточните свой случай у турецкого юриста.
Часто задаваемые вопросы
Вопросы, которые иностранные покупатели чаще всего задают нам, сгруппированы по темам (всего 6).
Правило
Обязателен ли отчёт об оценке для иностранцев при покупке недвижимости в Турции?
Для обычной покупки нет. Циркуляр кадастра № 2024/4 от 13 июня 2024 года отменил общее требование. Отчёт по-прежнему обязателен, если недвижимость покупается для получения гражданства Турции.
Почему на некоторых сайтах до сих пор пишут, что он обязателен?
Там описано правило, которое действовало с 2019 года и было установлено циркуляром № 2019/1. Циркуляр № 2024/4 отменил его в июне 2024 года. Проверяйте дату всего, что вы читаете на эту тему.
Покупка для гражданства
Кто заказывает отчёт при покупке для гражданства и кто его готовит?
Заявление через Web Tapu подаёт зарегистрированный владелец объекта, а если владелец является компанией, то её уполномоченный представитель. С 28 сентября 2026 года отчёт может подготовить любая оценочная компания с лицензией Совета по рынкам капитала, включённая в систему оценки кадастра, а не только компания GEDAŞ.
Сколько действует отчёт об оценке?
Для кадастра 12 месяцев, а до 28 сентября 2026 года срок составлял шесть месяцев. Если в реестре появилось изменение, влияющее на стоимость, например новый сервитут или изменение целевого назначения земли, нужен новый отчёт, каким бы свежим ни был старый.
Расходы и другие случаи
Влияет ли оценка на пошлину за регистрацию тапу?
Нет. В циркуляре кадастра сказано, что оценённая сумма не является обязательной для расчёта пошлины за регистрацию тапу. Пошлина взимается с заявленной цены, которая не может быть ниже налоговой стоимости объекта.
Нужен ли отчёт об оценке для ВНЖ?
Для купленного жилья стоимость подтверждает тапу. Актуальный отчёт об оценке официальный перечень документов требует только для жилья, полученного по наследству или в дар. На практике некоторые отделения его всё же запрашивали, поэтому уточните это перед приёмом.
