الجواب المختصر: منذ عام 2021 لا تقبل أجزاء من إسطنبول طلب الأجنبي الأول للحصول على تصريح الإقامة (ikamet). ومنذ 20 أكتوبر 2022 أغلقت عشر مناطق بكاملها: أفجلار وباغجلار وبهجلي إيفلر وباشاك شهير وأسنلر وإسنيورت والفاتح وكوتشوك شكمجة وسلطان غازي وزيتين بورنو. وأغلقت قائمة أخرى 54 حيًا في إسطنبول منذ 1 يوليو 2022، 20 منها خارج تلك المناطق. وشراء منزل هناك لا يعيد فتح العنوان: فطريق الإقامة العقارية بقي متاحًا فقط للملاك الذين يسبق تاريخ الطابو (سند الملكية، Tapu) أو عقد الوعد بالبيع لديهم تاريخ الإغلاق. وأفادت تقارير في يونيو 2026 بأن الإغلاق رفع، لكن لم يؤكد ذلك أي إعلان رسمي حتى نوفمبر 2026. فتحقق من العنوان بدقة قبل أن تدفع.
نظرة سريعة
| القاعدة | منذ | ما تشمله | الوضع في نوفمبر 2026 |
|---|---|---|---|
| الفاتح وإسنيورت | 15 يناير 2021 | طلبات تصريح الإقامة الأولى بعنوان يقع في المنطقة | لم يصدر إعلان رسمي ينهيها |
| ثماني مناطق أخرى | 20 أكتوبر 2022 | الأمر نفسه، في أفجلار وباغجلار وبهجلي إيفلر وباشاك شهير وأسنلر وكوتشوك شكمجة وسلطان غازي وزيتين بورنو | لم يصدر إعلان رسمي ينهيها |
| 54 حيًا | 1 يوليو 2022 | التسجيل الجديد للأجانب، ومنه تصاريح الإقامة، في الأحياء المدرجة في القائمة | لم يصدر إعلان رسمي ينهيها، ولم تنشر قائمة أحدث |
| استثناء الملاك | 20 أكتوبر 2022 | فقط لمن يعود تاريخ الطابو أو عقد الوعد بالبيع لديه إلى ما قبل الإغلاق | الشراء بعد الإغلاق لا يؤهل |
| التجديد | 20 أكتوبر 2022 | يمكن تمديد التصاريح القائمة خلال المدة القانونية | لا يتأثر بالإغلاق |
المناطق العشر المغلقة
توقفت إدارة الهجرة عن قبول طلبات تصريح الإقامة الأولى بعنوان يقع في الفاتح وإسنيورت منذ 15 يناير 2021. ومنذ 20 أكتوبر 2022 أضافت ثماني مناطق أخرى، وفي يوليو 2023 أكدت أن 10 مناطق من أصل 39 في إسطنبول مغلقة، ونفت ما تردد عن إغلاق المدينة كلها.
يتبع الإغلاق العنوان الوارد في الطلب، ويشمل المنطقة كلها. والإعلانات تخص تصاريح الإقامة وحدها، وليس في أي منها ما يقيد شراء العقار. وما يمسه العنوان المغلق هو التصريح الأول للسكن فيه.
من تقبل طلباتهم حتى الآن
أبقى إعلان أكتوبر 2022 الطلبات الآتية متاحة في المناطق العشر:
- الملاك الذين يعود تاريخ الطابو أو عقد الوعد بالبيع (satış vaadi sözleşmesi) لديهم إلى ما قبل الإغلاق، وأفراد أسرهم. أما المنزل الذي اشتري بعد الإغلاق فلا يؤهل.
- أفراد أسر المواطنين الأتراك وحاملي البطاقة الزرقاء والأجانب الذين لديهم تصريح إقامة مسجل في المنطقة.
- الطلاب في جامعات المنطقة، والمرضى في مستشفياتها.
- المتقدمون عن طريق الاستثمار المنصوص عليه في المادة 31(1)(j) من القانون رقم 6458، وأسرهم.
- التجديد في موعده، والانتقال من نوع تصريح إلى آخر.
الأحياء الأربعة والخمسون المغلقة
منذ 1 يوليو 2022 أغلقت وزارة الداخلية أيضًا 1,169 حيًا في 63 ولاية أمام التسجيل الجديد للأجانب، ومنه تصاريح الإقامة. ويقع 54 حيًا منها في إسطنبول: 34 داخل المناطق العشر المغلقة، و20 في مناطق مفتوحة في ما عدا ذلك.
| المنطقة | الأحياء المغلقة، قائمة 1 يوليو 2022 |
|---|---|
| بشكتاش | يلدز (Yıldız) |
| بيليك دوزو | بيليك دوزو OSB (Beylikdüzü OSB) |
| بي أوغلو | أسملي مسجد (Asmalı Mescit)، بوستان (Bostan)، بلبل (Bülbül)، تشوكور (Çukur)، كاليونجو كوللوغو (Kalyoncu Kulluğu)، قمر خاتون (Kamer Hatun)، كاتب مصطفى تشلبي (Kâtip Mustafa Çelebi)، كوجا تبه (Kocatepe)، شهيد مختار (Şehit Muhtar)، يني شهير (Yenişehir) |
| ساريير | ماسلاك (Maslak) |
| شيلة | مشروطيت (Meşrutiyet) |
| شيشلي | جمهوريت (Cumhuriyet)، أرغنكون (Ergenekon)، إينونو (İnönü)، مجيدية كوي (Mecidiyeköy) |
| توزلا | أيدنلي-KOSB (Aydınlı-KOSB) |
| عمرانية | دودولو OSB (Dudullu OSB) |
لم نجد قائمة أحدث منشورة للعموم. والحي (mahalle) وحدة إدارية لها حدودها، وكثيرًا ما يكون أصغر من اسم المنطقة المستخدم في الإعلانات العقارية: فالمشروع الذي يباع على أنه في «ماسلاك» أو «مجيدية كوي» قد يقع في حي آخر. وصفحتا ماسلاك ومجيدية كوي لدينا تتبعان أسماء المناطق، لا حدود الأحياء.
هل ما زالت القاعدة سارية؟
في يونيو 2026 ذكرت عدة مكاتب استشارية في شؤون الهجرة أن الطلبات في المناطق المغلقة عادت تقبل. فقال بعضها إن إسطنبول كلها فتحت من جديد، وقال غيرها إن الفاتح وإسنيورت بقيتا مغلقتين. ولم يستند أي منها إلى قرار رسمي. وحتى نوفمبر 2026 كانت إعلانات عامي 2021 و2022 ما زالت على موقع إدارة الهجرة، ولم نجد إعلانًا ينهي العمل بها. وإلى أن يصدر إعلان كهذا، اعتبر الحصول على تصريح أول على هذه العناوين أمرًا غير مؤكد.
ما تبينه سجلات المشاريع لدينا
من بين 2,103 مشاريع في إسطنبول على Property Istanbul، هناك 454 مشروعًا تذكر صفحاتها إحدى المناطق العشر، أي نحو مشروع من كل خمسة: 145 في إسنيورت، و105 في باشاك شهير، و60 في باغجلار، و58 في كوتشوك شكمجة، و27 في أفجلار، و23 في بهجلي إيفلر، و22 في زيتين بورنو، و7 في أسنلر، و4 في الفاتح، و3 في سلطان غازي. ومن بين هذه المشاريع البالغ عددها 454، اكتمل 398 مشروعًا، و42 قيد الإنشاء أو لم يحن موعد تسليمها بعد، و6 توقف فيها البناء، و8 ألغيت. وقد أحصينا المشاريع في نوفمبر 2026 بحسب المنطقة المذكورة في صفحة كل مشروع؛ أما الصفحات التي تذكر منطقة فرعية فقط، مثل بهجة شهير، فغير مشمولة.
يمكنك أن ترى هذه المشاريع على الخريطة وفي قائمة المشاريع وفي صفحات مناطق إسنيورت وباشاك شهير وكوتشوك شكمجة والفاتح، وأن تطلع على سجل كل مطور عقاري، وأن تضع المباني جنبًا إلى جنب في مقارنة المشاريع.
قبل أن تشتري، خطوة بخطوة
- احصل على العنوان الرسمي الكامل: المنطقة والحي والشارع ورقم المبنى. ويبين سجل الطابو اسم الحي: راجع دليل الطابو.
- قارنه بالقائمتين: المناطق العشر والأحياء الأربعة والخمسين.
- اسأل الجهة الرسمية، لا البائع. اتصل بخط YİMER 157، خط إدارة الهجرة المخصص للأجانب، وهو يعمل في أيام الأسبوع من 08:00 إلى 18:00 بالتركية والإنجليزية والروسية والعربية والفارسية، أو اسأل مديرية الهجرة في ولاية إسطنبول. واسأل هل يقبل اليوم طلب أول للإقامة العقارية على ذلك العنوان.
- تحقق مرة أخرى قبيل التوقيع وقبل تقديم الطلب. فالجواب قد يتغير.
- استوفِ الشروط الأخرى: منزل لا تقل قيمته عن 200 ألف دولار أمريكي وتسكنه، كما يوضح دليل الإقامة العقارية. أما الجنسية عن طريق الاستثمار فطريق مستقل لا تذكره هذه الإعلانات: راجع الجنسية التركية. واحسب ميزانية الشراء باستخدام حاسبة تكاليف إتمام الشراء.
أدلة ذات صلة
- الإقامة العقارية في تركيا: الشروط والوثائق والرسوم والتجديد
- خطوات شراء عقار في تركيا: مراحل عملية الشراء
- الطابو (سند الملكية) في تركيا: ما يبينه الطابو وكيف تتحقق منه
- الجنسية التركية عن طريق الاستثمار العقاري: الطريق الآخر إلى الإقامة عبر العقار
المصادر
- رئاسة إدارة الهجرة، 19 أكتوبر 2022: طلبات تصريح الإقامة في إسطنبول (يفتح موقعًا خارجيًا): المناطق العشر منذ 20 أكتوبر 2022 والاستثناءات
- رئاسة إدارة الهجرة، 24 يناير 2021: طلبات تصريح الإقامة (يفتح موقعًا خارجيًا): الفاتح وإسنيورت منذ 15 يناير 2021
- رئاسة إدارة الهجرة، 16 يوليو 2023: بيان بشأن ما تردد عن إغلاق 39 منطقة (يفتح موقعًا خارجيًا)
- YTT Law: المناطق العشر المغلقة منذ 20 أكتوبر 2022، مع الاستثناءات (يفتح موقعًا خارجيًا)
- NTV، 16 يوليو 2023: بيان إدارة الهجرة، 10 مناطق و54 حيًا (يفتح موقعًا خارجيًا)
- Hürriyet Daily News، 17 يوليو 2023: إدارة الهجرة تنفي حظر الإقامة في إسطنبول كلها (يفتح موقعًا خارجيًا)
- Daily Sabah، 7 أكتوبر 2022: إغلاق ثماني مناطق أخرى في إسطنبول (يفتح موقعًا خارجيًا)
- BirGün، 1 يوليو 2022: قائمة 1,169 حيًا (يفتح موقعًا خارجيًا)
- Habertürk، 2 يوليو 2022: قائمة 1,169 حيًا (يفتح موقعًا خارجيًا)
- TRT Haber، 11 يونيو 2022: أحياء تغلق أمام تصاريح الإقامة منذ 1 يوليو 2022 (يفتح موقعًا خارجيًا)
- Turk.Estate، تحديث 4 نوفمبر 2026: تصاريح الإقامة في المناطق المغلقة عام 2026 (يفتح موقعًا خارجيًا)
- Online Çalışma İzni، 29 يونيو 2026: هل انتهى العمل بقاعدة الأحياء المغلقة؟ (يفتح موقعًا خارجيًا)
- DHA: خط YİMER 157 بعد 11 عامًا (يفتح موقعًا خارجيًا)
- Yeni Asır، 21 أغسطس 2026: YİMER يدعم الأجانب بخمس لغات (يفتح موقعًا خارجيًا)
هذا الدليل معلومات عامة، وليس استشارة قانونية. وهو يعكس القواعد والقوائم المنشورة حتى نوفمبر 2026؛ فتأكد من العنوان لدى إدارة الهجرة قبل أن تعتمد عليه.
الأسئلة الشائعة
أكثر الأسئلة التي يطرحها علينا المشترون الأجانب، وعددها 6، مصنفة حسب الموضوع.
الأساسيات
ما مناطق إسطنبول المغلقة أمام تصاريح الإقامة؟
توقفت عشر مناطق عن قبول الطلبات الأولى: الفاتح وإسنيورت منذ يناير 2021، وأفجلار وباغجلار وبهجلي إيفلر وباشاك شهير وأسنلر وكوتشوك شكمجة وسلطان غازي وزيتين بورنو منذ 20 أكتوبر 2022.
هل ما زال الأجنبي يستطيع شراء عقار في منطقة مغلقة؟
نعم. فالإعلانات تخص تصاريح الإقامة وحدها، وليس في أي منها ما يقيد الشراء. والإغلاق يمس التصريح الأول على ذلك العنوان.
الشراء في منطقة مغلقة
هل يمنحني شراء منزل في منطقة مغلقة تصريح إقامة؟
لا، إذا اشتريت بعد الإغلاق. فالاستثناء الخاص بالملاك لا يشمل إلا من يعود تاريخ الطابو أو عقد الوعد بالبيع لديه إلى ما قبل الإغلاق.
هل أستطيع تجديد تصريح أحمله أصلًا على عنوان مغلق؟
نعم. فالتجديد خلال المدة القانونية وتغيير نوع التصريح بقيا متاحين بموجب إعلان أكتوبر 2022.
الوضع في عام 2026
هل أعيد فتح الأحياء المغلقة في عام 2026؟
ذكرت مكاتب استشارية في يونيو 2026 أن الطلبات عادت تقبل، لكن لم يستند أي منها إلى قرار رسمي، ولم ينشر حتى نوفمبر 2026 إعلان ينهي العمل بالقاعدة.
كيف أتحقق من عنوان بعينه؟
احصل على العنوان الكامل مع اسم الحي (mahalle)، وقارنه بالمناطق العشر والأحياء الأربعة والخمسين، واسأل YİMER 157 أو إدارة الهجرة في إسطنبول قبل أن توقع.
