简短回答：符合土耳其入籍条件的房产，须是已建成的住宅或商业单元（或已取得许可的期房项目中的单元），价值不低于40万美元，用从境外汇入的资金向符合条件的卖方购买，并持有三年。合适的房产不仅要满足以上全部条件，而且在您可以自由出售时，仍是一笔合理的投资。
多数错误发生在购房之前：房产通不过价值审核，卖方的房产不能计入，价格远高于市场。本指南说明2026年房产必须满足的规则、哪些房产被排除在外，以及如何选到两方面都合适的房产。完整的申请流程，请见我们的土耳其购房入籍指南。
要点速览
| 问题 | 2026年的答案 |
|---|---|
| 最低价值 | 40万美元，须体现在四份不同的记录上 |
| 符合条件 | 公寓、别墅、商铺和写字楼；已取得许可的期房单元 |
| 不符合条件 | 空地或农业用地；外国业主的房产；已用于入籍的房产 |
| 多套房产 | 允许，但每一套都须符合规则 |
| 持有期 | 3年，在房产证（Tapu）上登记备注 |
| 价值确认方式 | 土地登记与地籍总局（TKGM）系统出具的价值认定证明（Tutar Tespit Belgesi） |
| 能否出租 | 可以 |
房产必须满足的规则
价值须达40万美元，而且四处都要达标
门槛是40万美元，或等值的其他外币或土耳其里拉。这一金额会在四份记录上分别独立审核：
- 价值认定证明，自2024年12月起由持牌评估师通过土地登记与地籍总局的系统编制；
- 房产证上的价格；
- 外汇兑换证明（döviz alım belgesi，简称DAB），证明资金已在土耳其的银行兑换；
- 付给卖方的银行转账。
只要其中一项不足，其他记录上的数字再高也无法弥补。增值税（KDV）、过户税（tapu harcı）和佣金都不计入该金额。
房产类型必须合适
- 符合条件：登记为独立单元的公寓、别墅、商铺和写字楼，以及已取得建筑许可的期房项目中的单元。
- 不符合条件：未开发土地和农业用地，自2023年12月12日起被排除。
卖方必须合适
- 不能来自外国业主。外国公民或外资控股公司名下的房产不计入，过去三年内由外国人卖给土耳其公民的房产也不计入。
- 不能是已用过的房产。已用于他人入籍申请的房产不能再次使用。
- 不能来自您自己的家人或公司。从您的配偶或子女手中购买，或通过您或家人拥有的公司购买，都被排除在外。所购房产必须是以您本人名义新购置的。
必须持有三年
房产证上会登记为期三年的禁售备注。您可以自住或出租，但在备注解除之前不能出售。
选择在哪里购买
规则在土耳其各地都一样，投资价值却不一样。请想一想，三年之后谁会向您购买或租用这套房产。
- 伊斯坦布尔吸引的外国买家最多。2025年，土耳其售给外国人的22,980套住宅中有9,101套位于伊斯坦布尔，约占四成（统计数据）。当您想出售或出租时，体量大的转售和租赁市场十分重要。在市内，欧洲区和亚洲区都有成熟的中心城区与交通便利的新区，适合不同的预算；我们的地图标出了每个项目以及地铁线路、学校和医院。
- 安塔利亚和沿海地区适合想要度假屋的买家，需求随旅游季节起伏。
- 安卡拉、布尔萨和伊兹密尔是价格较低的大城市，但转售时外国买家群体较小。
已交付的新房、二手房还是期房
| 已交付的新房 | 二手房 | 期房 | |
|---|---|---|---|
| 您能看到的 | 已建成的房屋 | 已建成并有人住过的房屋 | 图纸和样板间 |
| 价格 | 开发商的定价 | 可与业主议价 | 往往较低，可分期付款 |
| 付款 | 过户时支付 | 过户时支付 | 用于入籍须预先付清全款 |
| 核查重点 | 入住许可（iskan）和产权 | 产权历史、产权、楼龄 | 开发商实力和许可 |
| 需留意 | 首次销售的增值税 | 卖方是否为外国人 | 延期交付；须签订经公证的合同 |
用于入籍的期房必须在竣工前付清全款，并签订经公证的预售合同（satış vaadi sözleşmesi），在产权登记簿上作备注。因此，开发商的过往业绩和项目的许可是所有核查中最重要的两项。我们的买房流程指南说明了期房买家可获得的保障。
以合理的价格购买
入籍买家很容易成为虚高报价的对象，而买贵了的房产三年后很难不亏本卖出。
- 在支付任何不可退还的款项之前，先取得价值认定证明。
- 比较价格：对照同一栋楼、同一条街近期的成交价，而不只是开发商的价目表。
- 警惕只以美元报价、没有当地可比成交的价格。
- 别忘了房价之外的费用（过户税、新房增值税和各项规费），详见我们的房产税指南。
签约前的核查
- 产权登记记录：抵押、查封和备注。
- 产权历史：过去三年内是否有外国人或外资公司持有过该房产，以及此前是否已用于入籍。
- 建筑状况：入住许可，产权类型是分户产权（kat mülkiyeti）还是建筑地役权（kat irtifakı），以及该建筑是否被登记为地震风险建筑。
- 开发商和许可：适用于任何新房或期房项目。
- 付款路径：资金以外币从境外汇入，在土耳其的银行兑换，再从您本人的账户付给卖方。
这些核查应由独立的土耳其律师完成，而不是卖方推荐的律师。
从选房到申请
- 办理土耳其税号并开立银行账户。
- 选定房产并做法律核查。
- 请房产所有人申请价值认定证明。
- 从境外汇入资金并领取外汇兑换证明。
- 办理过户并登记三年禁售备注。
- 从土地登记与地籍总局领取投资合格证明。
- 办理投资者居留许可，然后申请入籍。
多数家庭在开始办理后4至8个月拿到护照。每一步的说明见我们的购房入籍指南。
我们最常见到的错误
- 从外国业主手中购买，这是房产不能计入的最常见原因。
- 在取得价值认定证明之前付款，事后才发现认定价值低于40万美元。
- 把增值税和各项费用算进门槛金额。
- 选择土地，而土地已不能用于入籍。
- 只为护照而买，高价买下三年后难以转手的房产。
相关指南
- 土耳其购房入籍：完整流程、费用和57个问题的解答
- 土耳其买房流程：购房的每一步
- 土耳其房产税：房价之外的费用
- 土耳其购房居留：20万美元的另一种选择
- 2012–2025年土耳其房产销售数据：外国人在哪里买房
本指南仅提供一般性信息，不构成法律或投资建议。入籍规定会发生变化，并按个案适用。汇款之前，请向土耳其执业律师确认您的购房安排。
常见问题
外国买家最常问我们的9个问题，按主题分类。
资格条件
什么样的房产符合土耳其入籍条件？
登记为独立单元的已建成住宅或商业单元（公寓、别墅、商铺或写字楼），或已取得许可的期房项目中的单元，并且在价值认定证明（Tutar Tespit Belgesi）、房产证（Tapu）、外汇兑换证明（DAB）和银行转账上的金额都不低于40万美元。
买土地可以入籍吗？
不可以。自2023年12月12日起，未开发土地和农业用地不再可用于入籍。房产必须是已建成的单元，或已取得建筑许可的项目中的单元。
可以从外国业主手中购买吗？
一般不可以。外国人或外资控股公司名下的房产（或过去三年内由其卖给土耳其公民的房产）不计入，已被他人用于入籍的房产也不计入。签约前请索取完整的产权历史。
可以把两套或更多套房产合并计算吗？
可以。多套房产可以合计达到40万美元，前提是每一套都通过价值、产权和付款方面的审核，并且每一套都登记三年禁售备注。
如何选择
期房可以用于入籍吗？
可以，方式是签订经公证的预售合同（satış vaadi sözleşmesi），在产权登记簿上备注三年，房款须一次性付清，每个明确标识的单元签一份合同。由于您在竣工前就付清全款，开发商的实力在这里最为重要。
哪个城市最适合购买入籍房产？
伊斯坦布尔是最受欢迎的选择：2025年外国人购房约有四成发生在这里。它的转售和租赁市场体量最大，这在您三年后出售时很重要。安塔利亚等沿海城市适合想要度假屋的买家。
如何避免多付钱？
付款前先取得价值认定证明，把价格与同一栋楼、同一条街近期的成交价作比较，并警惕没有当地可比成交的美元价目表。如果买价远高于市场价值，出售时多付的钱可能很难收回。
如果价值认定证明上的金额低于40万美元怎么办？
单凭这套房产无法符合条件，即使您同意支付更高的价格也一样。您可以重新议价、另选一套，或加购第二套房产。正因如此，要先取得证明，再付任何款项。
购房之后
三年内可以把房产出租吗？
可以。禁售备注只限制出售，不限制您自住或出租。租金收入须在土耳其纳税，并且必须申报。
