2026年土耳其房产税：买房、持有、出租和卖房的税费

在伊斯坦布尔买房，要付的不只是房价；持有期间，每年也有一些小额支出。好消息是，土耳其的税制理清之后其实很简单：过户时缴一笔税，只有全新住宅才有增值税，每年缴一笔金额不大的房产税，租金超过免税额的部分缴所得税，持有满五年后出售则完全免税。

本指南按您遇到这些税费的先后顺序（买房、持有、出租、卖房）逐一说明，采用2026年9月现行的税率，并涵盖2025年和2026年通过的法律带来的变化。

要点速览

买房时

过户税

过户税（tapu harcı）是每笔购房交易中最主要的税。税额为在土地登记处申报价格的4%，法律规定由双方平摊：买方2%，卖方2%。双方也可以在买卖合同中约定不同的分担比例。开发商通常按法律规定分担；二手房的个人卖家则常常要求买方承担全部4%，所以签约前请先确认这一点。

申报价格不得低于房产的计税价值。自2025年12月第7566号法律出台以来，低报价格的代价很高：申报价格低于实际价格的，罚款从少缴过户税的四分之一提高到少缴过户税的全额，此外还要补缴这笔过户税。请按您实际支付的价格申报。

土地登记处还会对每笔交易收取一小笔周转基金服务费（döner sermaye）。2026年，这笔费用在伊斯坦布尔为几千里拉，通常由买方支付。

新房增值税

增值税（KDV）只适用于新建筑的首次出售，通常是开发商卖给您。个人业主之间的二手房交易不涉及增值税。

对于建筑许可日期在2022年4月1日或之后的住宅，税率不再取决于地段或土地价值：

更早取得许可的项目沿用旧规定：许多较小的住宅适用1%的税率，大都市地区豪华住宅的税率则取决于土地的单位价值。开发商的报价含增值税，但请问清您那套房适用哪一档税率，因为这可能让总价相差几个百分点。

外国人买房免增值税

非税务居民购买一手住宅或商业用房，可依据《增值税法》第13条第（i）项免缴增值税，条件是：

• 房款以从境外汇入土耳其的外汇支付，其中至少50%在开具发票前到账，其余部分在一年内到账；
• 您不是土耳其税务居民（在一个日历年内，您在土耳其连续停留的时间不超过六个月）；
• 您三年内不出售该房产。2022年5月1日之前，这一期限为一年。

如果提前出售，必须先补缴当初未征收的增值税和滞纳金，才能办理过户。条件未满足时，开发商和买方承担连带责任，因此文件材料（每笔境外汇款的银行记录）很重要。

谁符合条件、如何付款以及每一步怎么办，请看我们的买房免增值税指南。想比较含增值税和免增值税两种情况下的费用，可以使用我们的购房交易费用计算器。

买房时的其他费用

• 评估报告：外国人普通购房已不再需要，这项规定已于2024年取消。购房入籍时仍然需要，届时通过土地登记处自己的系统委托办理。详见我们的评估报告指南。
• 强制地震保险（DASK）：每套住宅都必须投保，过户时会查验。自2026年9月5日起，卖方的保单在出售当天终止，因此买方需要在过户前办好自己名下的保单。保费取决于面积、建筑结构类型和地震带；伊斯坦布尔一套普通的100平方米混凝土结构公寓，每年保费为几千里拉。
• 安全支付：自2026年12月1日起，凡以现金或银行转账支付的房屋买卖价款，都要通过土地登记处的安全支付系统：款项先存放在冻结账户中，产权登记完成后再划给卖方。系统手续费从卖方所得款项中扣除。
• 公证与翻译：如果您不会土耳其语，在土地登记处办理时必须有宣誓翻译在场；如果由他人代您签字，则需要经公证的授权委托书。经公证的预售合同无需缴纳印花税。
• 房产经纪人佣金：这不是税，但确实是一笔实际支出。请在开始看房之前以书面形式约定。

持有期间

年度房产税

每位业主都要向市政府缴纳年度房产税（emlak vergisi）。该税按房产的计税价值征收，而计税价值通常远低于市场价格。伊斯坦布尔属于大都市，因此税率是全国标准税率的两倍：

税款分两期等额缴纳：5月底前和11月底前。您可以在线缴纳，也可以到市政府缴纳。只有一套不超过200平方米住宅的业主，如果已退休、有残疾或没有收入，可以申请免税。

2026年的变化：计税价值每隔几年重新估值一次，2026年正是重新估值的年份。由于新的土地价值本会让部分房产的税额成倍增加，第7566号法律规定每处房产2026年的计税价值不得超过其2025年价值的三倍。2027年至2029年，计税价值每年将按官方重新估值率全额上调，因此税额预计会随通胀上涨。

高价值住宅税

2026年，计税价值超过17,711,000里拉的住宅还要缴纳高价值住宅税（değerli konut vergisi），只对超过该门槛的部分征收：

只有一套住宅的业主免缴。由于2026年计税价值上调，达到门槛的住宅比以前更多，拥有多套大面积公寓的业主应当核对自己房产的计税价值。

关于持有住宅的其他年度开支，从物业费到强制地震保险，请参见我们的土耳其房产年度持有费用指南。

出租时

土耳其境内住宅的租金须在土耳其纳税，无论您是否居住在土耳其。

• 免税额：2026年取得的住宅租金，前58,000里拉免税（2025年为47,000里拉）。有经营所得的人，以及总收入超过规定限额的人，不能享受这项免税额；租金未足额申报的，也会失去免税额。
• 费用扣除：您可以扣除实际发生的费用，也可以采用定额费用扣除法，直接扣除租金的15%。自2025年起，住宅出租不能再扣除贷款利息。
• 税率：余额与您在土耳其的其他收入合并，按累进税率征税：

纳税申报在次年3月进行，税款分两期缴纳，分别在3月和7月。非税务居民同样需要申报，可通过税务代表办理，或向房产所在地的税务局申报。

如果租客是公司，公司会预扣税款，金额为租金总额的20%，并替您缴给税务局。住宅出租给个人租客的，租赁合同无需缴纳印花税；商业租赁合同的印花税为租期内租金总额的0.189%。

想算出您自己的税额，可以使用我们的租金所得税计算器。计算器页面还说明了各项扣除、申报方式，以及不申报租金的后果。

关于租赁规定和短租所需的许可，请参见我们的土耳其房产出租指南。

卖房时

资本利得税与五年规则

对投资者最有用的一条规则：购入五年以后出售的房产，免缴资本利得税。继承和受赠的房产则完全不在该税的征收范围内。

如果在五年内出售，收益就要征税。收益等于售价减去购入成本，其中：

• 自您购入以来物价上涨10%或以上的，购入成本会依据生产者价格指数（Yİ-ÜFE）按通胀调整；
• 过户税等购房费用计入成本；
• 2026年，收益的前150,000里拉免税。

其余部分与租金适用相同的税率，即15%–40%，并在次年3月申报。想知道您自己卖房要缴多少税，可以使用我们的资本利得税计算器：输入日期和价格即可，支持里拉、美元和欧元。

影响出售的持有期

另外还有两个期限需要留意。如果您买房时享受了增值税免税，三年内出售就要补缴增值税。如果您是为获得土耳其国籍而买房，房产必须持有三年，这一点会备注在房产证（Tapu）上。详见我们的购房入籍指南。

继承与赠与

由继承人继承的房产须缴纳遗产税，税率为1%至10%。2026年的免税额为每名子女或配偶2,907,136里拉（配偶为唯一继承人时为5,817,845里拉）。赠与的免税额只有66,935里拉，超出部分的税率为10%至30%；父母赠与子女或夫妻之间赠与的，税率减半。

2025年和2026年的新变化

• 第7566号法律（2025年12月）：为2026年的房产计税价值设定上限，自2027年起按通胀全额上调，加重对过户时低报价格的处罚，并取消住宅租金的贷款利息扣除。
• 第7582号法律（2026年6月）：此前三年未在土耳其定居、自2026年起成为土耳其税务居民的人，可以申请境外收入20年免税，在此期间遗产税税率为1%。来自土耳其房产的租金和收益仍须纳税。
• 安全支付系统（自2026年12月1日起）：买卖价款存放在冻结账户中，产权登记完成后放款。
• 保持不变：过户税税率、增值税税率、非税务居民的增值税免税政策，以及资本利得税的五年规则。

计算示例

假设一位外国买家以12,000,000里拉购买伊斯坦布尔的一套二手公寓，并像二手房卖家常常要求的那样，承担全部过户税：

如果这套公寓的计税价值为4,000,000里拉，年度房产税就是它的0.2%，即每年8,000里拉。持有满五年后出售，无需缴纳资本利得税。再加上律师费、翻译费和中介费，就是这次购房的全部成本。

我们最常见到的错误

• 在房产证上低报价格：这种做法过去很常见；自2026年起，罚款等于少缴过户税的全额。
• 想当然地认为卖方会承担一半过户税：购买二手房时，请先以书面形式约定。
• 汇款方式不对：增值税免税要求外汇从境外汇入，并且每笔付款都要有书面凭证。
• 卖得太早：五年内出售要缴资本利得税；三年内出售，可能失去增值税免税资格，或使入籍申请落空。
• 不申报租金：免税额随之取消，还要补税并缴纳罚款。

资料来源

• 第492号《规费法》（过户税）（打开外部网站）
• 第3065号《增值税法》第13条第（i）项（打开外部网站）
• Your Key Türkiye（土地登记与地籍总局，TKGM）：购房常见问题（打开外部网站）
• 贸易部：安全支付系统的启用日期（打开外部网站）
• 第7566号法律，2025年12月19日《官方公报》（打开外部网站）
• 税务总局（GİB）：2026年租金收入指南（打开外部网站）
• 税务总局：2026年资本利得及其他收入指南（打开外部网站）
• KPMG：第7566号法律已公布（打开外部网站）
• KPMG：2026年遗产税和赠与税的免税额与税级（打开外部网站）
• EY：新居民20年免税（第7582号法律）（打开外部网站）
• DASK：费率与保费（打开外部网站）

本指南仅提供一般性信息，不构成税务或法律建议。文中金额为2026年的数字，每年都会调整。买房或卖房之前，请向土耳其的税务顾问或律师确认您自己的情况。