土耳其购房入籍：2026年投资入籍指南

这是《土耳其国籍法》（第5901号法律，第12条）及其实施条例规定的合法途径：外国公民购买价值不低于40万美元的房产，并承诺三年内不出售，即可申请土耳其国籍。在投资获得认证、安全审查完成后，由土耳其总统作出决定。

40万美元，或等值的其他外币或土耳其里拉。这一门槛自2022年6月13日起实行，此前为25万美元。购房交易费用需在此金额之外另行预算，因为各项规费、佣金和税款都不计入这40万美元。

是的。截至2026年11月，购房入籍途径仍然有效，申请正常受理。自2017年以来规则已多次收紧，因此在投入资金之前，请务必向执业律师确认现行要求。

不能。投资只是让您具备申请资格。在土地登记与地籍总局（TKGM）认证投资、主管部门完成背景和安全审查之后，才由总统决定授予国籍。记录清白、购房安排得当，获批才会顺理成章。

年满18周岁的大多数外国公民都可以申请。少数国家的公民购房受到限制（例如，叙利亚公民不能在土耳其购置房产）；被认为对国家安全或公共秩序构成威胁的人会被拒绝。

不需要。获批前后都没有最短居住时间要求，也没有语言测试和入籍考试。不过您需要到土耳其停留几天，采集生物识别信息并签署文件。

允许。根据土耳其法律，您不必放弃现有国籍。请查看您本国的规定，因为有些国家限制双重国籍。例如，中国《国籍法》不承认中国公民具有双重国籍。

除购房（40万美元）外，条例还列出了以下途径：50万美元固定资本投资、50万美元银行存款、50万美元政府债务工具、50万美元房地产投资基金或风险投资基金份额、50万美元私人养老基金，或为至少50人创造就业。多数家庭选择购房，因为门槛最低，而且房产是实物资产。

根据《分户产权法》（Kat Mülkiyeti Kanunu）登记为独立单元的住宅或商业房产，或已取得建筑许可的房产，即设有建筑地役权（kat irtifakı）的期房。公寓、别墅、商铺和写字楼只要符合评估和付款规定，都可以。

不可以。自2023年12月12日起，未开发土地和农业用地不再可用于入籍。房产必须是已建成的单元，或已取得许可的项目中的单元。

可以。您可以购买两套或更多套房产，只要每一套都登记三年禁售备注，且认定价值合计达到门槛。每一套房产都必须各自通过评估、房产证（Tapu）和付款方面的审核。

可以，方式是签订经公证的预售合同（satış vaadi sözleşmesi），在产权登记簿上作备注，三年内不得转让或解除。房款必须一次性付清，所购单元必须在项目中明确标识，每个单元只接受一份合同。购买期房时，开发商的实力和项目许可比其他任何情况下都更加重要。

一般不可以。外国公民或外资控股公司名下的房产，以及过去三年内由这类业主转让给土耳其公民的房产，都不计入入籍投资额。已被他人用于入籍的房产也不能再次使用。您的律师会在签约前核查完整的产权历史。

不可以。从您的配偶或子女手中购买的房产，以及通过您或家人持股的公司持有的房产，都不计入。开始办理之前您已拥有的房产，或您继承的房产，同样不符合条件。符合条件的购房必须是以您本人名义新购置的房产。

一笔符合条件的投资即可涵盖夫妻双方，因此夫妻不需要购买两套房产。两位没有亲属关系的申请人（例如生意伙伴），则每人所持份额的认定价值都须不低于40万美元。

有。军事区和安全区不对外国买家开放；外国人合计最多可持有一个区内10%的私有土地，个人在全国范围内的上限为30公顷。多数入籍买家投资的伊斯坦布尔中心城区一般都是开放的。

通过价值认定证明（Tutar Tespit Belgesi）确认，该证明经土地登记与地籍总局的评估系统出具。自2024年12月9日起，这份证明取代了原先的评估报告做法。它依据持牌评估公司编制的报告出具，自2026年9月28日起，任何持有土耳其资本市场委员会牌照的公司都可以编制这份报告；证明可以使用12个月。

四个数字分别独立审核：价值认定证明上的认定价值、房产证上写明的成交价、外汇兑换证明（DAB）上的金额，以及付给卖方的银行转账金额。只要其中一项不足，其他项再高也无法弥补。

不包含。增值税（KDV）、过户税（tapu harcı）、佣金和其他费用都需另付，不计入合格投资额。认定价值、房产证上的价格、外汇兑换证明和付给卖方的转账，每一项都必须各自达到40万美元。

付给卖方的转账属于证明材料的一部分，因此应由购房并申请入籍的本人，从其本人名下的账户汇出。如果动用家人的资金，请先转入买方本人的账户，再从该账户付给卖方。在任何转账之前，请让律师确认资金往来凭证。

单凭这一套房产无法符合条件，即使您已同意支付更高的价格也是如此。您可以重新议价、另选一套，或加购第二套房产。正因如此，评估应在您转账或签署有约束力的合同之前完成。

外汇兑换证明（Döviz Alım Belgesi）在您的外币汇入土耳其的银行并兑换成里拉时出具。它证明投资资金是以外币从境外汇入的。没有这份证明，土地登记与地籍总局不会认证用于入籍的购房。

不可以。付款必须通过土耳其的银行系统进行，由买方向卖方账户转账并留有凭证。现金和加密货币付款不计入投资额。

合格投资额必须全部用您汇入土耳其的外币支付。土耳其的银行贷款不能充当这40万美元的任何部分。如果设有抵押的房产日后被强制出售，投资合格证明可能被撤销。

采用土耳其中央银行（TCMB）适用于每份文件的汇率。请在40万美元之上留出余量，以免汇率波动和银行手续费使某项数字跌破门槛。

这是土地登记与地籍总局的一种资金托管机制：买方的资金冻结在授权银行，只有在过户完成后才划给卖方。自2026年12月1日起，房产买卖将必须使用该系统。它为买方增加了一层保障，但不取代外汇兑换证明的要求。

办理土耳其税号并开立银行账户，选定房产并做法律核查，请房产所有人申请价值认定证明，汇入资金并领取外汇兑换证明，办理过户并登记三年禁售备注，从土地登记与地籍总局领取投资合格证明，办理投资者居留许可，递交入籍申请，获批后领取身份证和护照。

从开始购房到拿到护照，通常需要4至8个月，具体取决于材料是否齐全无误以及申请量。购房和认证通常需要3至6周；大部分等待时间花在安全审查上。

它过去称为合格证明（Uygunluk Belgesi），现已更名为不动产投资认定证明（Taşınmaz Yatırımı Tespit Belgesi）。土地登记与地籍总局确认购房符合入籍的每一项条件后出具这份证明，有了它才能申请居留许可和入籍。

因为条例要求申请人持有以投资为目的签发的居留许可。这是一种短期居留许可，由移民管理局根据您的投资合格证明签发。主申请人和配偶各获发一份。

2026年2月，伊斯坦布尔省移民管理局推出了可自愿选择的加急通道，生物识别信息采集、居留许可审批和入籍申请递交可以在一次到访中完成，通常可省去第二趟行程。据报道，服务费约为主申请人1,000美元，每位附加申请人500美元。安全审查本身无法加快。

内政部在完成档案和安全审查后整理申请材料，国籍由总统决定授予。获批后，您的信息将录入人口登记系统，您可以领取土耳其身份证和护照。

大部分步骤可以凭授权委托书办理：税号、银行账户、过户和各项申请递交。但您仍需亲自到土耳其采集生物识别信息并签署某些文件。授权委托书应限定范围、写明具体用途，不要出具无限授权。

您的配偶和未满18周岁的子女可以纳入同一份申请，无需追加投资。因残疾而依靠您抚养的成年子女也可以一同申请。

不能凭您的这笔投资一同申请。成年子女需要自己作出符合条件的投资，或通过其他途径取得资格，例如居住满一定年限后的普通入籍途径。

不可以。父母和兄弟姐妹不属于购房入籍的附属申请人。他们需要自己作出符合条件的投资。

需要。按照目前的做法，主申请人和配偶都要亲自到场采集生物识别信息，并提供经认证和翻译的无犯罪记录证明。子女通常不必到场采集生物识别信息，但各办事机构的要求可能不同。

他们依血统即为土耳其公民，通过土耳其领事馆或人口登记处办理登记即可，无需再作投资。

通常包括：有效护照、生物识别照片、出生证明、配偶的结婚证明、主申请人和配偶的无犯罪记录证明，以及房产和付款文件（房产证、价值认定证明、外汇兑换证明、银行回单、投资合格证明）。您的律师会根据您的情况确认具体清单。

需要。民事文件必须办理海牙认证（Apostille）；如果您所在国家未加入《海牙认证公约》，则通过领事馆办理领事认证。文件还须由宣誓翻译译成土耳其语并经公证。近期签发的文件不容易被退回；许多办事机构要求文件签发不超过六个月。

通常去一次、停留几天就够了，使用伊斯坦布尔的加急通道时尤其如此。有些家庭会去两次：一次选房，一次采集生物识别信息并递交申请。

没有语言测试，也没有正式的入籍面试。您只需按预约到场采集生物识别信息并递交文件。

多数购房需另外预留约5%至7%：过户税（申报价格的4%，依法由买卖双方各承担2%，但常由买方支付）、价值认定证明、律师费、翻译和公证费、居留许可及居留卡费用、强制地震保险（DASK）以及护照费用。新房如不符合免税条件，还需另加增值税。

开发商首次出售新房时须缴纳增值税，税率为1%至20%。住宅或商业单元首次销售时，非税务居民的外国买家如果以外币汇入房款并满足其他条件，可以免缴增值税。一旦违反条件，免缴的税款将连同滞纳金一并追缴，因此请向您的律师或会计师核实。

每年需缴纳市政征收的年度房产税（emlak vergisi），税率按位置和房产类型为计税价值的0.1%至0.6%；此外还有物业管理费、保险费和水电燃气费。价值很高的住宅还可能需要缴纳高价值住宅税。

仅凭国籍不会使您成为税务居民。是否构成税务居民，取决于您的住所是否在土耳其，或在一个日历年内是否居留超过六个月。如果您确实迁居土耳其，第7582号法律（2026年6月4日刊登于《官方公报》）为此前三年内不是土耳其税务居民的新居民提供为期20年的境外来源收入免税，免税期内遗产税适用1%的优惠税率。

可以。禁售备注只限制出售，不限制您使用或出租房产。租金收入须在土耳其纳税，应当申报。

禁售备注可以解除，您可以自由出售。您的国籍是永久的，持有期满后出售房产不会失去国籍。如果在购买后五年内出售并获利，可能需要缴纳资本利得税。

持土耳其护照可免签、落地签或凭电子签证前往110多个目的地，包括日本、新加坡、韩国和拉丁美洲大部分国家。前往美国、英国、加拿大和申根国家仍需签证。

土耳其是美国E-2投资者签证的条约国，因此土耳其公民可以申请该签证。E-2是美国的一套独立程序，有其自身的投资和经营要求。

不能。土耳其不是欧盟成员国，因此土耳其护照不赋予在欧盟居住或工作的权利。

根据第7179号《兵役法》，后来取得国籍的男性，如果已在原籍国服过兵役，或成为土耳其公民时已年满22周岁，即视为已服完兵役。年龄较小的儿子在20至41周岁之间可能负有服役义务，通常可以选择缴费代役，或适用针对旅居国外者的安排。申请之前，请就您儿子的具体情况咨询律师。

可以。在办理入籍阶段，您可以申请登记一个土耳其名字（也可以保留原名），身份证和护照将以该名字签发。

最常见的原因有：安全或公共秩序方面的疑虑；价值认定证明、房产证价格与付款金额之间不一致；房产不符合条件（例如此前为外国人所有）；文件不齐全或海牙认证办理不当；以及此前在土耳其存在问题却未如实申报。

房产仍然归您所有。您可以要求说明理由，并在律师协助下向行政法院提起诉讼，对该决定提出质疑。出售仍受三年禁售备注的限制，因此最稳妥的保障是在购买前做好全面的法律核查。

与同一栋楼、同一条街近期的成交价作比较，在付款前取得价值认定证明，并警惕只以美元报价、没有可比成交案例的房价。专为入籍买家定价、远高于当地市场价值的房产，三年后可能很难转手。

产权历史、规划用途、债务、建筑许可和外国人持有规则，决定了一笔购房是否符合条件。持牌房产中介和为您（而非卖方）服务的独立律师，会在任何资金划转之前核查这些事项。在Property Istanbul，从初选房源到拿到护照，我们全程协调这两方面的工作。