2026年土耳其购房居留：通过房产投资获得居留许可

在伊斯坦布尔拥有一套住宅，还能让您获得在这里居住的权利。土耳其向拥有符合条件住宅的外国人发放短期居留许可（ikamet），只要您一直持有该住宅，就可以续签。申请无需语言考试，居留许可可以满足日常生活所需：开设银行账户、登记手机、子女入学。

本指南说明谁符合条件、如何申请、2026年的费用、如何为家人办理，以及如何年复一年地保持居留许可有效。

要点速览

谁符合条件

这项居留许可的依据是土耳其《外国人与国际保护法》第31条，该条允许向在土耳其拥有房产的外国人发放短期居留许可。自2024年起，法律授权内政部规定符合条件的房产类型和价值，现行规则如下：

• 价值必须至少为20万美元，按您取得住宅当日的汇率折算成土耳其里拉计算。自2023年10月起，这一门槛适用于所有省份。2022年4月至2023年10月中旬期间购买的住宅仍适用此前的标准：大都市为7.5万美元，其他地区为5万美元。
• 必须是住宅，而且必须是您自己的住所。该房产必须是住宅，并且实际用于居住。用于出租或获取其他任何收入的房产不符合条件。
• 共有人也可以申请。登记在房产证（Tapu）上的配偶或子女可以凭同一处房产申请。未登记在房产证上的亲属则不能。

如何证明价值

对于购买的住宅，房产证就是证明：在土地登记处登记的价格按购买当日土耳其中央银行（TCMB）的汇率折算。官方文件清单只在住宅是通过继承或赠与取得时，才要求提供最新的评估报告。实践中有些办事处曾要求提供，因此请在预约前向您的顾问确认。

申请分步流程

1. 登记住址。拿到房产证后，把该住宅登记为您的住址，并向市政府领取门牌号证明（numarataj）。您的住址登记信息可在e-Devlet上查到。
2. 购买医疗保险，保险期须覆盖整个居留许可期限，18岁以下或65岁以上者除外。
3. 在e-İkamet上在线申请，须在签证或免签停留期仍然有效时办理。选择以拥有房产为由申请短期居留许可，并预约办理时间。
4. 缴纳费用（居留卡费和居留许可费），并保留收据。
5. 按预约到场办理：携带文件前往省移民管理局。持有授权委托书的律师可以代您申请，不过移民管理局仍可能要求与您本人见面。
6. 通过邮寄领取居留卡，卡片会寄到您登记的住址。

作出决定的法定期限是自材料齐全之日起90天，移民管理局最多可以给您30天时间补交缺少的材料。伊斯坦布尔的许多申请人在几周内就能得到答复。目前尚不接受从境外提交的申请，因此要等您身在土耳其后才能启动流程。

所需文件

• 填写完整的申请表
• 护照，以及照片页和入境章或签证的复印件
• 两张生物识别照片，须为最近六个月内拍摄，白色背景
• 居留许可费和居留卡费的缴费收据
• 覆盖整个居留许可期限的医疗保险（18岁以下或65岁以上者无需提供）
• 房产证复印件，证明该住宅归您所有，且取得时价值至少20万美元
• 市政府出具的门牌号证明和您的住址登记证明
• 具备足够经济能力的声明（通常您本人的声明即可）
• 子女：出生证明；如果父母一方在国外，还需其同意书，并附海牙认证（Apostille；签发国未加入《海牙认证公约》的，则办理领事认证）和土耳其语宣誓翻译件

续签时，您还需要一份证明您仍然拥有该住宅的产权存续证明（tapu devam belgesi），以及在PTT邮政开通的电子通知地址。

2026年的费用

所有人都要缴纳964里拉的居留卡费。居留许可费取决于您的国籍和许可期限，以美元定价、以土耳其里拉支付：

少数国家的公民，包括捷克、丹麦和爱尔兰，无需缴纳居留许可费，只需缴纳居留卡费。私人医疗保险、翻译和公证费用另计。移民管理局不收取任何服务费，并提醒申请人不要为预约向中介付费。

为家人办理居留

配偶和子女有两种途径：

• 凭同一处房产。如果他们作为共有人登记在房产证上，每个人都可以申请各自的购房居留许可。
• 办理家庭居留许可。否则，他们可以在您本人持有居留许可至少满一年后申请家庭居留许可。您需要证明收入按每位家庭成员计算不低于最低工资的三分之一，为所有人购买医疗保险，并提供附有海牙认证（签发国未加入《海牙认证公约》的，则为领事认证）和宣誓翻译件的结婚证和出生证明。持家庭居留许可的子女可以上学至18岁。

如果家人从一开始就与您一同迁居，把他们登记在房产证上通常是更简单的办法。

保持并续签居留许可

• 按时续签。自居留许可到期前60天起即可在线申请，且务必在到期之前提交。逾期申请的，须为无居留许可的天数缴纳双倍费用。
• 保留住宅。出售住宅会使居留许可失去依据，许可随之被注销或不予续签。
• 自住。把住宅出租，与“住宅须为您本人住所”的规定相抵触。
• 留意境外停留时间。最近一年内在境外累计停留超过120天，可能成为注销或拒绝续签的理由，健康或教育等例外情形除外。
• 及时更新住址。搬家后须在20个工作日内申报。

可以在哪里居住

自2022年起，土耳其对外国居民比例较高的街区停止受理新的居留许可申请：在伊斯坦布尔，涉及法提赫、埃森尤尔特、阿夫吉拉尔、巴沙克谢希尔和屈丘克切克梅杰等区的部分街区。2026年6月有多篇报道称伊斯坦布尔的限制已经取消，但尚无官方公告，也有消息称某些区仍未开放。如果居留许可对您很重要，请在购房前到e-İkamet系统中查询具体街区的情况。我们的居留许可关闭街区指南列出了十个区和54个街区，并说明谁可以例外、如何核查一个地址。

居留许可能给您什么，不能给您什么

凭购房居留许可，您可以在土耳其居住、开设账户、开通水电燃气，并为子女办理入学。但它不允许您工作；工作需要另行办理工作许可。

它也是一条更长道路的起点。连续合法居住满八年可以申请长期居留许可，满五年可以申请普通入籍。持短期居留许可的时间可计入这两项年限。

如果您在考虑金额更大的购房，请阅读土耳其购房入籍。

我们最常见到的错误

• 买的房子价值刚好卡在20万美元门槛上。价值按购买当日的里拉金额计算；汇率一变动，就可能让刚好达标的住宅跌到门槛以下。
• 把住宅出租。这样它就不再算作您的住所。
• 在线申请之前让免签停留期过期。
• 错过续签期限。续签须在到期之前提交，而不是之后。
• 未事先查询就在已关闭的街区购房。

资料来源

• 移民管理总局：居留许可的种类（打开外部网站）
• 移民管理总局：居留许可常见问题（打开外部网站）
• e-İkamet：短期居留许可所需文件（打开外部网站）
• 移民管理总局：居留卡费和居留许可费（打开外部网站）
• 第6458号《外国人与国际保护法》（打开外部网站）
• 2025年12月31日《官方公报》：2026年收费公告（打开外部网站）
• 移民管理总局：街区关闭公告（打开外部网站）

本指南仅提供一般性信息，不构成法律建议。居留规定会发生变化，并由移民管理局按个案适用。在购房或申请之前，请向土耳其执业律师确认您的具体情况。