外国人在土耳其出租房产（2026年）

简短回答：可以，外国业主可以在伊斯坦布尔出租住宅，而且长期租客无需任何许可。租赁关系适用《土耳其债务法》，该法偏向保护租客：续租时租金涨幅有上限，而且不能仅因租期届满就终止租约。把住宅出租100天及以内则完全是另一回事。这需要取得文化和旅游部的许可，而申请许可需要您所在建筑全体业主同意。无论哪种方式，租金都要在土耳其纳税，并通过银行支付。

要点速览

出租给长期租客

租赁合同。请以书面形式签订，使用土耳其语，或土耳其语与英语对照。写明租金、押金、租期（通常为一年）、付款日，以及每月的物业费（aidat）由谁支付；通常由租客支付。合同也可以在土耳其电子政务门户e-Devlet上签订；目前这还不是强制要求。

押金最多为三个月的租金。根据法律，现金押金由租客存入银行储蓄账户，未经您同意不得提取。

租金上涨。续租时，涨幅以土耳其统计局（TÜİK）每月公布的消费者价格指数12个月平均变动率为上限。针对住宅的25%临时上限已于2024年7月到期。满五年后，任何一方都可以请求法院参照同类住宅的租金重新确定租金。

终止租约。租客可以在租期届满时搬走，但须至少提前15天发出书面通知。否则，合同按同样的条件再续期一年。您不能以租期届满为由终止合同。在以下情形下，法律允许您通过法院或执行机关终止合同：

• 您本人、配偶、子女或父母需要该住宅自住；
• 建筑需要进行大规模施工，导致无法居住；
• 租客在入住后书面承诺于某一日期搬离，但到期未搬；
• 在一个租赁年度内，您因迟交租金不得不两次发出有正当理由的书面警告；或者
• 发出书面通知30天后，租金仍未支付。

续期满十年后，您可以在某一租赁年度结束前至少三个月发出通知，无需理由即可终止合同。自2023年9月起，大多数租赁纠纷在诉至法院之前，必须先经过调解员调解。

通过银行支付。无论金额多少，每一笔租金都必须通过银行或邮局支付。以现金支付租金，房东和租客都可能被罚款；税务局也正是通过银行记录发现未申报的租金。

币种。如果您和租客都住在土耳其，租金以土耳其里拉确定。例外情形范围很窄，因此除非律师确认您适用其中一项，否则请约定以里拉支付。

短租和度假出租

自2024年1月1日起，每次出租100天及以内的住宅，无论出于何种目的，都受第7464号法律管辖。许可证（izin belgesi）必须在约定第一次入住之前取得。需要满足以下条件：

• 建筑内每一位业主都同意。申请须附上您所在建筑全体业主一致同意并经公证的决议。在封闭式社区（site）中，只需您所在的那栋楼投票。
• 每位业主的上限。在超过三套住房的建筑中，一位业主最多只能为其中四分之一的住房持有许可证。业主如果想在同一栋楼中为超过五套住房取得许可证，还需要营业执照。
• 适合接待客人的住宅：至少有床、浴室、起居区和厨房，配备灭火器，房间内装有烟雾探测器，并有一张写明居住守则和逃生路线的告示卡。客人不超过12位。
• 在e-Devlet上提出申请。文化和旅游部的省级机构在30天内作出决定，部里颁发的标牌须挂在门口。
• 取得许可后的义务：像酒店一样向警方申报每位客人的身份，缴纳旅游分摊费，并接受至少每两年一次的检查。

只有业主才能持有许可证。租客转租用于短租的，会被罚款；替您经营预订业务的，必须是持牌的A类旅行社。

品牌住宅是伊斯坦布尔最重要的例外。设有前台、安保、每日清洁和酒店式服务，且管理规约允许短租的高级公寓，可以无需邻居投票取得许可证，也不受四分之一上限的限制。

罚款。根据法律，无许可出租的罚款为每套住宅10万里拉。罚款金额每年1月上调，因此2026年约为180,600里拉。在给予的15天期限过后仍继续出租的，罚款约为90.3万里拉，之后约为180万里拉（法律规定的金额为50万里拉和100万里拉）。应文化和旅游部要求，预订平台必须下架没有许可证的房源。

税务与长期出租不同。税务总局（GİB）把经常性的度假出租视为经营活动，除所得税外还要缴纳增值税（KDV）和住宿税，并按月申报。请在接待第一位客人之前，让会计师把这些安排好。

实际上，难点在于让伊斯坦布尔一栋公寓楼的全体业主都同意，而且许多小区的管理规约干脆禁止短租。如果您所在的楼不同意，出租给长期租客才是合法的途径。

租金所得税

长期出租的租金，无论您住在土耳其还是境外，都在土耳其纳税。2026年住宅租金中的前5.8万里拉免税，每位业主享受一次。其余部分，您可以定额扣除15%，或凭票据扣除实际费用，剩余金额适用的税率为15%至40%。申报时间为2027年3月1日至31日，税款分两期缴纳，截止日期分别为3月31日和7月31日。

我们的租金所得税计算器可以算出税额，并说明在什么情况下会失去免税额，以及境外业主适用的规则。

如果您凭房产获得了居留许可或国籍

• 居留许可。凭拥有住宅取得的居留许可，要求该住宅是您本人的住所。已出租的住宅不符合条件，日后出租也会使居留许可面临风险。详见我们的购房居留指南。
• 国籍。为土耳其购房入籍购买的房产可以出租。房产证（Tapu）上的备注只是在三年内禁止出售，并不禁止出租。

人在境外如何出租

大多数住在境外的业主会委托当地的管理方。请给对方出具一份仅限出租事务的授权委托书：签订和终止租约、收取租金，不包括出售或抵押的权限。我们的授权委托书指南说明了委托书必须采用的形式。请让租金打入您名下的银行账户，这样每一笔付款都有记录。

我们的房产托管服务为您寻找并审核租客、代收租金、照看房屋，我们还可以为您引荐办理纳税申报的会计师。

相关指南

• 租金所得税计算器：算出您的租金所得税
• 土耳其房产税：从买房到卖房的各项税费
• 土耳其购房居留：自住住宅适用的规定
• 土耳其授权委托书：无需前往土耳其即可办理事务

资料来源

• 关于住宅旅游出租的第7464号法律（打开外部网站）
• 关于住宅旅游出租的条例（修订后）（打开外部网站）
• 第6098号《土耳其债务法》（打开外部网站）：第315、342、344、347、350和352条
• 税务总局（GİB）：2026年租金收入申报指南（打开外部网站）
• e-İkamet：短期居留许可所需文件（打开外部网站）

本指南仅提供一般性信息，不构成法律或税务建议。文中规定以2026年11月为准。请让律师审核您的租赁合同，并让会计师审核您的纳税申报。