简短回答：自2024年6月起，外国人在土耳其普通购房不再需要评估报告（değerleme raporu，常称ekspertiz）。购房入籍时仍然需要这份报告，它会生成一份价值认定证明（Tutar Tespit Belgesi），该证明认定的金额须不低于40万美元。其他大多数情况下，是否办理由您决定，有时这笔钱确实花得值。
许多网站仍然称这份报告是强制性的。它们说的是2019年的规定，而土地登记与地籍总局第2024/4号通函已于2024年6月13日将其废止。购房入籍时，由房产所有人提出申请，通过Web Tapu办理，报告可以使用12个月。
要点速览
| 您的情况 | 是否需要评估报告 |
|---|---|
| 普通购买住宅、商铺或写字楼 | 不需要 |
| 为入籍土耳其而购房 | 需要，通过土地登记处的系统办理 |
| 居留许可，购买的住宅 | 不需要，房产证上已显示价值 |
| 居留许可，继承或受赠的住宅 | 需要，已列入文件清单 |
| 使用土耳其银行贷款购房 | 银行自行安排 |
| 您想核实价格是否合理 | 由您决定 |
评估报告能告诉您什么
评估报告是对一处房产在特定日期能卖出什么价格的独立估算。它由评估师编制，评估师所在的公司须持有土耳其资本市场委员会（SPK）牌照。有三个数字容易混淆：
- 市场价值是评估师估算出的价格。土地登记处采用的就是这个数字。
- 计税价值（emlak rayiç değeri）是市政府为征收年度房产税（emlak vergisi）确定的数字，通常低得多。
- 申报价格是写在房产证（Tapu）上的价格。它不得低于计税价值，过户税（tapu harcı）按它计算。评估不会改变这笔税。详见我们的房产税指南。
为土地登记出具的报告还会显示第二个数字：合法状态下的市场价值，只计入按照建筑许可和经批准的图纸建造的部分。两个数字之间如果有差距，就是一个警示，说明房产的一部分可能并不合法。
购房入籍时如何办理
评估报告最终形成价值认定证明（Tutar Tespit Belgesi，简称TTB），证明上显示的是入籍认可的金额。它是必须达到40万美元的四个数字之一，详见我们的购房入籍指南。
- 由所有人申请，而不是买方。登记所有人或公司的授权代表在Web Tapu上提出申请。您需要卖方配合，因此请以书面形式约定费用由谁承担。
- 选定评估公司。自2026年9月28日起，凡是持有SPK牌照、是评估师协会（TDUB）有效会员，并列入土地登记与地籍总局评估系统（TADEBİS）的公司，都可以承接这项工作。在此之前，只有GEDAŞ可以承接。申请人可以自行选择公司，也可以由系统指派。
- 支付费用。土地登记处通过短信或电子邮件发送金额、付款期限和申请编号。付款后才会开始工作，未付款的申请会被取消。
- 编制报告。评估师把经批准的图纸与房产实际情况进行对比。报告至少由三人签字，并至少附三张照片，其中一张须为室内照片。
- 以电子方式送达土地登记处。报告必须通过系统委托办理，因此您私下委托的报告不算数，纸质证明也不被接受。
评估报告和价值认定证明可以使用12个月。在此期间，如果登记记录显示发生了影响价值的变化，例如土地用途变更、新设地役权或某些备注，就必须立即重新出具报告。报告也不能转用于另一处房产。
请在付款之前取得。如果认定价值低于40万美元，即使您商定的价格更高，单独这一处房产也不符合条件。
国家机构及其所属公司出售的房产不需要价值认定证明。房地产投资信托公司可以使用其在公开披露平台（KAP）上发布的报告，也可以委托出具新报告。
期房：什么情况下无法给出价值
对于在建建筑，评估师以一个可比的已建成项目为起点，并考虑这个项目完工的风险。建筑许可已签发多久，决定了能否给出价值：
- 建筑许可签发未满两年：即使尚未开工，也可以评估。
- 建筑许可签发两至五年：如果照片能显示已经开工以及工程进度，可以评估。
- 建筑许可签发超过两年，尚未开工：不给出价值，因为建筑许可必须更新。
- 建筑许可签发超过五年，仍在施工：出于同样的原因，不给出价值。
- 工程已废弃或有停工风险：不给出价值。
这时报告上会写明hesaplanmadı（未计算），没有价值的房产无法用于入籍申请。如果向评估师展示的单元与经批准的图纸上的位置不符，或者正在未经许可进行重大改建，结果也是如此。我们的项目页面会显示每个项目的交付状态，包括已停工的项目。
什么情况下仍值得办理一份
- 价格难以比较。对于大型别墅或特殊户型，附近的近期成交价可能说明不了多少问题。
- 建筑年代较久。要求提供合法状态下的数字，可以看出房产是否与建筑许可相符。
- 日后会用到。继承或受赠的住宅申请居留许可时，需要最新的评估报告。
请选择持牌公司，并索取书面报价。评估公司需要进入房产查看，因此必须征得卖方同意。中介的意见或网上的估价都不是评估报告。
评估只能告诉您一处房产值多少钱。它不显示债务或法律方面的备注，因此还要核查房产证和登记记录。
相关指南
- 土耳其房产证（Tapu）：证上写了什么，如何核查
- 土耳其购房入籍
- 土耳其购房居留
- 土耳其房产税：过户税及其他税费
- 土耳其买房流程：购房步骤详解
资料来源
- 土地登记与地籍总局2024年6月13日第2024/4号通函（打开外部网站）
- 土地登记与地籍总局第2024/2号通函（2026年9月28日修订）（打开外部网站）
- Your Key Türkiye：价值认定证明（TTB）（打开外部网站）
本指南仅提供一般性信息，不构成法律建议。文中规定以2026年10月为准。买房之前，请向土耳其律师确认您的具体情况。
常见问题
外国买家最常问我们的6个问题，按主题分类。
相关规定
外国人在土耳其买房必须提供评估报告吗？
普通购房不需要。土地登记与地籍总局2024年6月13日的第2024/4号通函取消了这项普遍要求。以购房入籍为目的时，仍然需要评估报告。
为什么有些网站仍然说必须提供？
这些网站说的是2019年起实行的规定，该规定由第2019/1号通函确立。第2024/4号通函已于2024年6月将其废止。阅读这方面的内容时，请留意发布日期。
购房入籍
购房入籍时，评估报告由谁申请，由谁编制？
由房产的登记所有人通过Web Tapu申请；如果所有人是公司，则由其授权代表申请。自2026年9月28日起，凡是持有土耳其资本市场委员会牌照并列入土地登记与地籍总局评估系统的评估公司都可以编制，不再限于GEDAŞ。
评估报告的有效期是多久？
用于土地登记时为12个月，2026年9月28日之前为六个月。如果登记记录显示发生了影响价值的变化，例如新设地役权或土地用途变更，无论旧报告多新，都需要重新出具。
费用与其他用途
评估结果会改变过户税吗？
不会。土地登记与地籍总局的通函规定，评估金额对过户税（tapu harcı）没有约束力。过户税按申报价格计算，申报价格不得低于房产的计税价值。
申请居留许可需要评估报告吗？
对于购买的住宅，房产证（Tapu）上已显示其价值。官方文件清单只对通过继承或赠与取得的住宅要求提供最新的评估报告。实践中有些办事处曾要求提供，因此请在预约之前确认。
